青岛的环线（上）

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有时我们真的会羡慕帝都和魔都的投资者，从二环到六环，从内环线到外环线，一眼就看的明明白白，好像完全不用做功课，至少不会花四环的价钱买到五环外去。反观我们的岛城，到底该如何划分层级？究竟哪里才是我们自己的内环、中环、外环？

只有在厘清这一基础框架、对青岛的“地段”有了清晰的认识之后，我们的投资才能做到有的放矢，同时对其他一系列问题的理解也将豁然开朗。

原本这几天写了很多来龙去脉，把青岛城市发展的脉络做了一番梳理和总结，可是当我重新审视文章的时候，觉得这些内容大部分市民都有自己的了解，我再写无非是加入了一些自己过去踩盘的判断和经验，价值不大，索性全部删掉，直接论述我的观点。

不管过去我们对青岛的格局有过怎样的认识，也不管老青岛人（市里人儿）对某一些区域有着怎样的情感、执念，对另一些区域有着怎样的偏见，时至今日，每个人都已经认识到，这座城市的版图已经极大的扩张了。从2012年第十一次党代会的“三城联动”到2017年第十二次党代会的“三湾三城”，从2012年李书记提出的“五年再造一个青岛”到2017年张书记提出的“找准三个坐标”，执政者对这座城市的发展有着清晰的规划和思路，而老百姓更多的只是看到哪里又修路了、哪里又种树了。作为房地产投资人，我们对城市的认知水平直接决定了投资的安全性和收益高低。

让我们由表及里，由易到难，首先来确定青岛的外环线：

如图所示，中心城区的边界即是外环线，其围合区域总面积1408平方公里。减去崂山风景名胜区446平方公里，小珠山风景区35平方公里，市内十余个山头公园，大姑河以及沿岸的湿地等，粗略估算可供城市建设的土地在700平方公里上下。

当然，我们的外环线并不是一条真正意义上的封闭的环城快速路，但是可以看到最新规划的六横九纵高速路网的第六横和第九纵也形成了一个围合的区域，与中心城区的边界大体吻合。

外环线：橘色

类比上海的外环线内面积663平方公里，承载1116万人，北京五环内667平方公里，承载1050万人，我们可以得出的结论是：目前青岛的框架已经足够大了，换言之，如果想要在中心城区以外的郊区投资必须慎之又慎，理由要充足，价格要便宜。虽然胶南早已改区，即墨刚刚改区，胶州即将改区，但是他们的定位仍然是三个卫星城，要注意与中心城区的本质不同。

在和朋友们讨论外环线这个题目的时候，主要的争议点落在西海岸新区的几个板块。是不是应该把灵山卫街道视为中心城区？这里商业综合体聚集，交通便利，又占据自然资源和高校资源，前景一片大好，继续向西延伸的灵山湾影视文化产业区和中央活力区明显也是政府重点打造的片区。此外，胶州的产业新区是拥湾发展缺失的最后一片拼图，国家级新区，没有理由得不到发展，等等。

我的观点是，城市的发展本身就是动态的，中心城区的确定有其更深层次的原因，位于外环线附近的一些板块有的确实极具潜力，有的则在未来相当长的一段时间内将会停留在规划图纸上，但这并不影响整体的框架。同时我们需要紧盯正在编制的《青岛市城市总体规划（2018—2035年）》以及限购政策和限购区域的调整，及时更新认知，梳理思路。

回望上一个五年，正是因为观念陈旧、僵化，导致很多投资人（包括我自己）犯下许多错误，纵使如此坚定地看多房地产，仍然真金白银交了不少学费。

想说的话太多，只是希望自己踩过的坑，朋友们不要再踩。那个时候发觉买错物业，想调仓相对容易，如今房价高企，限购限贷外加五年限售，一旦买错，万劫不复。

欢迎点击关注。下一篇，《青岛的环线（中）》，敬请期待。

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