在青岛，这个区域房价5年内几乎没跌

"2015年至今，青岛房价从单价1.2万涨到1.6万，经历“两大涨一小跌”，“两涨”“分别在2016年底和2018年峰会前，前者2016年有人戏称为”30秒决定的命运“，随着全国其他兄弟城市涨价，第二次涨价有人说是”峰会城市现象“和少数区域库存问题，”一小跌“在2018年底，峰会后的冷静和郊区出货增多所导致。

青岛高新区

下图可以看出岛城这五年房价起伏，但是唯独一个地方房价一直在稳健成“涨”，那就是青岛高新区。有认真看的朋友可能发现了高新区的1.5万到1.3万怎么解释——车位、储藏室、精装等“其他费用”，经历过的朋友们能明白引号里的内容，但不是主要原因。

5年内青岛高新区房价对比变化

再回到开头，在此不讨论房价上涨原因到底孰对孰错，我的观点在这里也不过多表明，只在这说三个问题：1.城市扩容的前中后机会、主力人群转移及城市化发展，前期的5K/㎡你买了没？限价你买了没？别墅、洋房、高层单价差不多价时候你赶上了么？人才公寓符合不？；2.供应量和产业就业机会、交通便利性都是宏观因素，学区和积分清楚不，同区域价差仍很大（根据区域、楼盘、户型）3.配套是最后一步，现有所见即所得决定目前价格，如果连规划都没有，价格后期更顶不上去

存在即合理的高新区及楼市稳成长

存在即合理，高新区的产生是城市化和高新产业人群的聚焦方式——高新区的“前世今生”

高新区几个重要发展标志

全国到底有多少个高新区呢？169个！其中大哥——中关村园区，还有一些其他有名的如苏州工业园区（人口55万人，主要还兼着国家开发区功能）、昆山高新区（昆山是连续15年百强县榜首）。大家对高新区利好利空要理性去看，国家划出来几个地方用来发展高新产业，吸引高新技术人才，同时带动城市化发展和配套提升，发展起来的话就是知识密集型的高素质人才聚集地，由于投资条件好，吸引人才和企业过来，房地产开发是很正常的事情，在前几年给了很多来青工作的人很多低门槛购房的机会。

看明白了发展历史和定位、规划后，就不会妄加揣测“高新区”会不会发展成行政区和市中心。发展为行政区和中心区要看区域的产业、人口、配套、战略定位，是一个漫长过程。平常心低预期多思考，这样不会在看了“2012年高新区和红岛经济区两个牌子一个班子，扩容167平方公里”后就认为红岛是“宇宙中心”，也不会对“2019年高新区化为城阳区管理”看空。

看“自贸区”也是同样道理咯，看东西学会独立分析和思考，房子也一样。

有人搞不懂“国家级新区”和“国家级高新区”

国家级新区，全国19个，高新区169个，前者综合发展，国家战略地位，后者高新技术企业、产业、研究提高生产力，可以说是这个城市发展的“智囊团”和“产研学中心”，青岛北城的高新区主导行业是软件信息、医药、智能制造等。

高新区的楼市之“摇号”及房价连续5年平稳发展

高新区中东部控规

2018年为何摇号，青岛其他区域像城阳家佳源片区实验二小学区房成交价在1.8-1.9万左右，高新区限价，李村、城阳主城区刚需产品供货不足，卖得比较好的李村融创的都会中心、惜夏板块的几个盘、东郭庄地铁盘和仲村旁山府高层及旭银的项目在售，城阳的旭银价格当时不便宜。去哪儿买呢，高新区因限价，1.2万精装很香，如果炒房团蜂拥而上肯定就没有刚需的啥事了，所以采取“摇号”。当年拿地最早的东片区世贸、金茂、雨润、新城、鲁商几家，楼面地价在1500元/平方左右，甚至更低，开发商也有底气。

后来为何不再摇号，峰会后其他区域价格降温和供给平衡，比较有名的就是当年东郭庄售楼处的鸡蛋门，其实讲真那个盘也不算降价。

如果能够看懂高新区的前世今生和全国高新区、青岛高新区的情况，就可以读懂高新区2019年划到城阳管理利好还是利空，明白近期三个社区的问题了。

高新区的价格支撑——现在的高新区不再是曾经的“西四社”

“大几何中心”

有人说，其实中间有“再造一个现代化主城区”的迹象，黄岛是“造一个新的青岛”，看起来貌似比西海岸还牛，不能这么讲。这里是“三湾三城”的正中心，从来不敢说是“宇宙中心”，不做“青吹“高吹””但是不可否认其位置的优越性和发展地缘基础。

“三湾三城”中心

青岛市最好的市级配套及规划

高新区的产业、研发

会议中心、火车站、体育馆如何如何，在这里就不多赘述了，有兴趣可以去了解下，主要在高新区中西板块，暂时大部分人来讲使用频率可能不高，但无法否认他的市级配套定位之高。如果有国际、国家、区域的盛会、运动、会展，高新区被选择的机会更大，高端会议和活动可以促进区域发展，对周边居民配套改善很有帮助。特别是有高级别的企业家盛会，这里被选中机会更大，原因很简单，胶州国际机场离市南五四广场多远，自己想想，大佬们下了飞机乘车劳顿也饿也累。

