“拆迁户”在青岛主城将成为历史 二手房“冰川”季即将到来！

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现在都市中，最让人眼红的，不是“一门双进士，半里十生员”的书香门第，而是那些在城中村里有房的拆迁户。

一夜暴富、全款扫楼、背着蛇皮袋每天收房租……每当有村庄拆迁，许多让人艳羡的段子便会传播开来。然而，这样的日子或许即将成为历史。《关于公布2020年我省城镇棚户区改造公租房保障计划任务的通知》正式发布，青岛共有19786套房屋纳入省城镇棚户区改造计划项目，主城四区仅有200余户。

市南、市北两大核心城区棚改挂零，对于青岛老城区的楼市，特别是二手房市场，不是什么好消息。

PART 1

主城棚改放缓，并不是2020年的新变化。在三四年之前，老城区的棚改就变得很佛系。入户调查人员往往都是这么说：

我们就是来问问：你们要是愿意拆迁呢，可以到胶州去分套安置房；你们要是不愿意搬呢，我们就把你们楼座列入老楼翻修计划……

不勉强，真不勉强。

一份官方数据显示，2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年棚改开工计划目标已经腰斩。

全国大部分省份2019年棚改目标均有较大幅度缩减，比如我们山东省，2019年目标是18.5万套，而在2018年这一数据曾超过80万套；河南省2018年棚改目标是50万套，2019年大幅减少到15万套；山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套。

在这种情况下，为什么要先砍主城量？

PART 2

主要原因，还是主城区棚改的性价比太低。

特别是人口密集的市南、市北老城区，巴掌大的地方能分出来十几户，这要是拆迁都要补到最低面积。而且，你还说不准里面就有一个给什么条件都不搬的钉子户，现在不是天一黑就可以乱来的年代了，时间一旦拖起来，拆迁成本就会越来越高。

最关键的是，这些地你收上来，可能没有开发商愿意去冒风险。就拿市北区破烂市场来说，被金地收了建了一个商品住宅项目，要学区没学区，也没啥顶级配套，但是成本在那就要卖3万/平方米左右。即使有金地这块不错的金字招牌，但是改善型刚需一比较，可能还会觉得新都心性价比更高。

如果锦宸在大港不能复制金地悦峰的辉煌，那么辽宁路周边即使再拆出地来谁又会接手？

PART 3

如果没了拆迁户，主城区市场必将更加艰难。

我有一个哥们，以前专门做拆迁房生意。知道那一片快要拆迁了，就把卡里存足了钱在那守着。谁家要是在这个时候突然有个意外，急着用钱他立即就全款拍上，两三年实现50%收益都算没赚到钱。

现在，他开始网上买菜了。

一旦这些房子没有了拆迁预期，除了学区房的老破小价格必定是一落千丈。这部分换房族自然就没有了换房的可能。

两室的平房不拆了，两室的老楼房自然就没人要。所以，对于手里还有小户型二手房的人来说，除非有优质学区和地铁的概念，让你的房子不愁卖也不愁租，否则你这房子会越来越难卖。

说到这里，我要给那些换房族一个建议：如果，你的房子在上面这张图中，均价低于2.5万元/平方米的区域内，没有三个卧室，不是封闭型小区。不管现在能租多少钱，也不管现在二手房是不是有所会涨，有人要，好好谈，能卖立即卖。

特别是团岛西镇一线、信息城远离地铁区域、海泊河小村庄一带，老房出手的机会会越来越少的。今年二手房的走势，复制去年走势的可能性极大。唯一不同的是，过了金三银四二手房的跌幅可能更大、更猛。

最关键的是，就目前形势来看，老城棚户改造，或许没有重启键。

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