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与杭州、南京相比，青岛房价被低估？

2019-11-27 18:01商家资讯

简介" 每隔一段时间，总有一种声音出现，杭州、南京、青岛分列全国各城市GDP的第9、10、11，但房价水平却大相径庭，青岛房价是被严重低估，未来随着城市地位的提高，被低估的房价极有可能得到释放。首先，我们看下2018年各城市GDP排名，杭州13509亿、南京12820亿...

每隔一段时间，总有一种声音出现，杭州、南京、青岛分列全国各城市GDP的第9、10、11，但房价水平却大相径庭，青岛房价是被严重低估，未来随着城市地位的提高，被低估的房价极有可能得到释放。

首先，我们看下2018年各城市GDP排名，杭州13509亿、南京12820亿、青岛分12002亿，增速分别为6.7%、8%、7.4%，青岛的增幅不上不下。

图片来源于网络

其次，为保证数据统一性，我们以冰山指数数据为主，研究下三个城市房价水平。

实点价：杭州31344、南京28787、青岛21577，房价被杭州、南京分别甩开了9767元/㎡、7210元/㎡。

数据来源于公众号“冰山指数”

影响房价的因素有很多，长期看人口，中期看土地，短期看金融。今天我们从人口的切入点聊聊这个话题。

人口流入：杭州＞南京＞青岛

人口流入与当地的产业吸附力密切相关。杭州、南京两城市地处长三角，在本轮的互联网浪潮中快速搭乘顺风车，已完成产业的更新升级和腾笼换鸟。以杭州为例，三次产业结构构成为2.3%：33.8%：63.9%（青岛三产约56%），主导产业升级为电子商务、移动互联网、数字内容、信息软件。兼容的营商环境孕育了阿里巴巴、吉利控股等多家独角兽企业，蚂蚁金服、阿里云、口碑、51信用卡、曹操专车、网易云音乐等耳熟能详的名字皆诞生于此。青岛，港口起家的背景下，目前能拿得出手的依然是海尔、海信、青岛港、澳柯玛、青啤等“五朵金花”，多属制造业，且最后一朵金花澳柯玛成立于1987年，至今已32年。

杭州独角兽企业（图片来源于网络）

城市首位度：杭州＞南京＞青岛

杭州、南京均为省会，但均略有“双核”的共性——浙江杭州、宁波两强，江苏南京、苏州两霸。杭州城市首位度最强，省会站位、互联网城市、“创业天堂”等金字招牌对浙江各区市的人口吸附能力极强，年人口流速超过30万，活力突出。

南京虽有苏州之争，但近年来已着手加快提升省会城市功能和中心城市首位度，且南京高校林立，每年毕业生留南京数量有保障。

与上述两城市比，青岛的尴尬写在脸上。与南京相比（南京GDP总量低于苏州），青岛GDP总量高于济南但非省会城市，且山东属“三核心城市”，济、青、烟形成三足鼎立。而更要命的一件事是，青岛仅对省内人口有吸附力，但山东GDP约5000亿的城市有9个。

山东2018年各市GDP排名（图片来源于网络）

人口结构：杭州=南京＞青岛

人口结构属产业结构的结果，青岛的固有印象被凝结成了一句“工资低、消费高”。青岛未完成产业转型，家电制造、船舶制造、高铁动车、汽车制造、海洋经济、食品加工等产业主导的格局决定了岛城吸附人群多为30岁以上的“蓝领人群”。而青岛坐拥优美海岸线，旅游城市的定性决定了消费的高位。

中国人口结构最优的城市为深圳，人均年龄30岁，城市活力在全国首屈一指。而已完成产业升级的杭州、南京对年轻人的吸引力名为前列。无他，杭州、南京虽消费高房价高，但提供的就业岗位薪资高、有前景、有未来，年轻人来这里有跑道，对未来有憧憬。

靠港吃港难赢未来城市之争（图片来源于网络）

人口性格：开放、活力？安土重迁？

受儒家思想长期熏陶，孔圣人讲究“父母在、不远行”。山东省内多数人均有安土重迁的固化思想，疏导一个在山东工作的人去外地工作的过程成了诸多猎头的难题。山东的本地高校毕业生首选的就业方向多为：考公务员、考教师、考事业编……智联招聘上统计的青岛人换工作的首要原因是“离家远”……

与青岛比较，杭州、南京显得开放包容了许多。而开放包容、文化多元的城市形象在世界面前更显立体、真实、全面。杭州近期的口号是把杭州打造成为全国乃至全球的创新“高地”、创业“天堂”。而南京我见过的最开放包容的城市之一，没有排外性，全城普通话交流。不争不抢的人文气质，有情怀，待人友善，很多外地人在南京工作学习久了，很愿意选择扎根在这里。