山东头热卖30亿背后，解读阶层财富流动密码

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下半年青岛楼市的最重头戏，崂山区山东头改造的豪宅大盘银丰玖玺城这个十月拿到预售，并进行认购，前期800多户验资看房的客户，大约有三分之一顺利转化为业主，总计276户，销售总额超过30亿元。

这次玖玺城房源的均价在62000左右，但起价比较低，只有51000元，最贵的当然也超过了70000元。只是结果比较出人意料，均价以上的高价房反而认购更多，这也是一个很有意思的信号。

一次开盘销售超过30亿，尤其是豪宅市场，这个数字确实创造了青岛的新纪录，毕竟目前的市场不比去年和前年。很多年前，市南的鲁商首府开盘14亿就已经很是震动，那时的均价是26000，如今62000，总销售额再翻一番，显示了山东头这块最后的黄金宝地的吸引力和银丰的操盘能力。

今年崂山前海的豪宅市场竞争比较激烈，除了玖玺城，还有海信君澜和佳源华府，三家基本上三足鼎立。虽然在产品和价格上，三家是比较典型的差异化竞争，但是毕竟过去几年，崂山的高端市场都比较小，去年600万以上新房房源才成交了230套，而这其中800万以上的新房豪宅总计成交才100多套。三大盘同时上市抢市场，市场到底能扩展到多大的规模？

如今来看，玖玺城可谓夺得销冠，这一次的开盘的276套，已经差不多是去年崂山区全部800万以上级别豪宅总业绩的两倍。

总结下来，百忍老师认为，玖玺城能拿下如此业绩，最关键的是原因就是地段和价格的平衡做得最到位。比起佳源华府，香港路和海尔路交叉的地段确实更具优势；而比起海信君澜的1300万的起价，1000万上下的价格能辐射更多的人群。

户型，单价，总价，地段，配套， 看房子的人肯定几个盘都看了，平衡下来，大部分人还是回到山东头下单，其实就是一种综合平衡的结果。

这些年来，百忍老师外出考察多次，上亿的房子看了不在少数，说实话对豪宅本身相对兴趣不是那么大。最让人值得探究的，是这30多亿的认购里，包含了青岛这个城市很多的财富密码，这才是最关键的信息。通过这些，更能认清青岛这个城市财富阶层的真实一面和未来趋势，不妨让我们细细解读一下。

买玖玺城的主体正是企业家或者是私营老板群体，正是清宪书记力求让全社会尊重的一个群体，因为这是社会创富的一个主要人群，推动经济发展的中坚力量。也因此，获得了最丰厚的物质财富，当然也就有了改善生活的愿望，只不过这之前的几年，崂山区比较好的豪宅大盘并不多，难以吸引他们而已。如今玖玺城房源开闸，于是正好拿下。因为不差钱，所以出现了大户型比小户型好卖，楼层高能看海，是为更佳，千万左右及以上总价的房源更受到欢迎。

从行业来看，没有那个行业能占到非常大的比例，原来估计的金融和地产，最多也就是一成多点的比例，各个行业总体比较均衡，没有异军突起的行业，更多是沉淀多年的老行业的老板们，这也反映了青岛新兴行业支撑度依然没有做到一定程度的现实。

从区域分市南和崂山的比例在下降，玖玺城这两个区域只占了不到一半的比例，这和以前的豪宅客户分布还是差别比较大的。市南和崂山更多是换房需求，而不是真正的老板群体，他们手里资金不多，要买就得把老房子卖掉，而如今二手房市场冷清，海边豪宅普遍报价过高，真正要成交，得打八折才有可能，而这个折扣数字可是上百万之多，很多人又不舍得，所以成交就少。

还有一个大问题：崂山豪宅最大的影响因素不是地段也不是景观，而是建筑年代，因为这决定了产品的好坏。老房子即便地段再好，也基本归于老破小之类，因为愿意出大价钱的人，都看不上产品，再一打听物业和口碑，基本就放弃了，所以，同一个区域，因为房子年代导致的产品差异，价格会差一半。

