您现在的位置是:商家资讯

如何看青岛胶州的房价与楼市?反应了什么?是什么原因导致的?

2019-11-26 16:41商家资讯

简介" 胶州楼市2019前瞻: 回到2016年10月份,机场拆迁村刚落幕,第一批拆迁的胶东机场占地村刚完成搬迁,胶州的楼市紧随其后的导火索开始燃烧;拆迁前夕,胶州的楼盘基本都处于停工状态,用奄奄一息来描述一点不为过,当时的小编还在楼盘做地产渠道,售楼处一天...

"

胶州楼市2019前瞻:
回到2016年10月份,机场拆迁村刚落幕,第一批拆迁的胶东机场占地村刚完成搬迁,胶州的楼市紧随其后的导火索开始燃烧;拆迁前夕,胶州的楼盘基本都处于停工状态,用奄奄一息来描述一点不为过,当时的小编还在楼盘做地产渠道,售楼处一天到访1—2组客户,一个月能卖10套房子的项目在整个胶州好像还没有几个;胶州中央公园算一个、宝龙也算一个;除此之外的楼盘基本处于滞销状态;房价基本维持在4000-5000左右,部分楼盘在3000左右;结果是:卖不动;毫不夸张的说,如果不是第一批机场占地拆迁村,楼市低迷度继续维持1年,胶州的楼盘直接死盘于2017;但往往就是机缘巧合,顶住压力的开发商迎来了春天般的雨露,拆迁村拆迁了。

如何看青岛胶州的房价与楼市?反应了什么?是什么原因导致的?

最早的胶东拆迁村10个村,村民基本全部选择货币补偿,4间房拆迁补偿款大约96万左右,按当时的房价水平基本可买两套房子,1个套三加1个套二;当时的村民房产需求大约1万套住宅,胶州城区1手房产存量和需求基本持平;购房大军正式开启;短时间内秒罄了胶东区域内的三木空港小镇、新天地国际新城、胶东首府、湖尚一品、海尔御品华府、国都名城、景尚名都等;之后慢慢开始抢购城区的项目;而这个时候的连带效应也正式开启,拆迁村村民抢房,观望和刚需类客户也加入抢房大军,胶州的房产存量开始锐减,房地产的稀缺属性开始展现;自然房价也开始上涨,从之前的4500元/平,在短短的不到半年时间涨到8000元/平;而这个时候,第二批拆迁村、第三批拆迁村又开启;导致严重的供需不平衡,房产稀缺性正式展现出来,导致房价开始暴增;而当时的胶州的楼市,基本都是本地开发商为主,特点也非常明显,拿块地不容易,楼市又存在大风险,好不容易抓住一个市场机遇,开始捂盘惜售,导致稀缺性更严重,房价一发不可收拾。导致当时一房难求的局面!


2016年、2017年这两年为胶州楼盘的去库存年,而此时的开发商都沉浸在大丰收阶段,基本没有再拿地,当时政府土地也没有开启筹备,一直到2017年11月份左右的时候,大批土地开启招拍挂模式,土地市场非常火爆,正式入市。而此时的全国房地产市场,在一二线深耕的央企、国企地产公司,把橄榄枝伸向了三四线城市,胶州自然也不例外;而品牌开发公司的特点是—快周转。拿地快、资金大、周期短、利润低是品牌开发商的特色;当地开发商很难与国企、央企进行PK,如今2019的楼市就是当时的局面造就的,现在哪里还有当地开发商在售的楼盘,都被赶到乡镇去了,或者联合开发了。2017年11月到2018年5月期间有很多小插曲,很多土地都不敢公示,就怕被品牌开发商摘牌,就在地少狼(开发商)多的情况下,一块块大宗土地被上市公司摘掉,少则几个亿,多则十几个亿,资金源源不断砸向胶州的大地,顿时土地市场被燃烧起来,异常火热。

如何看青岛胶州的房价与楼市?反应了什么?是什么原因导致的?

