青岛：捡漏二手房正当时！

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我那篇《怪事：青岛新房、二手房冰火两重天！》分析了青岛新房的火爆和二手房的冷清，今天写写二手房在这个房地产熊市中的投资、购买价值。

2013年下半年我在买房时，看了不少李沧区的房子，发现了一个奇葩现象，那就是二手房比新房贵。当时沧口兴国路上的新盘阳光香蜜湖卖8000多，旁边上世纪90年代的兴国路小区卖9000多；京口路上的地铁盘康太源尚誉卖9000多，旁边的老破小卖10000多。

除了李沧区，当时还零星看了别的区的房子，基本都是这种现象。现在回头想想，这看似不太合理的现象在那时还真有点道理，那时人们的置业观念还不太成熟，总感觉买新房子还要等几年才能交房，不仅要交房租交房贷，还要承受烂尾的风险，不如买二手房来的实在，另一个原因是，当年楼市太火爆，无形中行情掩盖了老破小的各种缺点。

再后来，老破小渐渐失去了市场，价格一去不复返。但次新房却逐渐香起来，次新房兼具老破小和新房的各种优点，最牛逼时甚至能比周边新房贵上5000元。这时曾流传一句话，买新房买到就是赚到，各种小马扎、黄牛冲向售楼处，掀起来一股置业潮。

十年河东，十年河西，当我今年再把目光投向楼市时，新房、二手房已经实现了价值轮换。

我在《青岛哪些地方的房子还有投资价值？》等文章中，不止一次建议购房者看看二手房，看看次新房，因为青岛二手房的投资价值已经超过新房。不过，大多数投资客、购房者仍是执迷于新房不能自拔，新房情节就如同处女情节一样牢不可破。看完今天这篇文章，你就会发现，你买的新房一旦付款就可能损失几十万。买新房，以前是买到就是赚到，现在是买到就是赔到。

李村北的嘉凯城时代城在2013年开盘时卖到9000多单价，和李村核心区的持平，目前已不可同日而语。现在，嘉凯城时代城的二手房平均挂到一万八九，实际成交价在一万八上下，更是有一万五六的房子经常蹦出。

李村南边的海尔鼎世华府，去年一度出现不少一万七八的房源；李沧区的扛鼎之作中海国际社区（非回迁），也是频频出现两万以下的房源。

执着于李沧新房的购房者，很难想象同片区次新房成交价已经低于两万，因为他们看到的新房都在两万以上，有时还要靠“抢”。你现在买到的新房，连上建设期和5年限售，大约得7年后才能卖，7年后你的新房也是不新不旧的二手房了，和旁边同时代早几年的持有成本更低的曾经的次新房相比，可还有什么大的优势吗？

市北的欢乐滨海城是次新房扎堆的地方，也曾一度是置业热土。片区的次新房绿地阅海府邸挂牌价已经跌到一万七，同片区的某新盘还在卖两万单价，跨过环湾路就得上两万五了。这单价几千元的差价，这总价几十万的差价，不香吗？

我曾多次推荐读者购买薛家岛、安子片区的次新房。凤凰城去年下半年一度卖到一万五六，山海湾也卖到一万六七，现在虽然有所上涨，但还是在一万七八水平。同片区板塔结合的几个次新小区，像永联佳园、亚星蓝图、昆泉星港等更是卖到了一万五以下。至于老点的小区，像凤凰园、海宸雅园，一万二三的房源也多得是。作为对比，同片区的几个新盘多在两万以上，个别都卖到两万四五。若论买到就是赚到，还有比这个差价更让人动心的吗？

东方影都片区的次新房世茂诺沙湾、保利海上罗兰曾一度卖到两万五单价，现在已是“无可奈何花落去”。我查了查，世茂诺沙湾挂牌价在一万五，保利海上罗兰更是跌到一万三。可同片区的某新盘呢，还在挂着两万一的单价。

从安子到东方影都，这漫长的西海岸新区海岸线上，很少有低于两万的新盘，却也鲜有高于两万的二手房，尤其是次新房。除了新房情节，我找不到任何购买新房的理由。

城阳区很大，也发展了很多年，但到现在真正发展起来、配套齐全、适合工作居住的只有城阳街道。城阳街道新盘较少，比较新的二手小区，像万科魅力之城、宝龙国际社区，单价已经跌到一万六，个别已到一万五，价格媲美甚至低于周边配套较差、位置偏远的新盘。怎么取舍，显而易见。

青岛市场上二手房挂盘价比新房高的地方，也就红岛、胶南、胶州、即墨。这几个地方有一个共同点，那就是都是郊区、卖地太多、新盘太多，新房已经进入价格战。二手房挂高挂低已经没有什么意义，挂高了可能只是试探试探，反正也无人问津；挂低了，总不能低于购入价吧，谁让新房跌的那么凶。别说挂牌高的二手房，这几个地方除了红岛外，连价格低的新房都得谨慎又谨慎。

综合以上来看，青岛二手房市场上确实充满了更多的机会，不管是投资还是自住，价值已高于新房。我说青岛二手房捡漏正当时，可能会得罪一部分新房从业者，但我无愧于心。当然，二手房也要选对区域，尽量买次新房。

最后一点，有读者说买二手房需要交中介费、个税，这也是不少的花费。那新房呢，两三年的建设期，反应到二手房就是赚到两三年的房租，还比不了那点税？

本文来自微信公众号：青城山说

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