这样的局面下，这部分人群在产业上面临新兴经济的冲击，赚钱难，而房子又难卖，导致他们成为本次购房人群中最为计较的群体，所谓风流总被雨打风吹去。

有意思的是，在青岛的郊区里，即墨依然在占有重要版图。但是和不同的是，这个人群以前就是即墨本地的私企老板，以前不曾在青岛市区置业，这次是一步到位，直接进军核心地段。有朋友住浮山前老豪宅，说是邻居很多都是城阳和即墨的村长之类，确实土豪，显然这些人已经让位于真正的老板群体了。

从年龄段上看，比较典型的就是中老年人居多，这个你只要多去几次玖玺城的售楼处就可以有明显的体会。老人们正好以长大的子女名字买房，也好规避限购。

当然了，你可以说，这么贵的豪宅，青年们买不起很正常呀。其实杭州的豪宅今年百忍老师也去看过好几个盘了，感觉那里的年轻人的比例明显要比青岛的高很多，这就是新兴互联网经济活跃的结果。

玖玺城的年轻业主也有，比如有位朋友就是淘宝创业发家，买了个比较小的户型，也算是阿里的收益者。但是，总体来看，年轻人自己创业赚钱买下此房，凤毛麟角，说明青岛经济转型任重道远。

还有一个比较大的兴奋点，就是大山东概念。关注新闻的人都知道，最近省里高层力推山东半岛一体化，青岛的多位领导都去了威海、潍坊、烟台、日照、淄博等地任职，可谓全方面覆盖。

从现在的客户来看，玖玺城在一定程度上代表了青岛，也在辐射山东，尤其是半岛区域，大潍坊最有惊喜。熟悉潍坊的人都知道，市区弱县市强，很多强势企业和知名老板都在县市里，如今他们在玖玺城也是投下重资，基本都是县城里，越过潍坊市区，直接到青岛，毕竟高铁已经通了，再加地体，到达很是方便。

银丰是济南起家的企业，在济南也是唯一的十强本土企业，拥有大量省会的高端客户资源，济南的炎热天气，和污染较重的环境，大家都知道，有钱人自然想在高铁的另一端有房子，所以，济南的群体自不必说。

其实玖玺城这样的豪宅大盘要持续热销，必须走出去，辐射全山东有钱人才行。当然有个近水楼台先得月的优势，也得看崂山金家岭的产业吸引能力。

比如山东仅有的几个研发型企业歌尔已经投入资金在青岛建设研究院，号称将来要把研发队伍扩大到几千人，从而产生大量高薪人才，这个才是有源之水，可以源源不断提供高端客户。

比如著名的晨鸣纸业要设立青岛总部，把总部寿光搬过来，以实现企业升级换代。或者本地能孵化出更多的独角兽企业，形成财富新贵。金家岭只有成功引进更多这样的项目，才能把财富人群导入进来，而山东头的玖玺城自然会成为第一承接地和收益者。

除了产业之外，配套资源更加重要。山东半岛一体化的实施，青岛扮演一个中心角色，高铁、地铁、机场、 教育、医疗、度假、生态等等资源，都是吸引其他区域尤其是县市精英人群的重要因素，他们来不仅仅是花费重金买个房子，而是要借此舞台，让子女接受更好的教育，改变整个家族阶层和命运，完成鲤鱼跳龙门的过程。

城市需要他们来提升，他们也需要城市的资源。能不能为他们提供这种升级的资源，是一个极为关键的问题。

秋风已起，百忍老师穿过这600亩的庞大工地，从山东头到玖玺城，可谓翻天覆地，这两年的变化如同百年沧桑，一圈走下来，很是感慨，当然还有几个钉子户，秋风中伫立，破败不堪。而玖玺城一期的大楼已经开始拔地而起，迅速改变着这个村子的面貌。

村中剩余唯一的大树和远处的巍峨浮山，见证了这些年的变化，不仅是村民实现了市民的转化，未来几年，更多的财富人群将进入这里，成为青岛发展的重要动力。而银丰也会将更多的城市升级资源，尤其是更好的教育引入这里，成为一个名副其实的学区房。

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