这里还有个小插曲,大家有没有发现现在市面上的户型面积有很大的特点:1、基本都在90平以上,主力户型都在120平左右;2、都是套三、套四户型,没有套二户型;说到户型布局与面积上,也是有原因的,2016、2017最热销的户型是套三,当时的购房者大部分为改善类客群,而之前的户型配比,套二占比大,套三占比小;销售到后期套二很多,套三很抢手;这是由当时的市场和客群所定义的产品需求,导致开发商在做规划的时候,基本用不到半年时间把套二户型给取缔了。起步就是小套三;通过这几年的不断收割,改善类客户群锐减,刚需类客户群慢慢积攒,小面积户型成了热销户型。而此时的开发商都是大面积,你说尴尬不尴尬;龙湖的86平很抢手,就是这个原因导致的!凡是120平起步的项目,在胶州,没一个卖的好的;大家可以对照一一查验。


插曲结束,言归正传;胶州土地市场的火爆,开发商争相拿地,会导致一个局面:集中上市开盘,楼市低迷;自2018年上合峰会在青岛举行之后,胶州的楼市的火焰开始慢慢熄灭,逐渐降温到2019年;胶州楼盘集中开盘期在2018年10月份左右,之后的半年多时间里,陆续开盘、加推,存量开始慢慢递增;目前胶州在售楼盘不低于50个,存量房时代再次开启,与此同时,土地市场开始爆冷,这一轮,又需要一段时间的演化、去化,去库存之路再次被推到风口浪尖,此时又一次议论纷纷上到了大家茶余饭后的话题。

如何看青岛胶州的房价与楼市?反应了什么?是什么原因导致的?

说到这,也是小编的重点话题,毕竟之前房地产的路已经走过去了,患得患失,有人欢喜有人忧,之后该如何选择、抉择更为重要;小编还是那句话,如果是刚需类客户,那必须要买房子,房价与配套只要合适,就尽快入手,不要等,没有什么时候绝对意义的抄底,当房价开始再次反弹的时候,刚需客户连反应的机会都没有,毕竟开发商所要了解的信息渠道,比咱们普通老百姓要多的多。有很多读者说到这不以为然,就比如机场马上要进行的拆迁村,比如机场的转场等等;接下来我从这个方面给大家分析下胶州区域内的楼市与现在入手的理由:

1、2019胶州的楼市为什么和之前是完全不一样的市场;首先是高度的差异,之前胶州本地楼盘,基本都是靠区域内客户转化成交,比如之前的项目鼎峰中央公园、融城,看看成交业主,主要还是胶州本地人占比最高;买房主要目的是刚需、改善,看中周边的配套,如学校、交通、买菜等;而2019的楼市,组团性发展尤为突出,主要是配合大规划,而大规划不是胶州本地规划或通过招商引资的开发商性规划,是国家规划,甚至上升到了国家战略意义,是非同凡响的发展意义!说几个关键字大家看下与胶州的关系:一带一路、上合示范区、临空经济区、4F级胶东国际机场、地铁M8和号线、跨海大桥、临空经济区的交通三横六纵;这些都是属于国家工程,属于城市发展前夕的基建狂魔,而投资方是国家,而不是哪一级政府;试问,还有哪些地方,有比这些工程耗资的?为什么会有这么大的举措?为什么选择胶州?胶州在青岛的地位意义与价值是什么?这些,是现代化发展的基础!而这背后,是人流量的不断注入,注入青岛,注入胶州,有了流量,就有衣食住行。

如何看青岛胶州的房价与楼市?反应了什么?是什么原因导致的?

