疫情过后！青岛西海岸的楼市拐点能出现吗？

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疫情之下，岂有完卵！这场席卷全国的疫情正影响着所有的行业和人们。

每次的重大事件，都是新闻的“盛宴”，各大媒体近期的主要内容几乎全部跟疫情有关，就算是企业复工的新闻，大部分角度也跟抗击疫情有关。这个时候媒体也发挥了积极的社会担当，全方位的权威性报道，避免了社会民众更大的恐慌，阻止了更多“谣言”的传播，也更多的关注了一线抗疫者的奉献精神，发挥了信息传递和传播正能量的巨大功能。随着疫情的发展，媒体应发挥更大的作用，多方面的关注疫情对整个社会的深层次影响，如企业目前的困难，经济形势的走向，底层社会民众的生活状况等，发挥更大的舆论引导作用。

作为一个自媒体，自然少了官方媒体所担负的更多的宣传政治任务，最近一段时间，就想写点关于疫情对社会各行业影响方面的文章，希望对大家有所帮助，因为是非专业人士，不足之处也请大家拍砖。

疫情下的楼市思考，我们就先从西海岸的发展之路谈起吧。

首先，我们先从整体上看 “新区”获批的大背景，青岛西海岸新区是全国获批的第九个国家级新区，获批之初就背负了“经略海洋”的历史使命。但是，国家对新批的国家级“新区”的政策红利已经不多了，所以西海岸提出了“先行先试”的发展理念，从社会经济各个层面进行了改革和创新，进行了大刀阔斧的改革，如成立综合行政执法局、行政审批服务局、城市管理局、文化和旅游局、卫健局等等，房地产管理这块整合成了住房和城乡建设局。总之，行政机构改革是分分合合，各类权力集中又下放又集中，令人应接不暇。

另外，为发展经济需要，西海岸新区成立了十大功能区，从前湾港到藏马山、从古镇口到董家口、从灵山湾到西客站……到处是一片开发的热土。那么资金从哪里来？西海岸先后成立了多个融资平台类区直属企业，黄发、城发、海投、旅投、海高、农高……最后又整合了两家大的控股公司，融合控股和海洋控股。各融资平台配合各功能区，打响了项目建设的“攻山头、炸碉堡”攻坚战！

总结新区近6年来，总体上发展势头是很不错的，经济总量也达到了青岛市的1/3左右，这跟当地政府的努力是分不开的，另一方面也有先天的优势，也有一些发展中的不足和危机……

西海岸的发展，有很多先天的优势，有人说是青岛战略西移的机遇，像当年青岛沿香港中路往东发展一样，造就了青岛东部崂山区的繁华，但个人认为这是个“伪命题”，青岛，乃至全国的其他大中型城市，随着城市的整体发展，空间和地域都是要往外围拓展的，这是全国城市扩张的大势所趋。所以整体看青岛，西海岸片区跟红岛、崂山片区机遇都是一样的。现在很多人都形成了发展的共识，就是项目的引进，在主政者眼里，项目就是地方发展的“生命线”，那么引进项目靠什么？一是可供项目落地的土地，另外就是地方上能给予的“政策”。

那么西海岸的优势在哪里？从大层面讲就是国家级经济新区这顶“帽子”。上面说了，“新区”的政策红利已经不多了，但是，新区获批却给地方更多的“先行先试”的主动权。从另一个层面讲，就是给地方主政者创造了大展拳脚干事创业的空间，也为项目落地提供了更多的宽松“政策”。另一方面，新区成立之初，是整合了原黄岛区（青岛经济技术开发区、保税港区）和胶南市，形成了发展的“合力”。一方面继承了原来经济开发区的发展基础，另一方面拓展了原胶南市的土地区域。所以，新区一成立就在全国新区中排名第三，但是跟前两位浦东新区、滨海新区还是有差距的。

新区的成立是地方向中央努力争取的结果，大家是否还记得数年前提出的山东半岛蓝色经济区的概念吗？当时，“蓝色经济”发展的概念提出，山东发展蓝色经济重心必然放在东部半岛沿海地区，烟台、威海、青岛都在这个区域内，那么青岛如何抢占先机呢？于是就有了半岛蓝色经济区“核心区”的概念。这个青岛肯定会当仁不让，因为青岛当时就是副省级城市，也是最早的沿海开放城市，条件和底蕴都“得海独后”。那么青岛发展蓝色经济的核心在哪里？最终当然是西海岸，一方面是区位优势，打开地图可以看到，环胶州湾有个概念叫“环湾保护”，空间不足，往东有崂山之隔，往南是城市海岸线，那只有往西了。基于此，西海岸的定位“经略海洋、军民融合”就是在那个时期初步形成的。

