高新区以后的房价，谁是判断标准？

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最近几年，高新区在大青岛楼市出尽了风头，从众多市级配套的布局，到2016年春天率先引领房价上涨，施行四限加摇号这种史上最严的调控，再到引入名校加积分入学，高新区一直吸引着众人的眼球。今年，在青岛房价大幅回调的背景下，高新区一度不跌反涨，再一次成为独特的存在。以融创双创小镇、中海红著、世茂璀璨天樾、碧桂园翡翠城为代表的四大新盘，将高新区房价拉到15000的水平线上。

但如果仔细看看，其实高新区的二手房价格也是受到大气候影响，这一年里也出现了下探，也在消化泡沫。当然，到如今的二手价格相对稳定，算是支撑住了。今年涨的只是新房，原因在于高新区限价是一刀切的办法，限价标准大幅低于市场价，也由此引发哄抢。今年几个高地价项目入市，限价也就放松到了1.5万，很多人也为这个价格买了单，其实有点高位悬空了。

近期，红岛经济区取消，红岛河套两街道回归城阳区，到底会对高新区楼市的未来产生怎样的影响？

其实主要还是看供求关系，这是影响房价的最根本因素。

目前高新区的需求是减少了，但是住宅用地供应下滑更大。相对于去年1.5万套的成交量，高新区今年的供应量大概只有一半多，基本将之前的库存宅地消化一空，几个知名大盘也陆续进入尾盘阶段。而且对于未来市场影响最大的土地供应，更是只有中欧一家拿地较多，其他除了卓越，住宅土地也就有点零星出让，对市场影响微乎其微。

从规划来看，中东部片区土地消耗已尽，而西片区临近环湾高速南侧还有点住宅用地，尚未启动，毕竟道路等还没有修完，有的还是水体状态。

所以明年的住宅供应，可以预见会更少。今年出让的住宅地块中，卓越嘉悦因为是一月拿地，所以已经开盘，借助小户型，首批770套还剩下不到100套，这对于1.45万的价格来说还算不错的成绩，后面的400多套可能要分几批开。

年度自造地王高实合院在岙东路河东路路口，周围比较成熟了，项目也是不大，200多套，要保本的话至少得卖1.3万，也便宜不了。

住宅用地的重心自然是中欧国际城，金茂分三次将项目剩余住宅地块几乎全部收入囊中，要在未来两年分批开发的。可以说中欧是未来高新区市场供应的主力。

从中东部片区的未来供应看，尤其是高层总价低的刚需和刚改住宅，未来两年内，中欧国际城至少会占有三分之二的市场。这么一个比例，其实已经拥有了新房的定价权。

想买叠拼别墅的人可以任意选，因为多个盘都有产品。但是如果你没那么多钱，只想买个高层，几乎没有别的可选余地，在一定意义上，甚至只能看中欧国际城的脸色了。

这就是未来几年高新区的市场格局。

要知道，即使在楼市低谷的15年，高新区都卖了4000套住房，因此明年这个供应量还会是一个偏紧的水平。

随着高新区新班子的成立和全部人员大选聘，及公司化运作的开始，新的198人班子将以引进产业为主。这也是没有办法的事，他们的前任们已经把这边所有的住宅地卖光了。所以新班子，就老老实实把剩下的产业用地填满吧。

当然这个过程中，教育商业等配套也会逐步完善。毕竟住房陆续交付后，人口也有了大规模入驻的条件。如果招商引资得力的话，产业也有望发力，再带来一波就业人口。如此，高新区令人诟病的人气问题将得到明显改善。