2、目前的购房客户群,不局限于胶州本地人,不局限于青岛人,更多的是有很多的外地人过来购房;很多人理解为过来投资,其实,人家看中的是未来胶州在青岛的发展地位、价值与意义;国家投入几千个亿、上万亿的资金打造青岛,对标南深圳、北青岛的格局,投资青岛就是投资国家战略的高度,机场是国家经济发展的新动力源;这些都是为青岛、胶州的发展坐下了坚实的奠基;为什么有这么多的外地客户,诸如东营、淄博、临沂、枣庄、日照、济宁人过来抢购上合示范区的房源,刚才说投资,其实不然,还有很多都是当地老板、企业家,为了以后过来找生意方便,过来自住的;我接触太多这类客户,人家不是为了投资;免税区、商贸区、上合示范区会给很多当地的中小微企业带来展示的机会,展示自己的产品、品牌、服务价值,塑造自我形象,百年一遇的机会正在上演,而有眼光的人会慕名而来,加入国家发展的队列中;通过国家政策的利好,将自己的产品与文化,通过一带一路这个国家大平台,展销国外。千载难逢,人家看懂了,慕名而来;而我们只以为人家过来投资一套房产,笑人家鼠目寸光;这种角度的朋友,我只能呵呵了,角度不一样,结果不一样,贫富差距往往从眼光开始拉开的。我不能评判外地人的眼光和本地人的格局,我只能客观分析我所了解的,给大家提供我的分析,对与错,不重要,重要的是通过这些举措,应该怎么选择?更重要的是结合自己,拿出勇气与魄力,前行!

如何看青岛胶州的房价与楼市?反应了什么?是什么原因导致的?


2、胶州迎合青岛“三湾三城”大规划发展,灵山湾、鳌山湾就不用说了,在青岛地区的经济发展已经很牛了,最后一湾“胶州湾”才是压轴;胶州湾环绕三城,青岛主城区、北城(红岛高新区)、西海岸(黄岛、胶南),上有跨海大桥,链接青岛主城、北城与西海岸;下有海底隧道链接团岛与黄岛,且目前又规划处一条海底隧道连接线;同时还有地铁M8、M12、M1号线相互关联,为胶州湾的经济发展做好了交通铺垫;大家都知道黄岛港口的价值与意义,加上航空经济“胶东国际机场”,设立之初是打开韩日门户、走向国际,再加上海合作组织地方经贸组织示范区设立胶州,原胶州(国家级经济技术开发区、产业园),大家从这些举措中看到的价值与意义是什么?用小编自己的观点,通俗说:胶州的未来,不可估量,人流量、经济总量、国际物流、现代经济、人文发展、商旅文化无限潜力,而跟随国家政策去发展,永远是最明智的举措;

3、用地产项目做一个举例:荣盛+我家阳光上城;这两个楼盘总体量4万户,一家3口人,12万人口;胶州人口总量目前90万左右;两个楼盘的人口总量达胶州的1/9占比,是不是不可思议?如果靠当地人消化,还需这么大体量的楼盘?荣盛这类知名品牌的开发商也不傻,难道不知道靠本地人房子根本卖不掉?所以,咱们普通人所掌握的信息和国家发展的动态,远不及大开发商,人家拿地敢卖,都是有原因的;至于是什么原因,不是我等所能及的。第二举例:如果您阅读到本帖,想想胶州以前的新城区,浮翠园、映月园那时候,和现在的差异在哪里?不用多说,自己很清楚;只是,一个是胶州本地人消化一个区域,一个过渡是山东人消化一个区域,更远过渡是堪比北上广深大城市,全国消化一个区域;没有什么是可能与不可能的,国家要发展一个地方,这就是对我们的机遇;再想想深圳是怎么发展起来的,做下对标,结合自己的情况即可。

如何看青岛胶州的房价与楼市?反应了什么?是什么原因导致的?

说到这里,基本从2016年-2019年的楼市发展情况再次展现出来,而且通过目前的政策解读预判未来胶州发展的潜力;有的人能读懂,有的人不屑一顾,有的人怀疑彻底;每个人的格局、经历不同,最后的选择也大相径庭;所以,本文章只客观讲述了小编自己的观点,不代表任何部门或途径;希望能帮到想了解此类信息的部分人;希望胶州越来越好,拭目以待吧。

"

Tags:如何,青岛,胶州,房价,楼市,反应,什么,是什么,原因,导致