青济烟威全部预跌！山东楼市怎么了？

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日前中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》预测，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆，少数城市仍存在较快上涨或下跌的可能。引人关注的是山东省三大城市—青岛、济南、烟台全部进入下跌预警城市名单！

《报告》同时也指出，未来抑制住房投资投机方向不变，但调控政策面临边际性宽松。二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.20%，厦门同比上涨8.15%。值得注意的是，三四线城市分化更为严重。《报告》显示，下跌城市个数正在逐渐增多，但部分城市仍然上涨过快：南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%。

根据监测模型及专家评价，《报告》对深圳等8个城市房价上涨，北京、青岛等10个城市房价下跌提出了参考性预警预报。根据监测模型及专家评价，提出了参考性预警预报。其中，房价可能一般性上涨的预警城市有：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波；房价可能一般性下跌的预警城市有：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。既没有较快上涨、大涨的预警城市，也没有较快下跌、大跌的预警城市。

山东四市—青岛、济南、烟台、威海，全部进入10大下跌预警城市名单，山东楼市怎么了？！

全国上百个城市，为什么山东人认为的”大城市、好地方“却集体沦陷？！虽然是一般性下跌，可是报告也没有提出其他更加严重下跌的预警。社科院作为中国最高级别的学术机构之一，自然会有科学的方法系统和数据支撑得出这些结论。因为没有看到具体的指标和方式，所以不方便妄加评论，但是从涨跌的城市分布看，会有一些特点。

壹~南热北冷差距大

上涨城市均为南方沿海省份城市，珠三角和长三角城市群各占据半壁江山。珠三角的深圳、东莞、珠海、惠州和长三角的苏州、南通、无锡、宁波，都是经济发达城市群范围之内。珠三角还有了粤港澳大湾区的加持，而长三角也得到了长江中下游的支持。

而下跌城市更是把华北重点城市一网打尽，不仅仅京津冀都市圈核心北京、天津等在列，海洋经济带的山东半岛城市群也难幸免。同是国家战略布局区域，未来预测却截然不同，与经济的南北差距也是息息相关。

贰~二线城市是主力

无论是上涨还是下跌的预警城市，二线城市是绝对主力。报告中认为一线城市相对稳定，三四线城市前景堪忧，但是进榜的都是二线城市。南方的二线城市大多受益于城市群的一体化和互补性，特别是核心城市的产业和人口外溢，房价洼地效应明显。

京津冀中京津两大直辖市还不错，环绕的河北承接了不少钢铁水泥落后产业，很难说受益。而山东半岛城市群基本靠自己，北有京津冀，南有长三角，地位比较尴尬。何况省内还有济南省会城市群分流，要说受益还没有日韩影响大。龙头青岛自己都填不满，更别说外溢给周边城市。

叁~经济收入正相关
无论是产业的落后还是人口的流动，以上的差别其实基础就是经济发展和收入水平的差距。南方城市无论经济活力还是收入水平都远高于北方，再加上房地产市场投资观念积极，市场发育早，更加大了房地产的差距。

山东虽然是经济大省位列第三，但是无论质量还是增速都日益落后，省内遥遥领先的龙头青岛，GDP进入全国前十都很难。国有经济为主的结构，油炭纸化为主的产业，附加值低且后继无力，盛产土豪却中产匮乏。而南方的电子信息互联网，科技金融全球化，已经明显领先，关键私营经济个人有钱。

抛开公布的报告内容，不谈宏观的经济差距，我们就来看看大山东楼市的特点，特别是青岛楼市的情况和趋势。
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山东省经济是双核，济南居中有地理交通政治优势，青岛靠东有港口外贸经济优势，两个城市各有长短。济南省会城市群，传统产业居多，石化陶瓷煤炭逐步衰落；青岛半岛城市群，新兴产业为主，电子纺织港口相对活跃。临海不仅是外向经济优势，更有自然环境的优势，房地产条件相对会更好。

去过几乎所有山东地市，也做过不少市场调研。总结起来内陆地市很多是进城改善，沿海地市则有不少度假投资。整个山东也出现了产业和人口向东流的趋势，类似全国南方优于北方。广东有珠三角城市群，江浙合力长三角城市群，山东有从下图就可以看出，好多城市群！

