读道文旅导语

该项目2008年便开始从事流转农村土地、改善生态环境、增加农民收益等多诸多方面进行实践与探索。从建设之初，便定位为以旅游为导向的土地综合开发TOLD模式。

目前该项目的实施与实践，为探索未来城乡经济一体化，统筹城乡经济和社会发展提供了实践例子，得到青岛西海岸新区政府的大力支持，定位为“东有灵山湾，西有藏马山”。

一、项目背景

随着市区城镇化水平的提高，机动车的普及，“大城市病” 逐步呈现，对房地产调控逐步严厉的情况下，2008年初始青岛隆海集团认准胶南(现西海岸新区)将面临前所未有的发展机遇，逐步将集团重心由原来房地产开发为主业，转变为农业、文化、旅游及地产同步发展，提前布局青岛藏马山国际旅游度假区项目，也正是通过多年辛勤耕耘，集团实现华丽转型，逐步转变为以旅游导向的投资型企业，通过旅游带动地产发展，通过地产反哺旅游，极大填补了西海岸新区旅游、度假市场的空白，提升了西海岸新区的国际影响力。

二、TOLD模式在青岛藏马山国际旅游度假区项目中的实践

2008年全球面临经济问题，青岛隆海集团凭借多年耕耘地产的敏锐嗅觉，感受到了潜在的危机，同时也发觉到了旅游地产这一较为稳妥的投资渠道，并且将农业加入旅游地产模式中，形成农业、旅游、地产三方融合的模式，通过旅游发展农业和地产，通过农业增加旅游和地产的内容，通过地产反哺旅游，形成一个良性闭合的环路。

2008年11月19日，通过藏南镇镇政府招商，引进青岛藏马山国际旅游度假区项目，青岛隆海集团成为开发投资主体。

1、青岛藏马山名称的由来

相传，秦始皇七巡天下 ，三登琅琊台，以建功勋。有出海寻仙者为讨始皇帝欢心，奉出海所获不死灵药，始皇帝龙颜大悦，斋戒三日，欲择吉时而服。吉时至，秦始皇手托灵药，却有白马突至，掠灵药而逃，向西南方向狂奔而去。在胶东区域，忽见大山印入眼帘，遂隐入深山，始皇帝派重兵近前搜捕数日，却始终没有发现白马的影子，只好扫兴而归。白马隐居于此山之中，两千年来时有传闻，为百姓奉为灵兽，人们便把这座山称之为“藏马山”，顺水而下的那条小河也称为“白马河”。

2、青岛藏马山项目区位优势

项目交通区位优势十分明显，度假区位于青岛、潍坊、日照一小时旅游休闲圈，紧邻建设中的青岛国家级海洋公园。由滨海大道、204国道、海底隧道、跨海大桥、同三高速、城市轻轨、开城路、青连铁路、流亭机场以及建设中的胶州新机场共同形成的复合型交通网络，使其拥有了独特的区位和地缘优势。

图1－1 藏马山项目区位图

3、青岛藏马山项目简介

藏马山国际旅游度假区位于青岛西海岸新区（国家第九个批复的国家级新区）藏马山南麓、开城路两侧，总规划面积约31.5平方公里，享有“东有灵山湾，西有藏马山”之美誉，并以“活力西海岸，养生藏马山”为功能定位，项目主打养生文化、休闲度假产业。项目计划投资136亿元，用5至8年时间，打造成为建筑规模300万平方米，年接待游客300万人次，能同时容纳2000人住宿、3000人会议的大型国际旅游度假区，常住人口约10万人的居住规模。将打造而成北中国旗舰级休闲度假旅游区、省级乡村旅游度假区、国家5A级景区。

在旅游度假版块，规划的绝大多数项目均已运营，目前投入营业的有千禧谷、农业生态观光园、绿色生态餐厅、诗经动物植物园、森林公园、蓝莓小镇、藏马庄民俗村、汽车营地、跑马场、滑雪场、滑翔翼基地、温泉度假村等项目。大部分项目已于2015年5月正式开业。现状照片如图1－2，1－3，1－4，1－5，1－6，1－7,1-8,1-9所示。

图1－2 农业生态观光园现状图

图1－3 千禧谷和蓝莓小镇航拍图

图1－4 卡丁车现状照片

图1－5 蓝莓小镇现状鸟瞰图

图1－6 滑雪场现状照片

图1－7 藏马庄民俗村现状照片

图1－8 藏马山森林公园现状照片

图1－9 藏马山丹溪温泉鸟瞰效果图

在旅游地产板块，项目设置有田园别墅、温泉别墅、温泉公寓、养生会所、养老社区、托管护理区、医疗中心、老年大学、健身中心等子项目。引入国际先进的人性化服务理念和模式，向周边辐射相关服务，为青岛地区乃至全国的居民提供优良的居住、医疗、养老等服务。首开区样板现状照片如图1-10，1-11所示。

