避重就轻：王健林的瘦身之道丨棱镜

作者 | 孙春芳

来源 | 棱镜（公号ID：lengjing_qqfinance）

2019年1月12日，是万达三十年年会的日子。青岛市黄岛区星光岛上的几家酒店，是万达年会的开会场地，现场看去一片红彤彤的，到处都是回顾万达30年发展历史的展板。

王丹的朋友圈被万达年会的图片、小视频霸屏了。这些都是她在万达的前同事从东方影都现场发出来的。而此时的她，身在上海，张罗着融创文旅品牌商交流会的活动。在融创的交流会上，向品牌商推介的众多项目中，其中一个就是东方影都。

王丹是万达文旅管理公司的前员工，5年多前，她忙前忙后，张罗着青岛东方影都的开工仪式，看着国内外的一线明星走马灯般在她面前晃悠。王丹当时真有目迷五色、心醉神迷的感觉。大半年前，东方影都正式开业，王丹又是一通忙，然而彼时她已经没有了什么主人的感觉，因为2017年7月万达已将东方影都卖给了融创，随后在2018年10月，万达又将13个文旅城的服务主体——万达文旅管理公司作价60.81亿卖给了融创，王丹作为公司员工，也一起加盟了融创。

“我们私底下也有点疑惑，东方影都已是人家融创的项目，为啥万达还要在不是自己的地方举办公司的年会呢？”一位万达员工称。

然而，董事长王健林拍板的事，是雷打不动的。

三十而立，2018年是万达的而立之年。在前两年差点栽跟头之后，能否立得稳，要看王健林的智慧。1000家万达广场还有700多家未建，轻资产的模式是否行得通？卖卖卖之后负债大减，而发债借款上市等融资渠道并没有打通，企业卖掉文旅城之后，万达新的业务增长点又在哪里？

王健林的《万达之歌》能否一年年唱下去？

轻资产模式的新挑战

在2017年“经历了风波，也承受了一些磨难 ”之后，2018年，万达低调沉稳了许多，“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。

而这企稳之道，靠的是万达广场这一核心资产。作为万达集团的护城河，万达广场为万达提供了持续增长的稳定现金流。

2018年，万达广场的租金收入达328.8亿元，同比增长28.8%。虽然相比地产集团和文化集团的收入，租金收入总值偏小，然而，其毛利率是最高的。2018年万达商管半年报显示，上半年万达广场的租金营业收入为143亿元，营业成本为26.4亿元，毛利润达81.48%。

为了做大这只现金奶牛，王健林计划自2018年起，10年之内建成1000座万达广场，按此推算，此后每年万达平均需要开业76座万达广场。

2018年，万达开业了49个万达广场，比年初定下的开业50个的任务少了一个。而且王健林调低了2019年的开业任务：新开业万达广场43个。

原因出在万达的轻资产战略上。此前，万达广场都是万达拿地投资，靠开发周边的住宅地产来反哺万达广场的投资和运营。

王健林嫌这种重资产模式太慢太累太耗资金，于是自2016年开始推行轻资产战略，第三方可以通过出地、出钱跟万达合作，万达只负责建设运营管理，租金收入三七分成，万达拿三。

王健林算过一笔账，轻资产战略下，两到三个万达广场的收入抵得上一个重资产万达广场，为此，万达只要多建轻资产广场，就可以保持规模和收入的增长。

事实上，万达刚推出轻资产战略时，野心还是蛮大的。

2016年四季度，万达商管（彼时称万达商业）与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。合同约定，2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方。

然而，轻资产战略的推行并未如王健林所想的那么顺利。

2016年，万达新开业21个轻资产广场，2017年，新开业24个轻资产广场，2018年，新开业仅19个轻资产广场。

王健林自己承认：“轻资产的个别投资方不像万达有执行力，这是轻资产模式带来的新课题。”

2017年，万达将5个万达广场移交给了民生信托，9个万达广场移交给了中信信托，此外，还有4个项目移交给了合同外的珠江人寿。

然而，2018年，万达没有项目移交给中信信托和民生信托。只有年初的时候，将淄博万达广场移交给了富力集团旗下的一家子公司。

之后万达更多的开始跟地方的开发商合作搞轻资产战略，然而此举也有困难。

招商蛇口一位投资部人士表示，万达做广场不论是轻资产还是重资产模式，其底层的逻辑依然是靠在周边盖住宅等物业，通过售卖这些物业来回收资金反哺商业地产。

上述模式要看具体城市的具体地段，如果在增值空间不大、房价起不来的四五线城市，卖房的收入不足以维持商业地产的拿地建设运营费用，则此种模式就很难成功。

“说到底，万达是把风险转嫁到了合作方开发商头上，而当地开发商在拿地和跟政府的博弈能力上肯定不如万达，导致风险加大，而合作模式又会牵涉到双方的权责归属问题，因此在开发进度上可能不如此前万达自建的快。”上述投资部人士称。

