百盘大战！胶州楼市的2020说明书……

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最近很多朋友在青岛市房产咨询的微信公号后台留言，关心的是个近期不太热的方向——胶州。众所周知，2019年，胶州楼市战况激烈甚至惨烈，几个区域热门板块，均有指标性项目干脆放价，下半年厮杀最凶的时段，胶州给旁观者甚至留下了集体向后转，跑步重回万元线下的印象。

那些日子，笼罩在胶州楼市上空最耀眼的几个光环，比如新机场，上合示范区，轻轨8号线仿佛不约而同的失灵，只留下几声“崩盘”的回响，现实又刺耳。

百盘大战，再次点“燃”胶州？

那么，“2020年，胶州楼市会怎样？”这样频繁的发问，为什么会把目标对准一个早已被描画得一地鸡毛、而且断言“明天只会更惨”的片区，这好像不太符合“买涨不买跌”的楼市喜好。

2020年，胶州楼市能否改变供需之间的偏重和倾斜，重新找回平衡，实现两旺？2020年，胶州楼市那些拿的出在落地的好消息，是否真的因透支而耐药，它们会不会帮助胶州楼市稳住阵脚，再掀高潮？

2020年，胶州楼市供给侧依旧火爆，供应量至少不输2019这个推盘高峰。根据青岛地产权威媒体统计，2019年12月份，胶州楼市在售和待售地产项目达到67个，而房产君根据各项目公开信息整理的2020胶州可售楼盘，超过100个。

统计路径也许有所差异，2020胶州楼市继续“热供”基本没跑。在胶州新老城区，在少海和上合示范区，在空港片区，在西部经贸新城，“百盘大战”足以在胶州的各个方向把场面点燃。

利好消息，因透支而耐药？

胶州还是那个胶州，越来越大的供应会不会把需求有限的那点肚量撑翻？去年胶州某盘“从一万二三垂降至八九千元”的剧情肯定要重演，那胶州楼市难道要彻底战至糜烂？

其实胶州楼市的新年，未必如想象中那么悲观。在房产君看来，“百盘大战”会有，但胶州楼市同样也给我们预留了逆转颓势的想象空间。

前面我们说到，胶州还是那个胶州，其实胶州越来越不像从前的胶州。很多人说，新机场，上合示范区，撤市划区，这些利好已经透支到房价身上，把可能的购买需求都榨空了，利好出尽是利空，靴子落地，开始那点激动也平静了。

果真如此吗？事实上像4F胶东国际机场这样的超级配套，其对于楼市价值的带动效应虽然会有波动，但总体而言是逐渐显现且持续发酵的。投资的情绪会起伏，由空港相关产业聚集和城市增容，带来的人口流入和购房需求，绝对后劲十足。

上合示范区也是同样的道理，在国家级政策的引导和扶持之下，示范区本身的前景很有保障，阶段性的投资需求退潮并不妨碍日后的刚需凶猛。

胶州不是过去的胶州，过去的胶州在楼市层面上，还是相对自给自足，独立于青岛楼市主板之外。大势起时，它会吸收温量辐射，它会承接外溢需求，但高烧退了，它总会凉得更快。

有了机场，有了8号线，有了上合示范区这个可以借风发展的潜在创富宝地，事实上，胶州楼市已经逐渐与青岛楼市主要板块的一体化，不再完全依靠当地传统需求支撑，需求的容量会越来越今非昔比，那么用供给的巨大增量来看空胶州楼市，其实未必科学。

跟着大鳄，买不到吃亏！

任何一个区域的楼市状况，都是在一个时间轴上由价格和销量在市场框架下寻求平衡，价格低了可能卖得快一些，卖得快了，价格也就会稳住并上扬。

我们回头审视去年胶州楼市部分楼盘那些让人讶异的价格事件，有年根冲刺的因素在，也有企业策略的理由，不可否认的是，这样的价格调整，客观上磨平了某些门槛，给今年可能的需求爆发预留了一把钥匙。

相对同样不限购的即墨，胶州的平均价格差了两三千，相对于颇有渊源和地缘关系的西海岸新区，胶州既有不限购的政策优势，也更有价格诱惑力，价格合适，总能让买房置业容易一些，对于外地购房者这是一个心动的理由，对于本地改善性置业者，这同样是趁便宜换个新家的机会。

跌无止境只存在于想象之中，疫情可能将销售时长缩短，可能让竞品房源集中堆积，但可能因此而生的政策宽松是不是也会帮楼市打开另一种局面。

近年来的楼市经历告诉我们，市场如果大有起色，房子不怕多。多少当年房子多到人头皮发麻的所谓房仓，都曾不够人抢。

还有一个不知是不是规律的规律，跟着大鳄的脚步，基本买不到吃亏上当，尤其是某些指标性的房企，比如某科、某茂，前者已经出现在胶州楼市的开发企业名单上，早就声称要活下去的它，会选错吗？

你觉得胶州百盘，谁能胜出呢？

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