【锐理观察】房贷利率优惠重现青岛限贷政策松绑难破冰

随着青岛限购政策8月松绑、9月全面放开的步步推进，10月青岛将松绑限贷政策的消息开始甚嚣尘上。正如“9月限购全面放开”的消息在8月份就已流传一样，10月限贷松绑的消息肯定不会是空穴来风。尤其是之前已经开始对部分首套房贷打九折优惠的青岛银行在9月再次调整房贷利率，首套房贷最低可享8.8折优惠。

目前青岛已经有青岛银行、青岛农商银行和汇丰银行三家银行给出了首套房贷优惠，而大部分银行首套房贷仍然以基准利率为主，二套房贷利率则普遍上涨10%。

房贷优惠重现江湖，被很多人解读为限贷松绑的信号，相比于放松限购，市场的共识是，放松限贷才是拯救楼市的关键。根据“融360”的分析，限贷政策要放松，足够的贷款额度是基础，需要看政府政策是否支持，也需要看房地产市场是否能吸引银行将更多的资金投入房贷业务。那青岛是否已经具备了限贷松绑的条件了呢？

信贷放松说到就能做到？

2013年的银行“钱荒”是导致2014上半年房贷收紧的主要原因，限贷要放松，宽松的贷款额度是基础。

央行数据统计，上半年M2余额为120.96万亿元，同比增长14.7%，而二季度以来M2数据也日益改善。另外，央行多次“微刺激”和“定向宽松”已经使得整体资金面明显宽松。虽然2014年上半年银行普遍收紧个人住房按揭贷款授信额度，但在央行“喊话”保房贷刺激下，多数上市银行个人按揭贷款余额都呈现平稳增长态势，仅民生、平安等个别银行出现负增长。根据各银行年中报显示，上半年工、建、农、中、交五大国有行按揭贷总额超7万亿元，其他上市股份行按揭贷总额超1.4万亿元。

相比于去年年度额度紧张的局面，今年形势要好很多。央行在5月份的金融会议上表示，下半年可能逐步放松信贷额度，并通过窗口指导加大对实体经济尤其是住房按揭贷款的支持，而且多家银行在年中报中表示将重点支持居民首套住房按揭贷款。

但有分析师表示，按照以往的惯例，上半年货币供应量和贷款增长偏快，一般下半年会适当收紧，在年底额度紧张的情况下，就算有地方政府的施压，银行大规模放松房贷能否说到做到仍存在未知数。

地方政府救市一厢情愿？

相比与银行对于房地产贷款模棱两可的态度，地方政府的救市意愿更为迫切，不断有城市加入放松和取消限购政策的行列。截至目前，全国46个实行限购政策的大中城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等不到10个城市尚未放开限购政策，青岛也在8月放松限购，9月全面取消限购。

而在此前各地政府松绑限购和出台的救市政策中，已有多地要求或鼓励银行等对购房信贷予以支持——广西宣布将适当放宽二套房贷款政策，大力促进住房消费；浙江省绍兴市对二套房“认房不认贷”，首付比例降至四成，成为首个对差别化信贷进行调整的城市；包头市对购买二套以上住房给予所缴纳契税50%补贴，购买新建商品住房给2000元/套的财政补贴……地方政府救市政策尺度之大令人咋舌。

虽然目前有部分地方政府企图利用政策突破这个“禁区”，但效果并不明显，各地对待二套房贷款政策依然从严。“大型银行信贷政策的决定权在总行，地方政府影响有限，很难改变银行整体的信贷政策。”青岛某银行信贷部工作人员表示。

不过对于各地的本土银行来说，政府的意见必须要慎重考虑。目前青岛本地的青岛银行和青岛农商银行率先放出首套房贷利率优惠，有分析认为是银行在政府压力下做出的妥协。但这种妥协能否影响到其他的大型银行或者延伸到二套房贷？“青岛银行属于本土银行，政策调整具备一定灵活度，且本次贷款利率的调整主要是针对首套房的刚需置业者，具有一定的导向性。但我认为是个案，不会引发青岛松绑潮。”青岛锐理数据公司总经理马光明表示。“而且从过去几年房贷政策变动的历史来看，青岛从来都是一个“跟风者”的角色，在其他城市没有出现大规模的房贷政策松动前，青岛限贷松动的可能性微乎其微。”

房贷业务能否吸引银行投入？

相比于其他贷款，房贷的利息受益更低，在额度紧张之时，银行自然是不愿意将有限的资金投到不赚钱的房贷业务上。在上半年，房地产市场整体遇冷，部分地方开始出现“弃房断供”的现象，这让银行不得不慎重考虑房贷业务中的风险。到下半年，银行控制信贷资产质量下滑的压力较大，而房地产必然成为银行业紧密盯防的领域之一。

不过从另一方面来看，小微企业坏账率不断攀升，上半年16家上市银行中就有15家银行的不良贷款率上升，银行也开始重新拾起房贷这一优质业务。而且随着各地限购政策的放松和取消，开发商为冲刺全年业绩也必然会在下半年发力促销，房地产行业下半年整体市场预期有所上升，加大了限贷放松的可能性。

青岛锐理数据总经理马光明分析：从目前青岛的房地产市场来看，在限购放松和放开后，市场成交量出现了较大幅度的增长，不断有开发商采用低价促销的方式入市，尤其是在青岛市场占据主力的市内四区中小户型产品不再限购，有望带动下半年青岛房地产市场的整体复苏，这为放松限贷提供了可能。不过限贷放松力度和范围如何，首先要看央行整体货币政策导向，各商业银行要先要有信贷额度；其次还要看各商业银行对房地产市场的风险预期和评估，不同的城市、不同的商业银行预期和评估结果可能不尽相同。

从现在的种种迹象来看，青岛限贷放松的可能性虽然存在，但并不大，即使房贷政策有所放松，松绑的很可能只是首套房贷，二套房以上贷款仍然坚冰难破。

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