就成立之初的城市空间而言，当时的开发区片区已经发展的很不错了，拓展的土地空间也非常有限了，这就需要往外拓展。于是，合区前原胶南的王台镇和灵山卫就划归了开发区，而当时的胶南市也从一个传统的农业县逐步向现代农业、先进制造业和现代服务业转型，当时胶南市就有两个发展重点，一是董家口经济区的大开发，后期承接了青岛东海岸的很多大项目，如青钢、双星、海晶化工等，董家口港的建设也如火如荼，另一个就是古镇口区域的“军民融合区”。这些综合的功能和产业集聚最终促成了两区合并再到2014年西海岸新区的正式获批成立。

综上所述“经略海洋、军民融合”是西海岸新区的两大历史使命，那么西海岸新区成立以来，房地产业又经历了怎么的发展呢？这也得结合整个新区的发展来分析。西海岸新区成立以来，楼市的热点大部分都集中在西城区，也就是传统的原胶南市区区域块，因开发区区域发展的相对成熟，暂不做太多的关注和分析。合区之前的西海岸楼市热点主要沿滨海大道向东延伸到隧道口。其中，胶州湾跨海大桥和胶州湾隧道的贯通，是西海岸城市快速发展进入“快车道”，彻底改变了青岛“青黄不接”的历史，不仅加快了西海岸与青岛市区的融合，也加速了青岛经济开发区和胶南市的融合，西海岸也迎来了新一轮的发展热潮。

投资者更多的关注对未来的预期，2011年桥隧的开通是一个“重大利好”，当时青岛房地产业正处于2009年—2012年的黄金时代。当时西海岸楼市东看长江路、薛家岛片区、西看胶南新城区，胶南的楼市在经历了07、08年的去库存、滞销的行情以后，2009年开始进入快速的爆发期，一方面是前期观望的释放，另一方面是在炒作对未来的预期。胶南甚至出现了罕见的超过1万元的楼盘。当然了，这也跟全国的大环境有关，无论如何，在整体大环境不好的情况下，西海岸也不可能一枝独秀。实际上，黄岛、胶南人在本地买房的很少，很多都是从淄博、东营、潍坊用大巴车拉过来的省内炒房客，所以，当时的空置率很高，并饱受诟病。

2013年-2017年是青岛楼市的“稀土时代”。说到西海岸的楼市，就不能不说起万达，万达早在2013年，也就是新区正式获批的前一年就开始在西海岸的灵山卫片区和前湾港南港区填海、圈地，现已成型的标志性项目就是东方影都、星光岛和维多利亚湾。从13年开始拿地到18年东方影都正式开业，历时5年，最终群星闪耀的东方好莱坞和新维多利亚港尚未成规模，跟当初设定的目标想去甚远，房地产开发生意则浮出水面。2018年，王健林保留了青岛文旅项目9%的权益，留下了一场总投资超过500亿元的产业升级残局。融创开始入主接盘，开始销售青岛万达文旅项目中超过600万平方米的商品房。

万达在西海岸的投资史很有借鉴意义，也正好见证了这几年的楼市发展史。总体来说，万达进入西海岸对楼市来说是个利好，是拉动西海岸房价的一个重要的节点因素。经历了前几年的上涨，包括保利、万科、世贸、万达的进入，西海岸的楼市可谓群雄逐鹿，新楼盘遍地起，随着库存量的飙升，很快又迎来了一个盘整期，2014年前后的房地产出现滞销的局面，很多楼盘一个月也成交不了几套。当时很多过万的楼盘都回归到9字头，但仍门可罗雀。当时，西海岸西城区的热点区域主要集中在以灵山湾产业区为核心的滨海大道沿线，典型的楼盘是保利海上罗兰、东方华庭、世贸诺沙湾、万达东方影都等。万达文旅项目中，东方影都的公寓是最早开始销售的，当年以底价5千左右的价格很快收割了一批韭菜，也带动了周边诺沙湾、保利海上罗兰等纯住宅价格的回升。让很多人又看到了楼市上涨的希望，毕竟，当时万达进入西海岸的宣传是总投资500亿，要打造东方的好莱坞。