当然这也源于山东的三线城市有不少隐形强者，也是分散了很多购房需求，或者说不会过度集中于双核城市的原因。比如临沂和潍坊拥有千万级人口和广大区域，也成为近年发展后劲较足的力量。传统行业主导的淄博、东营等地，则出现了发展势头的停滞甚至下滑。

烟台和威海则是依靠港口开放契机，日韩地缘的传统优势维持了热度。而相对较好的自然环境也吸引了华北特别是京津的客户，而乳山和海阳更是作为北方初级文旅的代表一度鼎盛。但是市场慢慢证明，没有文化只有环境，不靠价值只靠价格的“文旅”，终究是投机而不是投资。

最后来说说青岛，东方瑞士、宜居城市、北方第三城、上合经贸区、国际机场、地铁网络……一系列的“美誉”支撑着红瓦绿树综合症，一系列的“利好”支撑着青岛的楼市一路走高。进入房地产十几年时间，三年一轮回经历了三次，虽然这次时间上突破了以往，但是规律仍旧存在。

节奏在2016年历史高峰后被打破，2017、2018、2019连续三年成交量下滑，持续调控前所未有。2015年之前市场供过于求明显，涨跌还有些规律。2016年的火爆造成供不应求价格飞涨，接连两年虽然调控降温，但仍然处于高位且供不应求，自然不会降价。2018是个临界点，供求关系开始逆转，2019供过于求日渐突出，自然进入降价趋势。
青岛其实不仅吸引了绝大部分山东内陆的土豪，也有不少北方投资者青睐于此，南方人却一直不多。如果说以前大多数投资者是为了自然环境，那现在很多人是看好发展前景。但是前几年规划的大扩张，成交的大放量，开发商抢了地总要上市，供应会继续增加。但是成交顶峰后改善需求的透支，持续调控下逐渐冷静的购房者，短期内不容易恢复，供过于求还会延续。

国家统计局数据肯定也是社科院的预测数据来源，青岛的二手房价已经连续八个月下跌，降幅全部位居前列，基本大半年房价都在跌。而新房在上半年的各种利好支撑下，居然会领涨全国楼市——冰火两重天！随着下半年整体降温和竞争加剧，新房降价促销成为终极手段，新房的转头向下又加剧了二手房的颓势。而此时买涨不买跌再现市场，观望的势头越加浓重。不完全统计数据，看房转化比从上半年的7:1直接降到12:1左右，项目从开盘千套发喜报，到月售百套偷偷笑。

从统计数据来看青岛房价，自2008年因为经济危机出现了明显跌幅，其余调控期降幅都在个位数。甚至部分年份回调至平均水平而已，仅有2014年破底，但是涨幅大都在10%以上。之所以大家感觉年年调控，越调越高，就是这个原因，进十步退三步而已。

市场波动大，是非言论多！那些所谓继续调控，房价退回五年前的论调，根本实现不了。当然鼓吹调控要废除，房价要反弹的也有些自演自唱。环保严控后水泥钢筋都涨了，农民工的收入比五年前涨了一倍，房子怎么可能跌回从前？如果不停地积极地喊这类口号，我只能猜他早已准备好了全款，等着抄底捡便宜呢！

社科院大数据负责人也表示预警预报系统目前只提供三个月内的短期房价预警预报，而不是长期趋势的判断。即使不用大数据和社科院，年底的传统淡季也往往是价格的低点。何况还有房企回款压力，项目冲刺业绩等因素，也会加大促销特价力度。山东作为经济和人口大省，青岛作为龙头城市，历经调整后终究会体现价值。当然新旧动能要加快转换，学习深圳要落到实处，毕竟产业才是根本，收入才是支撑。所以不必听风就是雨，政策环境是基础，市场规律是主线，波动在所难免，幅度相对有限。

山东楼市未来如何？ (单选) 0人 0% 问题确实存在，不看好 0人 0% 加快升级发展，有希望 0人 0% 经济人口大省，没问题 投票

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