胶南城东格局分析，如何做加法以突围？

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01、胶南东部的竞争局面

众所周知，胶南楼市这两年在青岛楼市总体变冷的局面下，反而更加火起来。就拿今年来说，年销售过千套的楼盘已经有六七个了，这在其他区域简直是无法想象，让胶州和即墨颇有羡慕嫉妒恨的复杂感觉。

实际上自从西海岸新区成立之后，胶南这片土地就有脱胎换骨

之感，成长极为迅速，外来人口大增，真的成就了一个新区面貌。

但是说到胶南自己各个板块和区域，也有不同的此消彼长。比如军民融合区很是热闹了一阵子，但是融创风河口起来之后，有些降温。而西站铁山板块的价格战对北部其他区域也形成了压制。灵山湾前海一线，东西之间也成了掣肘，从积米崖到城市阳台，海景房竞争也很激烈。

越是如此，胶南东部的两河路板块反而比较平稳，有点波澜不惊的感觉。

这里最早是土著刘老板的天下，他在这里搞了很多奇奇怪怪的楼，硬是卖出去了。

比如那个叫颐和的酒店，密密麻麻的，当年卖得极为便宜，忽悠了不少人。再比如那个筒子楼，居然在2008年的经济危机之年远销到了内蒙古，充分利用了信息不对称。如今又搞出来了100多平的套二半小别墅，要卖几百万，这次怕是难成就了。

如今13号线通车，正好穿过此区域，把这里变成胶南和黄岛的中心地带，地段优势更加明显。东接灵山湾影视城，西连整个胶南城区，甚至再往西到达董家口。

而且从风水上说，背靠小珠山，南边俯视灵山湾，靠海而不近海，避免海边湿气，旁边河流南北联通山海，正是上风上水之地，可谓地段和地理优势都很明显。

在此格局之下，这里就聚集了胶南甚至是西海岸区域最为密集的学区房系统，

这里有黄岛区隐珠小学，黄岛区第三实验小学，西海岸胶南一中，星光岛赫德伍德国际学校，未来保利地块规划有两河学校，凭海临风小学等。大名鼎鼎的清华美院也在北边开了工，这可是知名大学。两河路上还规划有一所九年一贯制学校，让您孩子在“小升初”的过程中一步到位，这么多学校的加持，让很多家长对这个区域很是期盼。

正是看到了这么多优势，已经布局全国的广州实地地产抓住时机，落子两河路，实现了其青岛第一盘的开始。

02、客户来自四面八方

实地的蔷薇国际总占地面积约5.7万方，总建筑面积约15.5万方，绿地率30%，容积率仅为2.0，项目业态丰富，涵盖了10栋稀缺小高层、4栋叠拼别墅、6栋联排别墅、沿街商铺及一所3960平方米的九班幼儿园组成，是目前市场上不可多得的低密度高品质社区。项目南侧500米则是地铁站两河站，坐享新区地铁轨道交通，是一个典型的地铁房项目。

胶南的市场竞争还是比较激烈的，尽管两河路楼盘较少，但如果把范围扩大一下，就会发现其实竞争无所不在：东边是保利的领秀山领秀海两个盘，目前均价14000多，领秀海已经去化了三分之二；而西边是旭辉银盛泰的博观星海，当然离这边就比较远了，价格也卖到了14000多，剩余房源也就百十来套了，算是尾盘。

两河路板块的竞争格局很明显，既不像东边沿海的高端博弈，也不是西边各板块之间的价格缠斗，总体较为均衡。而蔷薇国际占据价格优势，让众多客户聚集而来。

形成这种局面的还有一个深层次的原因，就是这个区域是整个西海岸客户来源最为广泛的地方。两河路以东，更多依赖青岛市区的客户，尤其是海景高端房。两河路以西，都是依靠胶南土著。

而在这个区域，客户真是来自四面八方。根据实际的数据调研，发现胶南土著也就是两成，黄岛人也能占一成，市区人还能占三成，其他来青岛的人也能占三成。如此广泛的客户来源，和区域总体供应不大的现实，让区域的价格呈现了胶南今年各个板块中最为稳定的状态。

在这个区域买房子的人，倒是不用那么担惊受怕，毕竟有学区和地铁的支撑。而蔷薇国际在这个基础上进一步分散风险，设计了叠拼别墅、联排别墅、小高层的三种产品；既有刚需，也有改善；既有舒适型，也有豪华型；能满足基本需求，也有终极需求，基本上涵盖了两大市场。