如果再能结合周边旧村改造，将回迁房和人口向这个周围聚集，那么会再带动数万人口转移到此。

几个方面一起努力，可以说高新区破茧成蝶，实现真正的城市化也就在未来几年了。这是支撑高新区长期发展的最根本因素。

而从短期看，主要是学区房。清华附中如能顺利落地，可以在青岛中学、实验二小、58中等基础上，为学区房再加一把火，这是短期最大的支撑所在。

除了这些，高新区的配套都是北岸周边最好的，可以满足众多居住者的需求。当然，随着跨海大桥的降费，双元路双积路立交桥和地铁8号线建成，高新区与主城区的交通联系也有望迎来质变，因此对于主城外溢的刚需而言，高新区也将是最佳选择。

从时机上来说，现在也是入手高新区的好机会。

高新区年末的市场，看起来楼盘不少，挺热闹的，可以仔细盘点一下，都有些什么呢。卓越嘉悦上面提过了，世茂璀璨天樾、海尔珺玺、招商雍华府和紫荆阁只有别墅。

璀璨天城、腾讯小镇和中海红著也剩了点140的洋房，价格1.3-1.6之间。

碧桂园翡翠城在售两栋小高层同样也是140多的，均价1.4万，后面三栋据说还想改成更大面积的。

新城晓院也就不到100套，以130/140户型为主。

鲁商三期，因为地价便宜，定价不高，开发商似乎也不着急，今年可能只开300套，据说关系户还不少。

算下来，刚需的选择极其有限，整个市场也略显沉闷，但是正在这个档口，传来一个重磅消息：中欧国际城的最好12期地块，要开盘了。

该地块靠近墨水河畔，景观视野开阔，产品也做了升级，法式风格的18层小高层，公摊只有22%，户型主打115的套三双卫，完美迎合了现在的市场主流。更重要的是，直接去掉装修，亮出了一个行使自己大盘脸色的价格，毛坯均价12000。

其实按正常的操盘节奏，中欧没必要刚拿地就开盘，完全可以等到明年初现有各楼盘去化差不多了再说。但是这次一次性拿地较多，豪掷40亿，再加上金茂作为上市公司，年底也有冲业绩的需求，所以是轻装上了阵，奔着快速去化定了这么一个价格。当然，这个价格也是宣誓了自己未来两年在高新区舍我其谁的霸主定位，显示一下的自己的定价权。

这一幕不禁让人想起15年中欧首开的情形，巧的是，楼市的大环境也出现了和15年类似的迹象，作为全国楼市风向标的深圳，之前楼市就已经跌不动了，最近豪宅标准的调整，令市场反应明显。同时北京也传出了调整豪宅标准的消息。除了具有指标意义的一线城市，青岛的西海岸新区的限购前不久也刚刚调整，同为青岛人口引入的主力，据说城阳也在参照西海岸，放开外来人才买房的口子，高新区自然也会大概率的一体施行。

所以，政策和市场的博弈，都已经到了一个微妙阶段。

不同的是，上一轮房价上涨主要是预期主导，而这一次开盘，高新区的规划大部分都已经落地，顶级的市级配套、优质的教育资源和产业的发展，让区域价值实现了质变。

具体到中欧国际城本身，北京实验二小青岛分校已经如期开学，公立幼儿园也将开建，商业旗舰综合体的览秀城正在紧锣密鼓建设中，而争了很多年的高新区标志的东方伊甸园这次土地也已经走完招拍挂程序，很快就要开工建设。高新区东部片区的魅力正在得到释放，一座活力大城正在成型。

据了解，本次新开金茂悦十二期地块仍将采取摇号的模式，总计也就是800多套，包含了小三居105㎡，大三居115㎡和小四居135㎡。均价应该在12000左右。

本期建筑采用现代新法式风格，建筑外观强调几何的挺竖向线条，强调对称、干净利落、大块建成的风格，色调以米黄色、淡蓝色和咖色为主，配以石材 、玻璃、金属等材料，整体展现现代、典雅的法式慢生活的氛围。

上个月青岛西站铁山板块的西海岸创新科技城首批550套开盘已经卖光，参照之下，目前这么给力的价格和中欧的大盘号召力，销售肯定不愁，且看最后的结果。

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