央行：城镇居民家庭户均有房1.5套，家庭住房拥有率96%！全国房贷

在4月的最后一个星期五，有一些关于房地产市场的新消息。

抵押贷款利率下降！ 4月，中国首批两套贷款减少了3 bp

金融360建普科技大数据研究院。 根据中国35个重点城市的533家银行分支机构的监测数据，到2020年4月（数据监测期为2020年3月20日至2020年4月19日），中国第一套贷款的平均利率为5.42 ％，第二组贷款的平均利率为5.74％，每月减少3 BPS。

在此数据监视期内，住房贷款利率水平继续下降，主要是由于2月LPR下降之后一些银行的后续调整的滞后效应，导致住房贷款利息总体下降 后期的价格。 4月20日，央行宣布了最新的贷款市场报价率（LPR），五年内为4.65％。 与三月份的报价相比，五年期的LPR减少了10个基点，这是引入新的LPR利率机制后的最大跌幅，也是今年五年内第二次减少LPR。 到2020年4月

，30个城市的首套房贷利率逐月下降，5个城市的首套房贷利率上升。 从一线城市

的利率变化方向来看，就第一套

而言，北京的第一套贷款保持了上期的利率水平，广州每月略微降低了8 BPS 以月计，上海和深圳分别按月增长4 BPS和2 BPS。 在4月20日降低LPR利率后，一线城市迅速跟进了调整，通常倾向于保持积分增加的数量不变。

北京，深圳和上海的前两个住房的利率上升保持不变，即实际执行利率与4月20日相比下降了10个基点； 上海第一笔住房贷款的主要利率水平保持不变，且点数增加，这是新的LPR机制以来上海第一笔住房贷款的主要利率水平的首次 不低于LPR，符合国家住房贷款利率的定价要求。

广州的整体住房贷款利率也呈下降趋势，但是每家银行的住房贷款利率水平与这种变化之间的差异比较大：目前，两家国有银行都增加了住房贷款利率 利率方面，一家国有银行维持原始利率水平不变，与此同时，国有银行和股份制银行也降低了住房贷款利率水平，下降幅度为10-25 BP。

南宁的住房贷款利率最高，而中山的首套房利率在一个月的月份中降幅最大。 本月，南宁仍然是中国住房贷款利率最高的城市，其首个住房贷款利率在23个基点之后，每月环比下降了6.05％，这是唯一一个城市的平均贷款利率。 首次房屋贷款已破“ 6”； 苏州和惠州的环比也下降了10个基点以上，利率水平下降了6％。

6城市的跌幅超过10个基点，中山第一套住房贷款利率最高，达到37个基点。 南宁市第一套住房贷款利率为23个基点，哈尔滨为??18个基点，是中国第二低的城市。 建浦科技大数据研究院李万福说，目前是股票住房贷款转换时期。 原则上，所有用户的股票住房贷款合同都需要在3月1日至8月31日之间进行转换。在过去的两个月中，仍有大量用户在等待。 在2019年底正式启动股票浮动利率贷款定价转换计划后，五年期LPR在2020年减少了两次，目前总体上仍存在下行空间，这在一定程度上促进了股票的意愿 用户转换为LPR定价，将间接促进整个贷款利率市场化过程。

青岛城阳“人才共同拥有住房”宽松升级

江苏淮安湖北荆州最近放宽了限购政策，但很快就恢复了。 青岛市在3月份首先出台了人才共同住房政策，然后在4月11日出台了销售限制和购买限制的宽松政策，三天后又恢复了。 但是，青岛市继续以城阳市为试点，优化人才共享产权房政策，后期不排除全市发展。

日前，青岛市城阳区委宣传部在微信公众号“阳光城阳”上发表了“城阳区人才集聚，释放活力的六项硬性措施”的文章，其中提到了“住房共有”的有关措施 “让人才拥有住房的权利”：

着眼于人才的“买房难”和“买房昂贵”的难题，并创新性地发表了“吸引人才享受拥有共同财产的住房”一文。 “执行该政策的建议是在住房资源和资金方面提供支持，以减轻人才购买住房的压力。 我们将协调该地区的优质商品住房，并向从院士到大学毕业生的各种人才开放。 根据青岛市确定的七个人才层次，购买不同层次的人才房屋时，企业应当承担购买价款的20％或30％，并与企业分享产权。 其中，第一级至第四级人才的产权比例为3：7，任期8年。 期限届满后，企业将免费放弃联合产权； 第五至第七级人才的产权比例为2：8，任期5年。 期限届满后，人才将按照“较低者”回购共同产权。 同时，青岛市公积金

经审议批准，正式启动具有共同财产的住房公积金贷款试点业务，处于试点阶段。 青岛市共有房屋公积金贷款主要用于城阳区四个区的国有企业和优秀人才实施共有房屋项目。 青岛内部人士指出，这是嫁接在商品房上的联合产权住房政策，分期预付款有利于刺激房地产市场。

首付零复制吗？ 在

优惠政策的双重“超重”下，城阳的新房市场迅速回暖，连续数周位居青岛地区交易量之首。 根据青岛市第三方组织的统计，4月13日至4月19日当周，城阳区以909套排名第一，其中青岛市十大销售项目中有四个来自城阳区，其中两个项目已开发。 由龙湖和徐汇。