融资不能光靠卖卖卖

王健林用“轻资产”来发展万达广场，此举可以让万达负债减少。对于万达的去杠杆减负债，王健林的意志是非常坚决的。

因此“卖卖卖”依然是2018万达的关键词。

万达商业出售部分股权给融创、京东等战略投资者，获得340亿元资金；

万达电影出售部分股权给阿里、北京文投，获得70亿元现金；

万达文旅管理公司作价60亿元卖给融创；

万达文化集团旗下海外院线公司AMC影院出售部分股权给银狐资本，获得5亿美元；

万达海外转让4个地产项目，收回18亿美元现金；

万达作价27亿元，将其在百年人寿中的股份出售给绿城中国。

通过一系列的股权和资产售卖，万达获得合同收入827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币。

万达通过“卖卖卖”回收现金，极大降低了其负债率，这既是王健林主动为之，也是在目前融资环境下的无奈之举。

一位信托经理表示，目前房地产行业整体不景气，此前火爆异常的住宅地产现在他们都不太敢去投，更别说商业地产的项目。“万达现在在信托和债券市场上融资还是比较困难。”

自2017年发行三期中期票据之后，万达就没在债券市场发过一笔债。

万达商管2018年半年报显示，上半年其借款取得的现金仅为57亿元，而2017年同期则达766亿，2018年上半年其发行债券收到现金为0，而偿还债务支出的现金则达210亿元，这导致其期末现金从2017年同期的1303亿元降到2018年同期的821亿元。

万达去杠杆的路仍是任重道远，截至2018年6月底，万达的投资性房地产（即万达广场）货值为3901亿元，而这些资产中有2960亿元因向金融机构借款而被抵押。

王健林也在努力地开拓融资之路。

他在年会上表示，万达体育和传奇影业都要开展资本运作，今年要出成绩。

一位内部人士在2018年10月份向《棱镜》表示，万达体育此前有意在港交所上市，不过，目前据路透社报道，万达集团已秘密为其旗下万达体育提交了美国首次公开募股(IPO)申请,融资金额至多5亿美元。

至于传奇影业，王健林在2017年5月时向外界透露，要在海外上市。从此前万达影业重组方案中披露的数据来看，2014、2015年传奇影业净利润为-29亿和-42亿元，2016年其投资的电影《长城》票房失利，亏损7500万美元。

万达没有披露传奇影业这两年的财务数据，因此不知道其是否已达到上市条件。

万达商管于2016年9月在港交所退市，引入战略投资者进行私有化，并承诺在2018年9月底回A，目前这一回A计划已经彻底流产，王健林此前称已准备好了对赌失败需要付给投资者的回购款、利息和相应手续费用。

2018年万达商管出售股权引入融创、京东等4家战略投资者，万达商管上市的日期又推迟了5年。

王健林称，我们和战略投资者签的协议是五年之内上市，即使不上市也没有回购保证。

三大资产上市计划短期内难以见到明显进展，王健林把目光放到了万达广场的资产证券化上了，他的逻辑是：“万达广场现金流好，资产又有升值空间，这么好的物业，我理解在市场上应该属于稀缺资源”。

目前，上海松江万达广场（2014年开业）、宁波江北万达广场（2010年开业）拟发行万达广场长江经济带一期资产支持专项计划（ABS）募资27亿元，该计划已经于2018年12月4日获交易所通过，但尚未正式发行。

此外，由大连万达商管公司发起的招商创融-万达广场京津冀协同发展一期资产支持专项计划，募资额为30.8亿元，目前处于“已反馈”状态，尚未通过。

事实上，由于资金需求急迫，一些新开业的万达广场等不及通过发行ABS产品来融资。

湖北某地级市的一家万达广场，在2018年年中建成开业之后，为解决后期经营资金缺口，向社会融资不低于5亿元，融资将用于1·归还股东借款；2·支付后期工程款；3·项目开业后期运营及广场维修等支出。

万达找到新方向？

出售了13个文旅城之后，万达的文旅收入锐减，仅为2.7亿元，王健林也看到了此前文旅产业的问题：老的文旅产品规划、内容、利润都存在问题。

但王健林好像并未彻底放弃文旅城，2018年11月、12月，万达集团先后与兰州和延安签订协议，投资建设兰州、延安文旅城，二者投资总额分别为300亿元和120亿元。

对此，王健林在年会的报告中仅一句话带过，并未做过多阐述。

因为王健林已经找到了一个让它兴奋的新产业——大健康。

2018年，万达与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）签订协议，打算在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院，通过3年时间开创中国大健康产业新模式。目前万达已落地成都、广州两项目。

在年会上，王健林对此着墨甚多，他表示，今年力争5个一线城市大健康力争全部落地，至少3个项目开工。同时要尽早完成单个国际医院管理合同，并设计出世界一流的花园式国际医院。

瑞明咨询公司董事总经理伍小燕表示，房地产商进入医疗行业，2000年就开始了，目前万科、恒大、绿城等主流房企都已涉足这个行业，但纵观这些项目，真正做到社会效益经济效益都非常成功的没有几个。万达希望通过引进国外先进机构并寻求地方政府支持的策略，其他房企也有用过，但并未见太大成效。

“医疗行业是个周期长、投入大、政策壁垒多的行业，需要沉下心来，慢慢地做。”伍小燕表示。

王健林三年已三变。

2016年会上，他高唱着《一无所有》。2017年会上，他和员工一起合唱《歌唱祖国》。2018年，王健林唱而优则写，为万达30周年做了一首《万达之歌》。

“我自认为写得可以，但是曲我不懂，就找人作了曲。”王健林说，“中国三千万企业，还没有几个公司歌曲能传唱久远，希望我们《万达之歌》能传唱下去！”

（应受访者要求，文中王丹为化名）

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