这个时期，虽然有一段时间的调整期，但西海岸的楼市总体上没有太大的波动，总体平稳上升。在此期间最大的利好就是2014年新区获批，大事件就是万达投资500亿打造新的CBD。随着万达的到来，西海岸成立了灵山湾影视产业区和影视局，又一张“影视之都”的城市名片由此诞生，万达的贡献就是建立了一个初具规模的CBD商圈，催生了一个新的产业，但万达91%的股权变卖确实让西海岸的招商和影视产业的发展遭遇了一次挫折，但总归融创接手了，后来的交割还算顺利……

2018年前后，一个重要的利好就是“上合峰会”在青岛召开。于是，整个青岛的楼市进入了一个疯狂的状态。为了迎接这国家级的节会活动，包括万达影都、中铁世界博览城都在加快工程进度。这里再说一下这个中铁这个“重点项目”，这个项目最初的引进是作为东亚海洋合作平台青岛论坛的永久举办地，当地想通过论坛的举办为西海岸带来更大的影响力，也是为了响应“办好一次节，搞活一座城”的发展理念。中铁这个项目主体就是世界博览城，当然了还是跟万达一样，在博览城周围盖起了一批公寓和住宅，先忙着收割着一波韭菜。那么峰会的具体举办地放在青岛的哪里呢？中铁世界博览城也是主会场备选之一，但最终“差一点”，西海岸与上合峰会主会场失之交臂，具体的细节外人不得而知。6月份，西海岸东方影都承接了“上合组织国家电影节”这个系列活动，开幕式就在星光岛上的国家大剧院。而在此前的4月底，王健林刚刚在这里出席了东方影都的落成仪式，当时的讲话中略显落寞，万达只剩9%的股权负责运营……

上合峰会前的那波行情相信大家还记忆犹新，或许是前期观望期太长，老百姓憋的太久了，或许是上合峰会后楼市会疯涨的预期，加上“限购”、“限价”等政策的市场压制，房价大涨的同时也带来了各种楼市的乱象。“摇号”、“茶水费”、“倒号超号”等现象层出不穷，相关部门也好像有点手足无措，只是紧盯着房企是否违规预售、限价是否松动等，对其他变相的涨价行为，如车位、物业费、装修、内部认购费等各种变相的涨价行为显得很“无能无力”。因限价的政策，一手房价格不能随意上涨，一时间内，一手房遭疯抢，二手房价格倒挂，房市一片繁荣。

2018年前后这段时间全国楼市一片向好，西海岸这块洼地的价值也更加凸显，总体看，经历了2014年前后的去库存滞销期之后，楼市再次上涨也是必然，涨跌也是市场的常态，但短时间内暴涨的行情也很容易让人失去理智。曾记得，西海岸红星天铂楼盘为了在春节前回款，让购房者缴纳200万定金进行抽号购房，约定抽不到房的资金一个月后归还。据知情人称，当时是千余人抢几百套房，抽号时某些购房者的程序出现了延迟没抢到，被很多人质疑。随后的第二天，没抽到房的客户集中到天铂的售楼处要说法，并要求马上退款。最终在政府部门的协调下，这部分购房者的定金被及时退还。这么多人能拿出200万的现金抢房，可见楼市之疯狂，在原胶南这块区域，也算是一个爆炸性的新闻，果真是人傻钱多吗？

曾经被购房者疯抢的天铂楼盘

2018年下半年，西海岸的房市逐渐回落，高位出手的洋洋得意，低位抢到的沾沾自喜，高位买到的自我安慰。但疯狂之后就出现了阵痛期，很多购房者前期抢到了房，但也为此付出了额外的“代价”，于是就出现了大批的维权者，向房地产讨要多缴的“茶水费”，有的还打着房屋质量的问题进行声讨。另外，由于银行贷款的收紧，很多抢到房源的客户贷款却迟迟批不下来，其中有个案例就是有海棠湾的部分购房者，因贷款批不下来，地产商实在等不及了，让客户现金补齐，要不就解约退房，差点对簿公堂。

另一个现象，2018年以前，西海岸新区西城区的商业办公楼盘就提前进入了盘整期，哪怕是在住宅的疯抢期，商业办公的楼盘也鲜有人问津，西区有几个代表性楼盘都集中在西区行政办公中心的西侧、朝阳山路以东。以云鼎国际、浙商大厦、英轩大厦为代表，这几个楼盘到目前还未落成启用，有的老板跑路导致烂尾，有的中途搁置毫无进展。从这方面看，2018这波行情的主要需要还是以住宅为主。

