刚需，正在撕裂青岛楼市

过去几年中

市场让不少开发商自我感觉太良好

认为不管推出什么样的户型

购房者都会买买买

现在

到了傲娇的开发商为傲慢买单的时刻

——观察员老王

（特别提醒：根据读者们的建议，老王已经开通与微信公众号名称相同的知识星球，习惯那个平台的读者可以搜索添加。）

看完上一篇文章之后，许多还没有买房的人都感到很兴奋，因为终于等到房价下跌的这一天了。同样，也有不少人感到困惑：

老王，为什么我看的房子感觉依然很火，置业顾问说得提高首付比例才有可能买上？

营销中心熙熙攘攘的人群中，有多少是领了大米就走的，有多少是真心实意买房的，我相信只要是个正常人都能看出来。我希望大家正视的是：有些楼盘，在现在这个时间段，确实很火。原因我们需要从下面几个方面来分析。

“三无”购房者基数并不小

毫无疑问，现在青岛的楼市就是刚需的楼市。不论是买自住房的年轻人，养老型购房者，还是资产保值型购房者，大多都是“三无”刚需：无买房的特别门路，无厚实的家底，无可观的收入可以支撑高额房贷。

在过去几年中，这部分购房者都是被世茂们拒之门外，或者只能当开盘群众演员的，所以到目前为止基数确实不少。虽然大家有强烈的买房愿望，但是买房的能力在这三两年没有明显提升。这就决定了，他们即使有改善的需求，许多也买不起套四的大户型住宅。

比方说，我一个小弟兄，手里只有60万左右首付，夫妻俩月收入壹万元刚出头，还有老人孩子要养，我给他推荐一些大户型的特价房，他就会很痛苦。“哥，不是房子不好，是真负担不起，不能说为了一套房子，把全家都搭上吧？”

除了预算外，还有一点就是现在购房者都理性了很多。比方说一个读者只等中欧国际城115户型，而且他和孩子都要买。因为他认可老王的观点：这是高新区距离主城区最近的楼盘，在目前没有地铁的情况下，即使乘坐大站公交通过环湾路到主城区都非常便利。

不管未来高新区利好是不是都能落地，不管未来高新区内会不会有交通拥堵情况，不管未来高新区腹地房价是涨是跌，这种便利都是时下刚需族的“安全带”。

还有近期开盘的保利·观堂，价格也比较坚挺。为什么？相比其它地铁线，1号线有两大优势：一时开通时间可以确定，而且这个时间就在“眼前”；二是这是一条贯穿城市的大动脉，对于许多刚需族来说可以零换乘通勤。在加上观堂品质不错，在目前这个市场上性价比也很高，所以称为城阳为数不多的热盘也不意外。

开发商疯狂扩张阵痛

个别项目的紧凑型套三火爆，还有一个原因就是目前市场上这样的优质产品不多。正常情况下，开发商拿地后，应该根据容积率、区位、周边项目去化率、购房者的需求来确定户型面积。

但是过去几年房子太火了，许多开发商上规模，缩短开发周期都是规模化作业。比方说某前top3一个月在全国拿了十几块地，他就可能会把福州、杭州、兰州等和青岛差不多的地块摆在一起，搞一个规划设计。

如果是卖老干妈，这么做没什么问题，但是住宅能行吗？所以，我们现在看到很多高价拿地的项目，做出了许多大户型产品。这些产品非常尴尬，买得起的人往往都会去买洋房别墅等容积率更低的产品，而买不起的人就是买不起。

耗不起的开发商开始降价，但是小幅度的降价还是杯水车薪……所以，刚需正在撕裂青岛的楼市。有的楼盘依然会很火，买房要排队；有的楼盘则陷入降价也无人要的窘境，这种情况在下半年会更为明显。对于没有人气的盘，我劝你还是敬而远之，因为除了可能继续降价外，烂尾是一种更糟心的隐患。

当然，有的开发商有想出了首付分期的法子。这其实跟0首付买车一个套路。我曾经问一个做这一类生意的朋友，怎么赚钱？他说：我们主要赚那些头脑发热年轻人的钱，他们买车后，抗几个月还不起车贷，我们再把他们车拿来卖掉赚差价。

买房是一个道理。

我劝刚需族千万不要脑子一热，去干做一些超出自己能力的事儿，那样不单单是你身上的肉，可能骨髓都会被开发商吸出来。

现在买房的三点注意

经常有人问我，老王你说房价还在降，什么时候出手比较合适？按照我的估计，当然是今年下半年特别是临近年底时实惠更多。但什么事儿都没有绝对性，对于刚需来说，任何时候都可能有机会。六月也是一个时机，因为很多开发商想要半年业绩。你如果现在想买房，让悬着的心安顿下来，我认为应该注意三点：

第一，买紧凑型套三一定要看区位、品质。胶州有楼盘首付5万就能买房，剩下的两三年内给就行，这房子也有紧凑型套三，能买吗？当然不能。不但你去自住很不方便，而且除了置业顾问口中的炒房客，恐怕也不会有什么人接盘。再就是维多利亚湾这样的小区，最近问题已经陆续爆出来。在我看来，绿地变车位都是小事儿。这房子交付入住之后，如此高的人口密度，所有的公共配套资源“爆表”是大概率事件，到时候住租卖都会很难。

第二，不能一味追求小。现在市面上还有一些90平方米左右的迷你套三，这个你看样板间时一定要问是不是1:1，再就是要问好公摊，不要最后收到一套鸽子笼再找媒体维权。

第三，大户型不好卖，降价是必然，有些人等着买特价房思路没问题。但是现在代理太多，许多开发商价格体系比较混乱。所以，即使你想买，也不要一味守在营销中心，多走走多看看或许能找到更实惠的途径，前提是这家代理足够诚信靠谱

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