3个重要信号，预示房价将步入上涨通道

?在“疫情”和经济下行压力的影响下，一些影响房地产市场走势的政策或指标变得越来越明显，例如M2增长率自2017年中期以来首次突破10％。 以青岛为核心城市，“需求终结”的房地产市场政策开始松动等等。 越来越明显的信号表明，房价将步入上涨通道。

信号1：货币宽松：M2增长率自2017年中期以来首次突破10％，在外围资本或流动性泛滥之后，市场流动性宽松将促进房地产市场

的快速复苏和复苏 在美国和欧洲的量化宽松（QE）市场上，国内市场的流动性确实开始有所缓解。 根据央行数据，截至2020年3月，广义货币M2余额208.09万亿元，同比增长10.1％。 增长率分别比上月末和去年同期高1.3％和1.5个百分点，M2的增长率自2017年中以来首次超过10％。历史经验

和

的关系表明，当M2增长率开始上升“小高峰”时，房价将不可避免地上升。 例如，当2008年推出4万亿刺激计划时，M2在2009年增长了27％，在2010年增长了19％。在这两年中，房价迅速上涨，甚至在2009年翻了一番。同样，这两个“小高峰” 2013年M2增速为13.59％，2015-2016年M2增速分别达到13.4％和11.3％的“小高峰”，带动了当年或更晚的房价上涨。

现在，到2020年3月，广义货币（M2）同比增长10.1％，并且M2增长率自2017年中期以来首次超过10％，这意味着M2 受“疫情”和经济下行压力的影响，今年经济增速应处于“小高峰”状态。 结合历史经验，随着M2增速“小高峰”的到来，房价，尤其是核心一，二线城市的房价也将进入上升通道。 但是，从宏观指标和房地产市场环境的角度来看，房价的上涨趋势仍然受到两个因素的制约：第一，“疫情”影响住房需求的释放； 从房地产市场的交易状况来看，笔者预计湖北以外地区可以在4月下旬恢复正常，而在6月5月则没有大问题，因此“疫情”对房地产的影响越来越小 市场; 第二，M1指数尚未明显回升。 3月的增长率为5％。 随着今年3-4个季度M1增长率的快速恢复，M1和M2之间的剪刀差拉近了，真正的市场货币意识得以实现。 那时，当M1-M2的增长率处于“小高峰”时，房价也将进入上升通道。 综上所述，在国内外“量化宽松”的背景下，随着市场流动性的增加，房价必然会进入上升通道。 这不仅是历史经验，而且是未来趋势。

信号二：“需求结束”政策也放松了：“需求结束”政策刺激了第二季度的开幕。 2021年，房价进入

上升通道

核心城市的“需求终结”政策主要体现在青岛。 与房地产市场调控有关的内容如下：

1，坚持“住房不投机”的定位，继续实行限购政策，但由于继承，拆迁等原因，占有 一套住房中的家庭只占总数的一部分，而不是按照一套住房的所有权。 老张的解释：通过继承，我们可以获得购房资格。 有购房需求的群体将不可避免地通过继承收集其他家庭成员名义下的现有房屋，这等于需求限制时购买限制政策的宽松取向。

2。 为鼓励对住房的改善需求，并出售多套原住房以购买新住房，原住房应当取得两年的不动产产权证书，并通过网上签订和签订销售合同，或者 新房销售合同的网上签字备案可以在委托代理销售并经过委托代理合同的网上备案后进行网上签字备案。 张老的解释：青岛房地产市场已经从5年的销售变为2年的销售，推动了新的法规以鼓励需求的改善进入市场，这等于需求终端的宽松方向。 销售限制政策。

3。 对于在这个城市工作并符合人才要求的人，首次购买不受户籍，个人所得税和社会保障金的限制。 符合定居条件的大学生办理定居手续，可以享受本市户籍人口的购房政策。 老张的解释是：推动新法规以鼓励对人才的第一批需求进入市场。 实际上，人才标准已降低到较低水平，这等于需求限制时采购限制政策的宽松取向。

同策集团首席分析师张宏伟认为，从青岛房地产市场新政策的背景来看，首先，青岛的房地产市场由于“疫情”而没有恢复正常，这需要刺激政策。 有效的市场需求； 其次，青岛本身也面临去库存的压力，特别是即墨，胶州等地区。 此时，青岛出台的“需求方”政策与“城市政策”的政策主题吻合。 此外，青岛房地产市场的新政策是针对核心城市（省会城市，计划分开的城市和直辖市）的“需求侧”的第一个有针对性的宽松措施，这标志着青岛之后， 从第二季度开始，其他核心城市的“需求方”政策也将有目标放宽的趋势。 在需求方面的刺激下，核心城市房地产市场的交易量在第二和第三季度也将迅速恢复。 预计房价表现将在第四季度稳定下来，并在2021年进入上升通道。此外，“需求方”的政策变化也反映在银行的大力支持下。 据媒体报道，建行业绩会议披露了2020年的资本安排：目前2020年全部资产计划，包括新增贷款1,500亿元，现已安排计划1,460亿元，公司贷款约1,600亿元。 6850亿元，个人贷款7650亿元，其中个人住房抵押贷款5700亿元。 到2020年，仅建行的一项个人住房抵押贷款就达到5700亿元，这表明“需求方”政策也将支持房地产市场的快速复苏。 通过在每个城市后期增加针对性的“需求侧”宽松措施，第二，三季度核心城市房地产市场的交易量也将迅速恢复。 房地产市场的表现在第四季度开始企稳没有大问题。 到2021年，它将进入上升通道。

的信号3：“疫情”减弱，市场趋势良好：预计4月下半月的销售收入将是正常的，市场指标的快速恢复将有助于房地产市场企稳和稳定。 恢复。

“疫情”将影响今年2月至4月住房需求的释放。 从房地产市场交易情况来看，也是如此。 但是，随着各地销售部门工作和生产的恢复，最近1-2周的游客数量已恢复到正常水平的70％。 作者预计，湖北以外的地区可以在4月下旬恢复正常，并且在6月5月没有大问题，因此“流行病”对房地产市场的影响越来越小。 但是从短期来看，该行业的财务紧张状况并未改变，这是我们应该面对的现实。 因此，从房地产市场的周期性趋势的角度来看，2020年上半年必将成为“按价格计算”销售量的阶段，而第三季度的近似率仍将继续这种趋势。 但是，预计在第四季度，随着市场流动性的持续缓解和“需求方”政策的刺激，房地产企业的销售收入将恢复正常，房地产企业的资金压力也将恢复。 将不可避免地得到缓解。 届时，一二线城市房地产市场周期的供求压力核心将开始进入上升周期，房价将呈现回升态势。 到2021年，在股市资金的带动下，房地产市场周期进入下一轮上升通道。 一线和二线城市带动上升后，将带动核心经济圈核心城市周围的三线和四线城市进入上升通道。

Tongce集团首席分析师张宏伟认为，市场流动性的注入和“需求方”的刺激将不可避免地导致房价进一步上涨，中国的房价将在2021年进入新一轮的上涨趋势 因为刺激了市场流动性和“需求方”。 尽管目前房地产市场调控的基调是“房地产不是投机”，“营救不是刺激”和“稳定的价格和稳定的预期”，但短期内并没有明显的放松。 然而，美国量化宽松后市场流动性的变化对国内房地产市场的影响更大，房价不可避免地进入2021年的新一轮上升周期。

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