Tongce研究所首席分析师张宏伟指出，“零首付”通常以两种方式兑现：第一种是分期付款；第二种是分期付款。 第二是开发商与第三方机构合作，将首付变成贷款品种，以便购买者可以将首付变成贷款。 “定金迟早会被支付，但是支付方式已经改变。开发商通过降低门槛并降低购买门槛来吸引消费者”。

在青岛有当地媒体报道，以说明人才共享产权住房的优惠政策：

在城阳中学任教的林阳（化名）收到学校的通知，称学校的教职工 购买了共享产权住房。 根据人才政策，拥有学位的林洋属于第四级人才，可以享受“人与企业之间的产权比例为7：3”的政策，即学校支付30％的产权。 林洋的购买价。 因此，有房屋置换计划的林阳计划在不久的将来开始建造一套面积超过90平方米的房屋，作为改良房屋。 林洋的房屋总价为152万元，房地产均价为16000-18500元/平方米。 根据学校的政策，青岛第二套住房的首付比例为40％。 学校为临阳贡献了30％，而临阳只需要多付10％，也就是说，不足16万元就足以支付首付。 此外，在处理公积金投资组合贷款时，首付和每月还款的压力要小得多。 通过

计算，如果临阳购房款剩余的91.2万元使用商业贷款，贷款利率上升时，每月还款额约为5400元。 现在，人才共同财产住房政策与公积金贷款政策重叠，使用公积金组合贷款后每月还款额约为4900元，每月可节约住房贷款500元。 让林洋节省了45.6万元的首付款和18万元的30年贷款成本。 换句话说，如果第一层公寓是由人才以1-4级购买的，则企业支付的购置款的30％可以用作首付，人才的购买相当于“零”。 首付”。 只需要偿还贷款，那么8年后您便可以拥有一套自己的房子。 但是，上述青岛内部人士指出，只有在人才不终止与单位劳动合同的前提下才能做到这一点。

中仍然存在隐患。 上海中原房地产市场分析师卢文熙对青岛的“灵活”政策持不同意见。 他认为，青岛市人才共享产权政策被怀疑在打“边球”，这是改变观念的一种途径。

首先，具有共同财产权的房屋是地方政府为转移部分土地出让收益而建造的房屋，然后将房屋以低价出售给符合条件的家庭。 担保对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额，担保人未来上市的条件和收益的分配份额； 青岛城阳“共享产权房”的定义与“人才政策”重叠，“人才政策”是企业和人才共同购买普通商品房的政策。 其次，从本质上说，预付定金的方法是扩大对共有产权住房的保护范围，然后分阶段通过预付定金刺激消费。 这表明当当地经济下滑时，寻求房地产业拉动经济的惯性，许多城市在经济转型中遇到障碍，因为市场期望有固定的思维，如果经济不够好，则从 房地产，这也很难避免房地产投资资金进入房地产市场的隐患。

陆文熙认为，以前有很多城市在不断探索监管边界，荆州和淮安房地产监管政策的“一日游”可能会在其他城市重新出现。 它反映了地方政府对经济下滑的担忧。

统计显示，在3月4日至4月23日期间，全国至少有10个城市出现了“一日游”现象，包括广州，驻马店，宝鸡，济南，海宁，柳州，青岛，赤峰，荆州和 淮安 购买时放宽的保单条款已撤回或调整。 这也表明与购买限制和预付款有关的政策调整仍是谨慎的。

”从经济拉动的角度来看，房地产确实可以起到一定的作用。但不是炒作是房地产市场调控的底线，因此放宽对购房和贷款的限制仍然是一个敏感话题，尤其是促进 投机气氛。该政策不利于市场稳定。”陆文熙认为，如何突破央行的首付政策也是一个问题。 中央银行规定预付定金不得少于25％。 目前，限购限贷城市的首付比例有所提高。

曾是青岛内部人士，他也提醒说，五年后，五到七级的人才将面临回购共同财产的权利。 因此，购房者需要综合考虑自己的收入和还贷能力，以及五年后是否可以偿还首付。

中央银行：城镇居民住房拥有率为96％。

，4月24日，央行调查统计部研究组在《中国金融》上写道，调查显示，不动产是中国的主要家庭资产，住房占近70％，住房拥有率达到 96.0％; 金融资产仅占20.4％。 根据研究小组的

，在2019年10月中旬和最后十天，对全国30个省（区和市）的30000多户城市家庭进行了资产和负债调查。 根据目前的信息，这是对中国城镇居民资产和负债的最完整，最详细的调查之一。

对中国城镇居民每户拥有1.5套房屋的调查显示，拥有一套房屋的家庭比例为58.4％，拥有两套房屋的家庭比例为31.0％，拥有三套或以上家庭的比例为31.0％。 更多的房屋套数为10.5％，而拥有1.5套房屋的家庭的套数为10.5％。

，城市家庭拥有的房屋数量越多，住房资产在其家庭资产中的比例就越高

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