青岛西站片区规划，未来大好，值得入手

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2018年12月20日，青岛西站正式投入使用，西海岸进入高铁时代。

2019年，金地自在城、绿地城际空间站、金茂创新科技城陆续入市，金地自在城入市以来累计网签近1500套，胶南第5，绿城首开揽金8个亿，金茂首开500套房源几售罄。

这景象，堪称青岛楼市寒冬的一把热火……

青岛西站，该如何定义？

【1】30平方公里交通商务区，有规划但落地难

青岛西站片区规划目标：打造青岛临铁国际贸易中心和复合型城市门户，形成国际化商贸流通中心、智慧综合产业中心以及低碳生态宜居新城。

简言之：依托青岛西站交通枢纽的作用，形成以贸易为核心的商务区和产业聚集区，并依托周边及外来人口建设新城。

青岛西站片区控制性详规

愿景虽好，难度系数有多高？

依托高铁站打造商务区的成功案例在国内少之又少。以青岛为例，2013年青岛北站提出“交通商务区”理念，6年已过，身处主城区的青岛北站，坐拥已通车的地铁3号线、待通车的8号线、1号线，周边1km范围内仍无建树和发展。

进展缓慢的青岛北站交通商务区

青岛西站现状图

高铁牵引，多为过境人口，下车即离开。而高铁带来的噪音、环境等问题对于商务区又存在着天然的对立面。

青岛西，商务区愿景下，物理位置又该如何评判？

【2】城市边界，距核心区通达偏远

近期西海岸发布2018-2035年总体规划，明确了未来18年的城市规划方向。黄岛当前已进入开发尾声，而胶南地广人稀，可供开发土地极多，但城市的边界不可能无休止拓展。

当前胶南的城市边缘以西外环路海西路为界，而在未来，担纲西海岸片区城市边界的则为西客站片区，大的城市格局已定。

青岛西站物理距离困扰片区发展

而从青岛西站片区与周边各组团的距离看，青岛西站与各组团间被胶南老城区隔断，与各组团的距离均保持在7-13km范围，未来虽有地铁加持，但通勤时间长的固有格局难以被打破。

【3】开发作业，任重而道远的产业落地

当前青岛西站片区已落地金地自在城、绿地城际空间站、金茂创新科技城、金地康养智慧谷、绿地科技城等5个项目。

金茂创新科技城：涵盖产业、商业、教育、医疗、酒店、精品住宅等多业态的6000亩城市运营级大盘；

绿地城际空间站：规划用地约1500亩，总投资约150亿元。打造集总部商办、商业街区、酒店公寓、跨境电商、区域总部于一体的高铁商务新城；

金地康养智慧谷：融合居住、旅游、医疗、养生的大型康养综合体；

青岛西站片区5盘落位

金茂、绿地在产城开发上在国内均有较好的建树，但运作西站片区前期较长时间范围内均已住宅开发为主，片区未来住宅将持续放量，房子不愁买不到。

而产业兑现，则需要极高的耐心，参考下距离主城近的高新区，同为金茂运营的中欧国际城运作多年，时至今日兑现的仅为北京实验二小、沿街商街、在建的览秀城等生活配套，而伊甸园、规划的产业仍停留在图纸上……

【4】青岛西站，投资需谨慎，刚需可伺机上车

从长远看，西站片区规划兑现难度比较高，可预见的5-8年片区以住宅开发为主，且持续放量，价格无上涨动能，投资回报难度系数极高。

而青岛本轮降价潮仍在沿袭胶州→城阳→即墨→黄岛、胶南板块轮动轨迹内，黄岛价格体系已贴近崩塌，胶南近年来土地出让量极高，价格守卫难度极大，投资时机把握度难判断。

而对于刚需客户而言，本片区最适宜的目标客群为西站以西胶南乡镇进城刚需、老城区刚需。与其他片区相比，西站片区对刚需客户态度美丽，89㎡房源供货充分，毛坯配置、8000-9000的单价、70-80万总价即可上车买房等诸多准入条件对着急上车的刚需开了大门。

但应看到，西站片区是近三年胶南第一次出现为刚需集中供货的片区，这也是造就了金茂、金地、绿地等几盘空前繁荣的原因所在。三盘为3年来的胶南底层刚需解了一把渴，切莫认为当前繁荣=楼市复苏=片区价值受肯定。而当5盘集中推盘，片区需求被收割后，繁荣景象将归于平寂，房价仍有动摇可能。

市场大势不好，着急上车的刚需，结婚等不起，可考虑上。住一套89小房，月还款小3000，生活也算惬意。若不着急，等等看，胶南的大行情目前不稳定性因素比较多，西站房子多一时半会也不会涨价，成为捡漏者的可能性概率至少要到5成了。

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