高新区与红岛分道扬镳，存量别墅松绑开市

"

01、让高新区回归功能区

2019年10月25日上午，青岛高新区召开干部大会宣布，崂山区副区长李鸿雁接替尚立群任高新区主任，城阳区委书记王波兼任高新区工委书记。自九月以来传出的人事和管理区域变动的消息，终于尘埃落定。

自此，从2012年起存在了七年的红岛经济区悄悄退出历史舞台，以后的红岛就是专指城阳区红岛街道了，也就是说，高新区就是高新区，红岛就是红岛街道，当然还有个河套街道，都接受城阳书记领导了。

对于高新区和红岛的此次调整，官方的说法非常明确：

为了摸索经验，拿出青岛高新区、上合示范区、青岛蓝谷管理局、青岛轨道交通产业示范区、青岛金家岭金融聚集区、即墨经济开发区这六个功能区先行先试。管委会不明确机构规格，也不明确行政级别，现有班子“全体起立”，面向全市公开选聘。功能区改革的目的是要搞活机制，赋予更大的自主权、更灵活的激励机制，形成优秀干部争相往功能区去的生动局面。最终目标是要把功能区打造成为青岛改革发展的先行区、创新的示范区、转型的引领区。

高新区以后会精简机构，采用“管委会＋公司”模式运行，推行全员岗位聘任制、末位淘汰制，建立“以实绩论英雄”“凭能力定岗位”的管理机制，集中精力助攻经济的高质量发展。新班子更多的只承担功能区的定位，确实可以轻装上阵了，专门做好自己这68平方公里的事，不必再管河套和红岛两个街道了。

高新区会剥离社会事务管理职能和开发运营职能，加强落实发展规划、推动政策落地、协调服务企业、促进产业发展等经济管理职能，其他的行政职能交给城阳区吧。

以前说过很多次，高新区的住宅土地(上图中的黄色部分)也不多了。但产业用地还是不少的，集中精力做产业，更能发挥作用。尤其是对高新区项目来说，供应小，本身就是楼市最大的优势。

但是对城阳来说，就不同了，毕竟分离七年之后，回归的两街道已经不是当年的模样。两个街道这些年来几乎没有什么新项目。仅有的红岛湾项目还是很多年前就把地卖了的，但唯一的大动作却是史无前例的，就是始于2016年10月的大拆迁，至今整整3年，完工依然无期，这个后续巨大工程只怕要城阳来担负了，这个资金也是巨大的数字。

而且这次改造的问题也不少，需要调整。最大的问题在于，回迁户以本地基地为主，太分散，不集中，没有城市化，更像农村原地起楼。只有人口集中和建筑集中，商业才好布局，产业也能展开，剩余的连片土地也好搞大农业等等。

拆迁要推进，还是缩小规模吧，一些没开工的和没拆的，集中一下建设，才是上策。以高新区中东部为核心，向这个区域集中，把人口聚集起来，形成真正的城市化，而不是非要在原址上搞个楼房，那样有啥意义？

所以，整合后的城阳区，可谓任重道远。

02、高新区存量别墅有多少？

高新区还是那个高新区，回归功能区也不错。既然地少了，后期的住宅供应自然就不多了。慢慢消化完现有楼盘，后期盘就很少了，今年拿地的毕竟只有中欧了，这无论对于老业主还是新业主，都基本可以安心。

但是由于时间的积累，高新区有一类产品目前的存量可是不少，这就是别墅产品。这两年，大多数楼盘中包含的别墅部分因为限价严厉的原因，没有上市。

高新区调整之后，好消息传来，别墅的口子终于要放开了，众多开发商和高端客户都是翘首以盼很长时间了。

其实房地产也要按照市场规则行事，否则就会出问题。胶州产业新区为啥没别墅，因为都是人为设定的2.0容积率，导致产品单一，竞争惨烈。最近的龙湖拿地总算有点放松。

对于郊区市场，今年以来日益艰难，尤其是一般的高层产品，对没有钱的人的吸引力不小，但他们难以买上。而有钱人又看不上。别墅产品正好可以差异化，补充这个需求，既然有市场需求，为啥不供应？

那么高新区的存量别墅市场目前是个什么规模呢？百忍老师对做了大量调查。以产品分类来看，高新区的别墅产品目前是：叠拼扎堆，联排很少。

东部的海信红岛府和新城云樾晓院目前主要是商业别墅产品，和住宅不同，不属于同类，不能对比，就不提了。

金茂的中欧国际城去年很早以17800卖了一批叠拼，今年再也没有供应。剩余了不到200套持续建设，明年就是现房了，以叠拼为主，还有少部分比较大的类独栋产品，一直在等待。

