小长假降价潮起? 青岛三大片区释放同一楼市信号

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刚刚过去的的清明节小长假，青岛楼市出现了不少新闻。最吸引眼球的当属平度小蜜蜂在别家楼盘门口抢客上演的“全武行”。堵门抢客并不是2020年的新现象，只是今年的市场环境，开发商们真已经容不得这眼前的一粒粒沙子了。

西海岸、城阳、主城，在过去的这三天里都有些值得我们细品的楼市信号，而这似乎也预示了银四楼市的方向。

NO. 1｜壹

5日，融创影都壹号终于揭开了神秘的面纱。

我们先来看看这个盘的基本数据，项目占地约有8.37万㎡，总建筑面积有21.7万㎡，容积率是1.88，绿化率是35%，物业费是3.02元/㎡，小区主要是以“洋房”,小高层为主的，主要在售的面积段有小高层(111㎡、119㎡)、”洋房”有(127㎡、145㎡、148㎡)，层高是标准层3.05m，一层是3.3m，在卖的居室有三室两厅一卫/三室两厅两卫/四室两厅两卫，交付的标准是毛坯，小区的车位配比是1:1.46。

这是一个为改善型刚需量身打造的楼盘。

在开盘前已经充分造势的影都壹号，这一次又给出了1.56万元/平方米，这样一个目前看非常具有诱惑力的价格。

让人想不到的是，率先跟进的竟然是蓝湾运动中心·灵山湾壹号。精装房打出了13999元/平方米的均价，实际上精装售价也已经回落到1.6万元/平方米以下，比刚刚开盘是2万元/平方米的目标跌了20%。

众人哄抢青铁华润城的盛景，似乎就在眼前。用了仅仅3年不到的时间，华润就成功靠着自己的实力，站在了人气的“河西”岸。

为什么华润会如此紧张？

我们对着区位图分析一下。

打眼一看，华润这块地的位置不错，距离主城区要比融创茂近。但从配套角度上看有点问题：离新城吾悦广场、梦乐城有段距离，去融创茂不如当然也不如周边的楼盘。在这个市场上，这种”高”价盘，有一个缺点，销售能力又不够凶悍，就很难打开局面。在青铁华润城取得了巨大成功之后，华润显然对于自己的品牌号召力过于自信了。

除了盲目乐观之外，华润最大的问题就是忽略了灵山湾一线购买力。这个在过去两年中西海岸涨幅最大的片区，虽然有众多利好叠加，但在过去一年中颓势尽显。2018年，有一个top100的开发商，在一带通过合作操盘一块好地，开发商实力不错的，在江南一带口碑也还好，带来的产品也可以，还请了中国地产界影响力第一的公众号发了一篇软文。但是一系列神操作被后，这个盘卖得是相当惨。以至于在这个盘前前前任营销总调回总部之后，相当长的一段时间内，老王都打听不出来这个盘实际营销负责人是谁。一个在集团层面和这个盘有战略合作的伙计硬着头皮进场后感叹：

这个盘卖这个价，真心带不动！

这一片中高端楼盘的冷，还可以从开发商圈钱的手段分析出来。据购房者爆料，有开发商忽悠钱的套路又升级了。拿出明显低于市场价的房子，通过多渠道忽悠购房者交六位数的CY金，然后说房子特价没申请下来，房子不卖了。隔上一大段时间，再把无息的CY金还给购房者。

对于市场，融创很清醒，所以它才能给出一个让许多购房者心动的定价。只是作为一家国企，华润效率如此之高让人感叹。这其实说明了，即使退到西海岸1.5万元/平方米这一层级上，还有多少潜力可挖。

