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红岛和西海岸,谁才是青岛的未来

2019-09-25 17:40商家资讯

简介" 前言 红岛,因为其众多的市级公共配套、青岛几何中心的区位、高端的规划的和定位等,一直是购房者们关注的焦点。 不过比起西海岸,无论是国家级新区的头衔,还是各项在青岛遥遥领先的指标数据,似乎让红岛又显的微不足道了。 红岛OR西海岸,成为了困扰无数...

"红岛和西海岸,谁才是青岛的未来

前言

红岛,因为其众多的市级公共配套、青岛几何中心的区位、高端的规划的和定位等,一直是购房者们关注的焦点。

不过比起西海岸,无论是国家级新区的头衔,还是各项在青岛遥遥领先的指标数据,似乎让红岛又显的微不足道了。

红岛OR西海岸,成为了困扰无数购房者的一个难题。

其实,在红岛和西海岸的对比中,绝大多数的购房者存在一个误区,以至于得出错误的结论。

那就是在对比中忽略了红岛和西海岸的体量

西海岸新区是由原来山东名列前茅的县级市胶南和GDP总量和人均都逆天的开发区合并而成,而红岛经济区是由仅仅从原城阳区分出来的两个街道和盐场组成。

面积:西海岸2127平方公里VS红岛167平方公里,约为12.7倍

人口:西海岸157.73万VS红岛10.37万,约为15.2倍

从体量上看,的确相差巨大。

但房价的内在逻辑是:人口与资金在一个区域的聚集程度。重要的是密度而非总量。

只有聚集程度高的核心区域,才能拥有对周边区域的辐射能力。

现状与趋势

要客观的了解一个区域的发展现状,最合理的方式就是通过统计数据,而非感性的认识。


红岛和西海岸,谁才是青岛的未来

青岛各区市人口排名


虽然人口总数上,西海岸以157.73万在青岛遥遥领先,红岛则以10.37万垫底,但是看人口密度,西海岸排在胶州之后,位列第7,与位列第9的红岛,还有胶州、即墨、莱西、平度基本处于同一水平。

市南和市北则处于第一梯度,遥遥领先各区市,李沧、城阳、崂山紧随其后。

从人口增速来看,李沧、红岛、西海岸则处于第一梯度,增长较快。


红岛和西海岸,谁才是青岛的未来

青岛各区市财政及可支配收入排名


相对于GDP,财政收入更能真是的反应一个区域的经济实力。今年1-4月份的数据,西海岸同样位列第一,红岛仍旧垫底。但是人均财政收入,红岛则超越了崂山,位于第一。西海岸表现同样不错,排在城阳之后,位列第四。

特别的,红岛的增速堪称炸裂。

另外一个反应区域发展水平的重要指标人均可支配收入,17年的数据缺少红岛,但是考虑其人均财政收入水平,基本也不会低于城阳区,市南、市北、李沧、城阳、崂山处于第一档,西海岸单独一档,即墨、胶州一档,平度、莱西垫底。

这也基本和大家对各区发展水平的直观感受相吻合。

综合对比可以发现,西海岸在各项总量数据上基本都处于领先位置,但是以具体到平均水平却表现一般,似乎与国家级新区的地位不相匹配。

其实原因很简单,组成西海岸新区的开发区和胶南在发展水平上存在明显的差异,其中开发区和崂山、市南、市北、李沧、城阳基本接近,胶南则和即墨、胶州差不多。所以一平均,基本就处于了中游了。

发展趋势上,红岛在人口和重要经济指标上增速较快,呈现出人财两旺的趋势。西海岸各项增速基本处于中等偏上水平,表现也不错。

定位与区位

一个区域的发展潜力是指该区域现在的发展水平与未来能达到的发展高度。

而发展高度往往与区域的规划和定位有关。


红岛和西海岸,谁才是青岛的未来

青岛城市总体规划


在国务院批复的《青岛城市总体规划(2011-2020年)》中,红岛属于三大主城区的北岸城区,开发区同样属于主城区,胶南属于次一级的发展组团。

当然在最新的西海岸的发展规划中,胶南被定位于西海岸的新中心。


红岛和西海岸,谁才是青岛的未来


从区位上看,红岛优势明显,红岛的崛起不仅可以实现自身的发展,而且可以带动辐射整个胶州湾以北的重点城市板块的发展。红岛的发展水平越高,辐射能力就越强,带动范围就越广,对青岛整体的发展就越有利。

不管是诸多市级公共配套的布局,还是胶东机场、红岛高铁站等重大交通设施的分布,都表明了红岛是作为整个青岛新中心来打造的。

C位出道,只是时间问题。

胶南处于青岛相对边缘的位置,北面是小珠山,东面是黄海,南面是大珠山,西面是铁镢山和藏马山。胶南发展的最大意义就是实现自身的崛起,由于地理条件的限制,无法对其他区域形成有效的辐射,对青岛整体发展带动作用相对较小。

作为西海岸发展的重点区域,众多大项目落地胶南,未来的发展也值得期待。

如何正确对比红岛和西海岸

由于体量的差异巨大,从整体上对比西海岸和红岛,是没有太大意义的。

例如有的购房者认为西海岸的环境好,有金沙滩。但那也只是一小片区域有金沙滩,又不是哪都有。而且红岛距离金沙滩的直线距离甚至比西海岸不少区域还要近。

其实西海岸绝大多数区域和和红岛一样,与金沙滩并没有太大关系,切莫以偏概全。

那是不是就没法比了呢,也不是,只是需要将西海岸分区域和红岛进行比较,例如胶南的海洋活力区、开发区的唐岛湾片区就可以和红岛经济区的红岛南、高新西这些核心区域作对比。

未来西海岸新区整体发展水平肯定不如红岛经济区,但是少部分区域会和红岛相当,极少部分区域甚至会强于红岛。但是对普通购房者来说,如何选到这些区域,难度就相当大了。

购房建议

红岛距离现在的主城区较近,随着未来8号线、新机场高速、双元路双积路立交桥等重大交通项目的投入使用,基本会被纳入主城区半小时通勤圈。因此是主城区外溢刚需购房的最佳选择。

此外红岛及其周边的刚需、改善、投资客户自然必选红岛。

西海岸本地刚需、改善、投资客户自然必选西海岸。

对外地购房者来说,西海岸的知名度显然更高,如果是自住养老性质的话建议选择西海岸,偏投资的建议结合需求精选西海岸部分区域和红岛。

至于那些不属于西海岸或红岛的纯投资客户,原来普遍的观点是短期选择西海岸,长期选择红岛。而现在,房产都五年限售了,房产投资哪有什么短期,都是长期。所以建议考虑红岛。

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