疯狂的即墨，像极了那年的章丘

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即墨因故城地临墨水河而得名，汉初成为胶东政治、经济、文化中心，隋朝建城于现址，已有1400多年建城史，所以历史上先有即墨、后有青岛，也有“千年即墨、百年青岛”之说。

即墨产老酒，清亮透明，深棕红色，酒香浓郁，喝了不上头。但是，最近即墨的土地市场却有点晕，而且一点也不“寂寞”。

近几日，即墨土地市场出现井喷式出让的局面，这是即墨改区以来，最大规模的一次出让，如此大规模的土地出让，在全国也不多见。

3月17日，16宗商住用地上市，共911亩，未来可形成建筑面积约113万㎡，其中纯商业、商务用地外用地855亩，未来可形成建筑面积109万㎡；

3月18日，15宗商住用地上市，总计521亩，未来可形成建筑面积约72万平米；其中纯商业、商务用地外用地469亩，未来可形成建筑面积66万㎡；

3月19日，12宗商住用地上市，占地面积569亩，未来可形成建筑面积约70万平米。

3月20日，10宗商住用地上市，占地面积659亩，未来可形成建筑面积约105万平米。

仅仅4天，即墨共计供应商住用地54宗，占地面积2660亩，未来可形成商住建设面积约350万㎡，这是什么概念呢？

有机构统计，2019年即墨市推出土地97宗，占地面积5367亩，未来可形成建设面积648万㎡。2020年开年不到4个月，土地出让总数、占地面积和建设面积分别达到了去年全年的55%、50%和54%

2019年即墨区成交商品房面积为215万㎡，也就是说3月还没结束，即墨的土地供应可形成面积已经超过了2019年即墨全年商品房销售面积！仅仅这3个月的土地供应，需要即墨去化约1年零8个月，加上之前供应未上市和2020年接下来8个月供应的量，即墨的市场库存量可想而知。

这么多房子入市，是否会对市场造成影响，对开发商接下来的营销造成大的压力？如果接触过2017-2019年济南章丘楼市，或许会发现两地情况有些许相似，我们或许可以从章丘的过往中找到一些答案。

首先我们对比一下两地：

城市层面，即墨位于青岛最北部，曾经全国百强县，2019年全区GDP1201亿元，章丘位于济南最东部，曾经的全国百强县，2018年章丘全区GDP1072亿元(抱歉，2019年的未公布），同样撤市划区，同样的曾经卫星城，差不多的经济总量，在房地产市场有哪些相似？

土地市场层面，2018年1月章丘供应土地11宗，占地面积约42万㎡，形成建筑面积122万㎡；2-4月月供应约18宗，占地面积1049亩，可形成建面157万㎡。截止当年年末，章丘总供应土商住用地72宗，可形成建设面积481万㎡。

而在2019年全年，章丘区仅仅供应商住用地40宗，2143亩，可形成建设面积222万㎡。

土地市场市场的井喷，库存量的增加，并没有刺激到章丘的楼市，哪怕是量的增加。2017-2019年，在宏观调控的影响下，章丘的商品住宅成交量分别为109万㎡、101万㎡、106万㎡。

同时，章丘的房价也遇到了困境，2016年12月6866元/㎡，2017年12月9301元/㎡，,2018年12月10150元/㎡,2019年12月9037元/㎡。

很容易理解，存量多了，楼盘数量多了，但是客户量没有多，很多开发商深陷泥潭，叫苦连天。

即墨的房价，在没有经过这次井喷式供应的情况下，已经经历了类似的变化，2016年12月9152元/㎡，2017年12月11559元/㎡，2018年12月15934元/㎡，2019年12月14044元/㎡。

即墨近三年的成交量，也没有呈现上升趋势，2017-2019年住宅的网签量分别为222万㎡，234万㎡和180万㎡。

即墨所供应土地多为一线房企勾地，代表基本会落地，而章丘出现土地流拍比较多，所以即墨的土地成交量层级远远超过章丘。

类似的城市现状，同样经历了土地的井喷供应，同样经过的房价的迅速上升，同样经历了房价的回落，成交量的下滑，是否会经历同样的市场低迷？

客观来说，即墨的居住环境优于青岛，即墨自身的发展规划层级比章丘更上一层，同时青岛对即墨的支持力度也是优于济南对章丘的力度的，所以其吸附能力也是强于章丘的，这是即墨对比章丘的优势。

但是对比同城的西海岸、城阳、经济开发区等区域，并无独特优势，所以如何吸纳更多的购买力，给了即墨较大的压力。

同时，规划总是站在宏观层面的，具体还要看实施的力度，这所有的一切，来自于即墨自身的努力发展，否则即墨的房地产市场很有可能在大量的供应之下，延续章丘的老路。

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