融创红岛一号院的高层产品已经交房，但前面的别墅部分的合院不卖。毕竟是地王，成本太高，据说要卖到3万，但是价格通不过，所以放在那里等。

世茂公园美地和雨润星雨华府两个大盘最后剩余的不大的地块，都是别墅用地，但目前的气候下，并不着急，尚未安排后续开发事宜。

中部的绿地海月湾更不急，别墅以叠拼为主，少部分联排，放在那里等，也不着急。

保利收购的紫荆阁也是以160套叠拼为主，加58套小联排产品，以三房和四房为主，已经是现房，目前准备上市。

招商的雍华府，正在建设中，主要是少部分叠拼，算是招商在高新区最后的住宅了，并不急。

海尔的珺玺只有叠拼产品， 出来的比较早，报价17000到18000 ，先靠定金拉住一部分客户，什么时候放开就签约。

世茂璀璨天越140套全部是联排产品，这在高新区别墅盘中，独树一帜。

总计下来 ，高新区未来的叠拼产品达到了一千多套，可谓是个不小的量，竞争甚为激烈；其实当初很多就应该做成洋房，这样早就销售回款了。

真正算别墅，真正稀缺的，有天有地甚至有侧院的联排产品，整个高新区世茂、保利、绿地三盘加起来只有200多套，后两者都是收购而成，自己做的产品只有世茂。

这就是高新区近期大概的别墅产品的供应情况。高端购房者必须做到心里有数，都要熟悉，详细对比，才能买到性价比最高的产品。

03、世茂的标杆与差异化竞争

回顾高新区楼市的历史，做别墅产品最多的盘就是世茂公园美地了。红墅湾、意墅湾等别墅算是高新区高端低密度产品的开拓者，而且这些产品早已交付，让很多人第一次圆了别墅梦，赢得了良好的客户口碑。

世茂根据前期大量的经验积累，在拿到高新区西部奥体板块花重金拿到了璀璨天樾地块之后，引入集团的成熟的高端产品体系国风系，打造海上国风墅这个产品。

在产品上，注意到了地段升级和客户的定位，将其全部做成联排产品，与大量的叠拼区隔开来。在户型上保持200出头的面积，以210平为主，不大不小，既能满足客户的升级舒适度，又能保持总价不会太高。由于设计到位，首层面宽达到了7.2米的宽厅，实现主人会客的宽绰社交门面，堪比大别墅的尺度。

在园林上更是进行实实在在的升级，现在去样板区仔细观察，就会发现海上国风墅的园林保持了精细的层次感，给人一种精心打理的雕琢质感，明显下了功夫。

产品布置也颇到位，和周边几个项目形成差异化。北边的璀璨天樾的高层已经基本销售完毕，而且均价15000多。把南边的水边土地全部让出来给了别墅，沿着水边布局，充分利用好周边资源。

中国传统风水理论认为：山之南、水之北为阳。这块地正好在水之北，而后边的高层也算是靠山，所以国风墅是把风水做到家了。

都知道这个项目的地价贵，所以多送面积就很划算了，对于客户，更是大大提升了性价比。国风墅每户层高约5.45米地下室，可做双层使用，健身房、酒窖等等多重功能的未来安排，客户可以随心而变，满足自己生活的多样性。

地上三层，地下两层。马上会有客户担心，这么高的垂直交通如何处理？国风墅预留了电梯井，客户可以自行安装自家小电梯，以方便家中老人和孩子的日常。

这次所有的产品就是这140套联排，占了高新区此类产品的大头， 针对的就是圆市区居民的一个别墅梦和让周边有钱人们实现居住升级的任务。

不管高新区和红岛如何调整，已经成型的配套不会变化。 奥体中心、会展中心、市民健康中心等9大市政配套已经在旁边高高耸立起来，这些都是市一级的配套，就在眼前，双积路过桥便是。而且奥体和会展已经投入使用，未来众多展会和运动会都会放在这里进行，成为高新区西部板块独一无二的竞争力。

山东中医药大学和中国康复大学也在此不远处布局建校，成为高新区西部新的亮点。更不必说即将投入使用的红岛高铁站和8号地铁线了，这都是奥体板块周边潜力的未来支撑。

随着政府对“限墅令”的数次重申和强力执行，使限墅力度不断升级，别墅用地的进一步从严管控，预示着当前各区域未来别墅的供应格局已确立，尤其是真正的联排别墅，更加会严控。

而且高新区的住宅用地很稀少了，后续也会提高容积率。所以高新区目前仅有的这200多套联排别墅，确实成了稀缺品，而世茂国风墅的产品优势，又使其成为一个终极改善的不错选择。

这次世茂国风墅要拿出88套来作为高新区别墅的开闸试水之产品，来打破高新区沉寂已久的高端市场。到底好不好，来看看就知道。至于大家最关注的价格，还是悬念，只等审批结果了。b

再次强调， 要想成为收徒合格人选，必须有地产类的文章，现写也行，必须拿符合互联网风格的作品说话，这是前提条件，兼职和专职都可。

"

Tags：高新区,红岛,分道扬镳,存量,别墅,松绑,开市,

转载：文章来自用户投稿不代表本站观点，如有侵权请联系我们。