虽然“房住不炒”逐步深入人心，但大行情来临的时候，谁又能耐得住寂寞呢？这也是疯狂背后的深层次的心理因素吧。从上一波行情来看，受限购的影响，投资类的炒房行为越来越少了，购房者以改善型投资住房为主。很多市民大多数是选择自住一套，将另一套出售进行“改善型投资”，一方面要取得购房资格，另一方面就有了新购房屋的首付款，再换一套面积更大、区位更好的房子。这样既可以改善住房，也算是对未来新房增值的一种投资。从这个角度来看，流入房市的不完全是新增资金，还有一部分是二手房流转产生资金。真正的大量输血型资金还未快速到场，这波行情就很快过去了，楼市也进入了一个相对平稳的下行期，这段时间至今未出现大跌的惨淡局面。

西海岸朝阳山路浙商国际（曾用名）和远处的云鼎国际（曾用名）

2019年，西海岸的楼市也出现了多极分化的格局，有的楼盘赶上了前期那波疯狂期，赚的盆满钵溢，有的是疯狂期后才入场，可谓几家欢乐几家愁。老双星区块的锦绣城；融创的影都区、活力区、藏马山区；绿地的商务区；中铁的博览城等几个大体量的楼盘正在进行深度博弈。另外，西城区隐珠片区正在进行大面积的拆迁改造，拆迁后一批安置房和商品房也将陆续推向市场，西海岸新区的新房库存量正逐步增大。

现在大家都在观望，购买的意愿并不是很强烈。是的，房地产经历了这么多年的发展，哪个家庭没有几套房？现在这个时候买房的大部分是真正的刚需，但是也有理智的改善型投资者，这个时候买房才是最好的时机，很多房子任你挑。当然，你首先得交的起首付，而另一部分卖不出去老房子就没购房资格或者凑不齐首付的，只能继续安于现状了。经济学角度上看，市场上没有了资金的流动性，那这个市场就疲软了，危机也就来了。

房价会大跌吗？那是不可能的，成本在那里呢，房地产可不会拿破产的风险跟你闹，一般都是老板跑路，楼盘烂尾就扔那里吧，最后还得政府、银行或者其他房地产接手……那么，2020年，楼市拐点会出现吗？这个，本来还有点希望，政府或许会出台松绑等宽松性政策，但一场疫情却带来了更多的渺茫！

2019年，全国的楼市也进入了调整期，在这里不得不说的另一个重大的利空消息，那就是中美贸易战。虽然很多人觉得这场战争跟我们没多大关系，更多的影响可能在出口层面。但是，万物互联，世界经济正加紧一体化进程，中国的经济发展的各个层面也是互相受影响的。贸易战受打击更多的是投资的信心以及对未来预期的不确定性。在此大背景下，国家加大了对科技型和实体企业的扶持力度，各地方政府也加大了招商引资项目的力度，而可供项目落地的土地也成为了更加稀缺的资源，地方政府也不可能再做过多的“一锤子”买卖，简单的招拍挂给房地产卖房子。国家对房地产调控的也未见松绑的迹象，这种情况下，很多地方政府都摒弃了单纯靠房地产拉动经济增长的模式，房地产也逐渐脱离了拿地盖房的简单模式，更多的去担负了城市改造、大项目建设运营等任务。

拿西海岸举例，融创接盘万达后，挺进藏马山开发、海洋活力区开发；绿地入驻西海岸交通商务区，这些都是向城市开发商转型的代表，当然他们最直接的套利方式还是卖房子割韭菜，另外就是像万达茂、梦时代广场等商业项目的自营或出租、整体出售。

这次的疫情，必将改变我们生活的方方面面，包括房地产业和人们的居住观念，那些高密度的聚集型楼盘将越来越不受欢迎。那些备用资金不充裕，资金回笼不及时，或面临银行断贷的中小型房地产正面临一场危机……而作为普通的购房者，可能在这场疫情后面临更多的风险，企业裁员、转型或将来临，在国家经济运行下行压力加大的情况下，一切都变得那么的不确定。

经历了2019年的寒冬，又赶上了突如其来的疫情，西海岸的楼市将何去何从？我们将继续关注。当前，我们更要坚强信心，共同抗击疫情，让这灾难尽快过去，让我们都尽快回归正常的生活。

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