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大开发商退场!青岛新都心供地井喷背后的玄机……
2019-08-14 01:40商家资讯
简介" 不管是什么原因 今天没有top30开发商的身影 都意味着未来新都心会有一些变化 —— 观察员老王 和达·君玥的一点感触 分析今天的土拍之前,想先说说最近看的盘——和达·君玥。 从新都心和东李老盘来看,我感觉和达算不得什么品质开发商,而且已经很长时间没...
不管是什么原因
今天没有top30开发商的身影
都意味着未来新都心会有一些变化
—— 观察员老王
和达·君玥的一点感触
分析今天的土拍之前,想先说说最近看的盘——和达·君玥。
从新都心和东李老盘来看,我感觉和达算不得什么品质开发商,而且已经很长时间没拿到什么像样的地了。所以,在走入这个大门之前,我并对这个盘没有报太大的期待。
但是,看到沙盘,还是有一点意外:
在两排楼座之间,竟然有宣传宽度达80米的绿化休闲区,不要说在新都心,就是一些郊区盘都很难做道这一点。即使开阔的视野能让后面的楼座卖一个相对高的价格,但是怎么也不如多建两栋楼的利润率高。
如果这个规划保质保量实现,在加上不输给同区竞品的户型和精装,君玥的品质,在目前新都心楼盘中,是领先一个身位的。
在这种情况下,君玥前期拿出了视野最好的楼王来开盘,价格和周边竞品也差不了太多,但是去化率并不高。
不知为什么,我突然间想起了金隅和府,那个我从旁边路过都会感到压抑的小区。如此的容积率,如此的园林设计,如此的地段,但当年还是有不少本地人跟着外地人疯抢,理由只有一个:
再不抢,就没了。
站在和达·君玥的沙盘前,我们回头来看:
是烂房子没了更遗憾,还是你没有主见跟风抢烂房更悲剧?
土地“井喷”带来的两大变化
用许多同行的话说,今天市北区的土地呈现“井喷”式供应。与辅城区动辄百万方的大盘相比,主城区的都是小盘。淮安路66号住宅的建筑面积为10900平方米,炉具厂改造地块住宅建筑面积为45260平方米,南京路地块总建筑面积为83600平方米。
这些土地的底价依然不低,最便宜的8000元/平,好一点的1.2万/平方米。这次拿地的开发商,没有一家是top30的开发商。当然,除了高地价之外的捆绑条件,可能让很多大鳄知难而退,但这也可能代表了大开发商的态度的转变。从以往争先恐后,到辅城区零星出现流拍现象,再到小开发商又渐渐走上前台,可能预示着土地市场的一种转变:
不顾一切抢地的时代已经过去了。
还有一个变化,那就是开发商的效率大大提高了。保利7月25日拿地,29号就出了规划,这种高效以前闻所未闻。这种高效的背后,体现了开发商对于市场的判断。
我们不禁也要思考几个问题:
青岛中高端刚改族还有多少?
新都心的吸引力是加强了还是降低了?
新都心的房价走势会是如何?
新都心面临三大利空
前段时间,参加了一个房产咨询机构的新闻发布会。会上我特意问了一个问题,那就是这半年来甲级写字楼外来企业新增占比是多少。专业人士给我的数据是不到20%。
我为什么要问这个问题,其实是想推测一下在限购政策之下,青岛中高端刚需流入状况。在过去几年中,青岛中高端年轻刚需基本都已经买上房了。因为与预算有限的工薪阶层来说,他们可以支付更高的首付,可以承担更高的贷款。所以即使没有在保利天汇、青铁华润城买上房,那么也一定在海尔世纪官邸、万科未来城成功入手。
到了现在,市场上还在持币观望的存量刚需已经所剩无几了。而我们这座城市IT行业并不发达,高收入企业比较少,中高端刚需的新增量比南方一些城市要少很多,这也是为什么苏州还在涨,而青岛疲态尽显的一个主要原因。
还有一部分,是换房族。手里有一百万左右的积蓄还有套老房子,如果老房出手可以买新房。但是现在的二手房市场……
需求端的大幅减少,是新都心新盘的第一个利空。
地铁的修建。地铁网越来越发达,新都心出行更方面,按理说房价应该越高才是。但是从另一个方面讲,“地铁房”这个标签已经不像以前那么金贵了。碧桂园在老四方的洋房产品,现在也可以打出1号线地铁房的招牌,而电梯洋房的稀缺属性,同样会吸引喜欢这一类产品购房者的目光。此外,崂山、李沧也都有不少新盘会加推,这些对于喜欢地铁房的中高端刚需必然也是一个分流。
地铁盘越来越多,是新都心新盘的第二大利空。
最后,我们要看一下二手房市场。以前大家一窝蜂的去买新房,是因为二手房的价格远远的高过新房,让许多人有抢到新房就赚到的心态。但是现在,新都心的二手房跌得厉害,投资房产还能赚钱吗?投资客心中疑惑越来越大的同时,刚需族也会盘算:次新房价格更低,离凯德mall更近,而且可以即买即住,那么还要一定买新房吗?
二手房市场疲软,是新都心楼盘第三大利空。
在这种情况下,这些新盘的定位就很关键。如果新盘一开始就定了低价走量的思路,以紧凑型套三为主力户型,用低价毛坯房走量,开盘拢住人气,盘子小还能获得一个不错的结果。如果继续走大户型路线,那么就看谁的腰包里银子多,能撑的时间长了。
但不管如何,新都心整体房价下行都可以预见。不管是八月还是金九银十,没有特别大的让利优惠,都没有必要去抢房了。
耐心地等待,越往后守住好房子几率也就越大。
"Tags:开发商,退场,青岛,新都,心供地,井喷,后的,玄机,
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