有朋友昨天在问：灵山湾一带会不会回到1.2万元/平方米一线？1.5万元/平的精装房，离这个价格线其实已经不远了。

西海岸楼市的多米诺骨牌，或许就此倒下。

NO. 2｜贰

4月初，让我们想不到的还有城阳楼市。

在假期期间，一个符合4类条件的读者告诉我，他身边有不少同事去买了共有产权房，而且许多楼盘没有涨价，反而团购有一定的优惠。但是，他没有出手，因为他有两大疑虑。

第一，到目前为止没有看到一个红头文件，没有一次政府部门的公开答疑，这项政策有没有政府信用背书是个问号。

第二，买房人要跟3月份刚成立的公司签约，整个过程是企业和个人之间的行为，而且合同里标注《不动产权证书》等房屋产权证明文件由甲方（企业）保管。

几百万买的房子，所有产权证明都交在一个3月份刚刚成立的公司里放八年，总感觉有点不踏实。

为了捡便宜冲上去的人有，像这个读者这样，心存疑虑的人一定也不少。最后楼市的走向，我们可以从各种表象上判断。

在节前，置业顾问和代理商们率先“官宣了”共有产权政策口子要放开，可以参与的单位要进一步扩容。

在这个周末，我们没有看各大营销中心发出什么“涨价”朋友圈，也没有人发什么售罄的海报。相反，在6号上午，老王竟然还接到了一个夏庄板块明星楼盘置业顾问的电话。这很反常，因为按照老王探盘时置业顾问们的描述，在这春暖花开的节假日，营销中心外应该排长龙等待看房才是，按照现在接待量，置业顾问应该连喝水的时间都没有，怎么能有功夫电话回访？

在假期结束时，一个在医疗单位工作的读者表示，他们单位刚刚接到了可以购买公有产权房的通知。而且，从她提供的销售表中，目前城阳还有24家企业的37个项目，共8837套房子可售。

这个数据截至时间是4月3日，数据绝对是最新的，因为这个房源表里包含了万科的金域北岸。这个位于棘洪滩的楼盘，老王3月中旬去探盘时工人们还在施工，营销中心可是刚刚开门。营销中心刚开不久，项目所有的房源就立即入了共有产权的筐里，城阳为房地产商服务的效率绝对是深圳速度。

但是呢，从这个房源表中，老王也揭开了大多数开发商的底牌:少数开发商只剩尾盘，大多数所谓的“红盘”去化压力其实很大。

柯南说过，真相只有一个。

所有的迹象都表明：救市仍未成功，城阳仍需努力。对于那些不能享受七折优惠的投资客，不管这8000多套房子最终会不会被别人低价买走，我都建议是你暂时远离那些高价盘。

在别人可以比你低几十万的置业环境中，城阳没有任何优惠的低标准精装房，是目前青岛市场上性价比最低的投资品。

NO. 3｜叁

附城区楼市形势严峻，主城区楼市稳不稳？

如果你去现场走一圈，或许会得到一个肯定的答案。七色堇、和达·珺玥、明翠雅居似乎都不愁卖，你去营销中心问没什么太大的优惠。

最佩服的还是明翠雅居的开发商，2020年了，竟然还拿出了1990年的手枪户型售卖。这种在二手房市场上跌得最惨的户型，再加上营销中心给人的观感，原价很难吸引改善族的青睐。一月份拿了预售证，网上房地产显示只网签了7套，我觉得这是个很正常的成绩，说明刚需们对于品质都有自己的判断。

所以，开发商给渠道商一大批特价房也就不足为奇了。两万五六这个价格，在浮山后确实不算贵了。但是啊，现在捡这样的便宜，总有日后郁闷的那一天。

新都心-浮山后一线楼市好不好，我们不再去分析那个地势低洼的保利·大国璟了。我们看看远洋·万和城，这个在很多人口中剩下没几套的高容积率住宅。去年7月份卖的一期房源还有四十多套没网签，这个成绩好不好呢？

现在远洋的新盘的也马上上市了，在老王的粉丝群里，我们已经公布了户型图和最新预售价格，热度应该比这个盘要高。但这就跟保利·大国璟与保利·天汇的关系一样，大国璟一上市，天汇自然要出特价房。

新都心各大楼盘这个假期基本都给出的特价房，这说明了市场上还有多少换房族。

我们不能把市北的降价希望寄托在远洋新盘身上，毕竟远洋的新盘地段十分稀缺，而且定位也是中高端改善盘。但是我们应该关注的是青特地王项目，在工地门外，老王拍到了这个项目的规划图：

如果市场不好，青特选择卖毛坯，你认为多少合适？

当然，我们还不能忘记去年海尔的大手笔。目前也已经开工，这个楼盘很可能也会走中高端路线，但是产品可能也是青岛前所未有的绿色科技住宅。

按照正常的节奏，这些楼盘都会在今年年中陆续入市。

这些盘一旦都上市，主城区购买力很快就会被验出来。在二手房如此低迷的年份里，主城其实是最值得我们担心的地方。

所以啊，千万因为那点优惠，对那缺点明显的烂房子心动啊。对于手握现金的刚需来说，未来有的是机会。

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