图1－10 首开区别墅样板间现状照片

图1－11 首开区别墅现状照片

在现代农业版块，种植有万亩有机蓝莓、茶叶等，建设有中以永丰现代农业产业园、中德高山杜鹃育苗基地、进口植物检疫隔离基地等现代农业项目，打造一个集现代农业、观光旅游、休闲采摘、特色餐饮等多种功能于一体的现代农业产业园区。该项目经青岛市农委、青岛市财政局批准列入青岛农业重点项目之一。规划及现状如图1-12，1-13所示。

图1－12 首开区别墅现状照片

图1－13 德国高山杜鹃育苗基地现状照片

项目的落成，为新型农村社区建设提供了良好的产业支撑和基础平台，使5000余名农民变身为农业工人，常年在藏马山现代农业园区“上班”，年增加农民收入近亿元，为当地政府增加财税收入近亿元。度假区培育了新的经济增长点，既丰富了生态观光旅游的各项接待设施和功能，又解决了镇富余劳动力的就业问题，同时还带动了项目周边地区经济及其他相关产业的发展。农民安置房现状照片如图1-14所示。

图1－14 长阡沟社区居民安置房现状照片

政府搭建平台公司加大项目招商力度，目前已有多家大型公司争相落户藏马山，佳诺华医养小镇、霍普金斯医养小镇、融创阿朵小镇、万达影视基地已经与政府签约，该项目进入了全面快速发展时期。项目已完成土地流转、土地出让、核心景区重点旅游度假产品落地等前期工作，并已取得一系列成就，甚至走在了一些国内龙头房地产企业的前列，目前已成为国家AAAA级景区，并取得一系列的荣誉和成绩，阿朵农庄、国际马术俱乐部、融创阿朵小镇等高端项目已经建成并开始运营。

项目符合当前国家政策，甚至很多实践完全走在了国家政策的前面。项目很好的做到城乡一体、三位一体、三生同步、三产融合、景田一体、居游共享等田园综合体所具备的特性，明显具有发展田园综合体的几大前提和特性：主导产业强、项目集群大龙头企业强、环境地理好、合作机制好、科技支撑多、乡村生态美、农民受益广等。

三、 从青岛藏马山项目开发实战案例反思TOLD模式需要关注的问题

首先TOLD模式指导下的旅游地产开发需要投入大量的人力、物力、财力和精力等才能做好。想做旅游地产，前期旅游投入动辄至少几十个亿，想进军旅游地产必须要有雄厚的资本支撑，要有好的智囊团出谋划策，要有长线投资思维，要有好的运营团队才行。

1、旅游地产涉及范围非常广泛，涉及的利益关系也错综复杂

房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。如果无法理顺这些关系，旅游地产的深入开发将会遇到瓶颈。需要自上而下统一思想认识，充分准备，不断学习，才能实现从传统房企转变为旅游地产企业的转变。

2、旅游地产前期投入大，地产短期升值难，长期资金周转难

旅游地产本身所在区位热度不高，这与项目选址有关，而催熟区域得到市场认知需要经历一个过程。而项目开发周期一旦拉长，房企资金链能否承受就成为关键的现实问题。究竟是旅游先行，还是地产先行？目前看大型房企如万达、恒大、碧桂园等都采取了地产先行，地产——旅游——地产——旅游——地产的循环滚动模式，最终实现利润最大化。而中小型房企则由于自身品牌、资金、客户群等因素限制，导致逼迫只能走一条旅游先行的路径。

3、旅游地产与运营关系非常密切

旅游地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。对于客户而言，信心往往比折扣更重要。让客户看到资产升值的空间，不管是项目品牌还是企业品牌。资产升值是旅游地产的原点，运营的关键是树立客户对项目的信心，而保障的核心则是旅游产品经营的好坏。

4、旅游地产开发周期较长，需要搭配一些短平快项目做补充

旅游地产往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，旅游地产应属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。

综上所述，如何降低旅游地产项目的风险。首先核心而且关键的还是要考虑潜下心来做旅游，只有把旅游做好，才能实现“依靠旅游拉动地产，凭借地产反哺旅游”的良性循环。其次，一定要做好旅游和地产的联动，旅游和地产连片整合开发，同步推广，切不可孤立和各自为战。再次，为了确保长周期、高投入的安全性，采取联合体开发模式，在降低投资风险的同时，还可以利用多方资源助力土地资源获取，并各自发挥自身原有的企业优势。最后，要补充短板，增加短平快现金流融入长线开发的手段。

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