主力户型的精装修小高层产品的均价只有12000多，户型都是南北通透，很是紧凑，所以总价也不高，真正满足刚需和刚改需求。这在两河路周边来说，是真正的价格洼地了。

03、让科技智能给业主们服务

顺便说一下实地集团，这是一家做加法的地产企业。2006年创立于广州，在13年的发展历程中，恪守“跨疆域、做极致、不复制、领趋势”的理念，和“先造环境再造城，先有生活再有家”的思路，在地产业务蒸蒸日上的同时，以智慧科技为触点，积极开拓多元化业务，从住宅地产开发、智能家居、科技金融、建筑工程、物业管理、酒店运营到桉树空间等产业，为用户提供以地产为圆心的全生命周期服务。实地集团现已覆盖全国六大最具成长力城市群，项目已经扩展到全国的27个城市，实地地产也成为中国百强地产企业。

和集团的风格一致，蔷薇国际依然在价格比较低的基础上做了不少加法，以求持续提高性价比。最值得一提的是他家精心研发的智能居住系统，这在全国的开发商中以系统形成竞争力的，还是头一家。

致力于做地产界科技类领先者，实地集团旗下研发的产品目前有hachi bingo—健康服务机器人、37℃智能家居、通勤物流、社区安防、哈奇智能等等，着眼于未来，服务于当下，让业主们的生活变得更加快捷、灵活、方便。

比如hachi bingo—健康服务机器人：机器人通过激光雷达，双目视觉等多类传感器及仿生交互算法，让智能陪护真正融入家庭生活，作为家庭助手和智能中心，提供健康指数监测，贴心用药提醒，实时远控，环境安全监测，智能家居控制等服务，不仅是家庭健康的守护者，还致力于为智慧家庭提供便捷可靠的互联网服务。

比如37℃智能家居：首先是智能床，这是一款实现了无接触，无感应的职能床使用高精度加速穿感器，实现完全无感监测。当业主晚上起夜，它将自动打开床底的灯光，睡眠质量监测功能，可监测用户的睡眠状态和质量，并将数据发送手机的应用程序，还提供阅读，助眠，唤醒等多种场景模式的选择，分别对应不同灯光，音乐的搭配。此外，还可以通过其床头柜面板来设置时间，闹钟，并无线充电。

针对孩子研发的智能儿童书桌，配备感应设备，监控并记录学龄儿童的坐姿和学习习惯，其可与护眼灯，绘画卷，蓝牙音箱等配合使用，帮助儿童学习，桌腿可调节的设计满足了不同年龄和高度的儿童长期使用。这是家长们最为看重的。

针对女业主研发的智能梳妆台：内置的肤质监测功能令用户随时了解自己的肤质，处理可查天气信息外，还提供拍照以及视频观看功能。

比如在社区方面的通勤物流更是提升了智能服务的档次：社区内为商业地产深度定制的智能配送机器人具备超市拣货，自主派送，电梯物联，送货入户等功能，提供快递派送，超市商品及时送达等服务，解决了封闭社区中快递派送上门安全，社区内人车安排避障等问题，有效消除最后一公里的物流痛点，其高度智能的电梯呼叫，自主乘梯，人多自行避让等特性令封闭社区的物流系统更自动化，智能化，人性化。

再比如业主们最为关心的智能安防：以视频结构化，数据挖掘，边缘计算等信息技术为载体，运用目标监测，身份识别，属性提取等计算机视觉分析手段，实现了禁区防护，异常轨迹，黑名单报警，特殊人群看护，陌生人发现等功能，可用于社区公共区域，出入口，楼道，电梯，停车场不仅使社区安保具备事前预警的能力，还能多元化搜索，提升事中侦查和事后研判的能力，切实解决社区人员管控，车辆管控，重点区域安防等问题，满足住场景下的安居需求。

以上只是实地地产在智能居住方面的小案例，蔷薇国际作为青岛第一个项目，这些智能硬件和软件也将落地到位，为实地以后的项目树立智能标杆，然科技更大层面和更深层次上服务于实地的广大业主们，并形成足够的口碑和传播，以使其在未来竞争中实现差异化优势。

这样的实在的接地气价格，加上这样面向未来的科技智能的新生活方式，不管是胶南人、黄岛人、市区人、还是外来人，真的是都能普遍接受，吸引他们来就是一件自然而然的事情了。

1月11日，实地集团智慧家居节火爆登场，以“拎包入住 智慧出击”为主题的全民狂欢盛宴，在实地全国20个项目一一展开。实地将通过“拎包入住打造师”为客户提供全屋家电、全屋家装、全屋家私、全屋智能四大类产品及一对一的深度定制服务，让客户们尽享一站式轻松完美入住体验。

而两河路的蔷薇国际项目，将在12月25日开放现场售楼处，给广大客户提供更加深度的智能科技体验，不妨来现场感受一下。

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