智力岛

有人问我们，高新区楼多人少，咋没商场啊？确实，去年五一那段时间，住这儿几个兄弟在去高新区实地看盘，看了一上午饥肠辘辘，开车10多分钟从东片区的新城项目到智力岛凯丰国际广场吃了点。去了两家连锁店——乔记渔庄和本家韩餐（西海岸佳世客和山东路万象城好像也有），确实饿了，解解馋吧兄弟们，吃个乔老爷的烤鸡打包带走了，再去本家吃个韩餐，幸亏打包了烤鸡，要不看着这些小菜确实不能满足我们，和朋友们又烤了点五花肉。

烤鸡挺入味的，也可能那天真饿了。回到话题哈，商业综合体目前有上马晶岳广场、利客来、凯丰国际广场等，世贸52+和鲁商商业项目计划今年开放，后面还有中欧的商业体。有几次晚上回市区，看了看中欧、世贸那面亮灯率还是比较高的，比之前预想的入住率高。

青岛北岸城区的医疗资源焦点和新区教育硬核优势

随着城市化发展及扩容，西海岸新区定位“打造一个新青岛”，李沧区和城阳区相继成为青岛的辅城区，即墨蓝谷的“海洋产业发展”，还有环湾上合示范区。但以上几个区域中，城阳和即墨目前是没有三甲级医院的（医院也是人口聚集后的配套，但是前期需要有规划，城阳白云山国科大医院有规划），并且大多把教育后置了。

高新区的医疗资源主要有市民健康中心的五大三甲医院和康复大学，其中康复大学近日疫情期间又受领导点名，康复大学为今年省级重点项目，医院一定要近，辐射北岸新城区。

学在高新区

青岛高新区，在产业引进同时，抓住了教育引进的机会，因为高新区本来就定位发展高新产业，人才本身学历、素质较高，深知教育重要性，对孩子教育也要求更高。

高新区高逼格学校，高新区东板块：北实验二小、银海，中片区：青岛中学、清华附中、58中分校等，需要提一下青岛中学。

青岛中学是从北京十一学校过来的，注意：金家岭也有青岛中学部分，像鞠萍、尹卓都从本部毕业，北京十一学校现任校长李希贵最早是从潍坊起家。很多人提到青岛中学更多的是在谈价格贵，私立部分一年5万+，但是没有看到其自身成本和教师招聘门槛：游泳、击剑馆、射箭、拳击、棒球场等四十余个室内外专业运动场馆；模拟联合国、专业排练厅等综合场地近二十间，艺术、体育老师都要求招收外籍优秀教师，基础学科招聘以硕士博士为招聘基准门槛。

有钱能上青岛中学私立部分么？父母俩人学历加权同时本科以上，还要面试，父母对孩子的家庭教育的价值观要科学，符合孩子成长规律。

青岛中学

高新区的房价到底未来趋势如何

目前从供货上看，高新区东片区基本就是中欧在售，年前毛坯均价12000元/平，世贸还有极少数洋房，剩下的就是别墅了，中片区基本上鲁商、卓越，卓越库存也不多，鲁商年前那次看似套路很深的认筹方式，价格确很有诚意，第一批去化率80%以上，确实地拿的早价格不贵，但是到在现在看决策是对的，相信接下来剩余库存也好卖，整个盘容积率也不高。高新区的3800装修遭到诟病，中海卖得也很快，据说很多人觉得他装修好，位置也不错，红岛那边几个大户型还有些，当然还有1000来套别墅，整个高新区刚需和改善的置业选择其实都比较全。也就是说，高新区东片区、中片区基本上随着配套完善只会跟着大形势走，价格涨幅肯定不低于青岛总体涨幅，另外分区域分楼盘分产品细分。

河套和上马，高新区的腹地和扩容区，如果在周边工作或当地人，也是不错选择，首先价格确实是很有诱惑力的，有的9000左右，这里不做多讲，看后期土地供应和原高新区的发展。

很多人在问高新区到底买哪里呢，在这里给大家的一些建议就是，如果你是刚需，哪里方便，哪里符合需求买哪里。如果想买学区，先看看自己的孩子上学时间和这些优质学校的入学条件和划片范围、积分制度。如果想暂时满足自己自住，有点人气和商业，并且去市区近就买东片和中片区，如果觉得长线投资，红岛可以考虑，改善型需求可以看看别墅产品，郊区大户型目前我的观点是如果是入住率高的小区还是可以。

看了以上内容，在思考下以下问题：

1.城市扩容的前中后机会、主力人群转移及城市化发展，前期的5K/㎡你买了没？限价你买了没？别墅、洋房、高层单价时候差不多价时候你赶上了么？；2.供应量和产业就业机会、交通是宏观因素，学区和积分能清除不，同区域价差仍很大（根据区域、楼盘、户型）3.配套是最后一步，现有所见即所得决定价格，如果连规划都没有，价格更顶不上去

自己要有自己的观点，闭着眼睛买肯定不行，黄岛西海岸也更是如此，根据自己的需求，和工作、生活便利性，分区域分楼盘分楼层分户型分时间，不要一说我买高新区就是高新区，目前高新区近200平方公里呢，不是这篇文章能持续解决的，需要拿出楼盘单独分析，每一个楼盘内每一户价格也不一样。欢迎关注

#青岛住这儿#，和你一起聊聊，在青岛住哪儿好。

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