城阳芯的房价狂降5000元/平！青岛楼市的“台风”来了？

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城阳心，想象不到的降价速度

今天下午，正在为各大媒体发布的台风预警感到烦心时，一个不亚于台风的消息袭来：城阳心的品质大盘均价13800元/平方米卖工程抵账房！

对于这个盘，我实在是太熟悉了。毫不夸张的说，正阳中路就是城阳区的香港中路，但是香港中路上也找不出有利群、万达广场、华润万象汇、鲁邦风情街这么密集的商业配套，此外还有城阳实验二小、城阳区人民医院这样顶级的教育、医疗配套。

纸面上的配套，近乎完美。

开发商对于项目的规划也不错，打造的是“两轴三园二十四府大围合公园式”社区，社区内自建双泳池轻奢会所，涵盖游泳、健身房、瑜伽室、咖啡吧、书吧等多重健康休闲体验，这个确实是有，在开盘之初就已经运营。

在白云山板块众多楼盘叫价1.6万元/平方米时，这个核心地段的高端大宅卖2万元/平方米是相对合理的。

但是，它的降价速度远远超乎了我的预料，差不多在一个月内，这个原本稳定在1.9万元/平方米的大盘，先是出现了千元级别的罕见跌幅，最后竟然直接来了一个两千元级别的大跌！

这样大幅度的连环跳，在青岛极少出现！

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除了价格，我希望大家还应该关注的是降价的户型。不是130平以上的大户型，是现在目前所最需要的103和118紧凑型套三户型！这说明什么？这说明，正常价销售，连市场上的主流刚需都已经割无可割了！

当这两者结合在一起时……

楼市，也许比我们所预料的，还要糟。

三大原因，让府系大宅先“倒”下

我想，很多人心中可能都有一个疑惑：以前楼市的降价潮，都是从城市或者区域边缘地带先刮起来，最后波及到核心区，带动力也会非常微小，为什么这一次会是核心区先震？

老王看来，有三大原因。

第一，城阳的供需比。随着城市西进北扩，城阳区的确是承载主城区刚需外溢的主要区域之一，但不是唯一。高新区的崛起分去了城阳很大一杯羹，地铁11号线让蓝色硅谷又收割了不少投资客。去年下半年楼市盛极而衰后，以白云山片区为代表供地潮彻底扭转了城阳区的供需比。而且相对万科、龙湖、绿地的全方位宣传攻势，旭辉一直比较沉寂，似乎觉得客户会像前几年那样自动上门。

实际上，能花2万元/平方米左右的价格在城阳买高端住宅的客群本就十分稀少，营销策略上再如此佛系，最后是如此结果也就不足为奇。

第二，利好背后的难解利空。背后那几个大烟囱我就不说了，说另外两个问题：交通和教育。说实话，楼盘确实位于城阳区独一无二繁华商圈旁，但是醇熟商业配套带来的副作用也显而易见。正阳中路是我最不爱去的地方，感觉交通拥堵的程度比台东都厉害，这个问题对于中高端购房者来说恐怕是最头疼的一个问题。第二，就是教育。这个毗邻实验二小的小区看似是学区房，但实际上实验二小是积分入学，也就是说买了这房子立即上名校很难。如果了解到这一事实，很多家长就不会砸下巨资去买。

第三，成本和旭辉的方向。如此绝版的地段，你们猜当年底价是多少？我想在远郊区拼吐血的中海、越秀等开发商，绝对会哭晕在厕所里。两幅地块分别以2315元/㎡和2308元/㎡的楼面底价成交，总价约5.6亿元。就是现在这个价格卖，开发商也是稳赚不赔的。所以，就是连续降，开发商也是有底气的。

再就是，旭辉在地产上也要喘口气了。过去八年里，作为房地产行业成长较为迅速的房企之一，旭辉销售额从2011年50亿到2016年530亿，6年时间完成了十倍增速。2017年，其又以96%的增速，完成合约销售额1040亿元，并凭此首次闯入千亿阵营。

但是天变了，谁都无法逆天。2018年，旭辉将全年销售目标定为1400亿元，增速仅约35%。而且，旭辉的疯狂扩张，也引起了相关部门的关注。根据“蓝鲸财经”的报道，2019年，房地产市场以“稳”为主的基调下，旭辉的拿地热情，引起了监管层注意。市场多方消息表示，因旭辉等房企拿地激进，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。旭辉虽然在第一时间澄清称，并未收到相关文件，但其在接下来的时间，确实放缓了拿地速度。

在市场不好的情况下，不做出头鸟，赶紧抽身而出是所有聪明人的选择。

不等金九，楼市的多米诺骨牌就此倒下

毫无疑问，这个楼盘降到这个价格，与即墨金茂万元线附近首开一起，对于整个北城区的冲击是非常巨大的。

这个冲击波，一定是东南西北全方位扩散。从这个盘的降价我们不难看出：

楼市中刚需存量比我们想象的还要少；

仅存刚需的购买力比开发商预估的还要弱；

整个的青岛市场比天气冷得更快。

买涨不买跌不是一种好的投资习惯，从8月份开始，楼市的机会越来越多了。但是如果你心里没底，敢捡吗？

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