大预测：西海岸的楼市之土地篇

"\u003Cdiv\u003E\u003Cp\u003E近日西海岸新区一直到2035年的土地利用规划图终于出炉，很多人没有充分重视这个土地供应对于楼市长期的重大影响，所以这一期我们将详细分析西海岸以后15年的土地供应情况，供大家参考！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F3b0e4fba42264172bb9f1538e3a4dd7d\" img_width=\"791\" img_height=\"619\" alt=\"大预测：西海岸的楼市之土地篇\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E先看下总体布局，西海岸主城区由东西城区构成，目前的开发区、灵山卫、辛安、中德片区和王台组成了东部主城区。西部主城区由胶南风河两岸、老城区、西客站、古镇口启动区组成。另外在西部城区附近还有藏马山、董家口、张家楼、琅琊组团卫星城区布局。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F80070774c1754372ae64b6c7ce358024\" img_width=\"545\" img_height=\"370\" alt=\"大预测：西海岸的楼市之土地篇\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E东部城区的北部由王台、中德生态园、老黄岛、辛安片区、保税港区组成。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E老黄岛\u003C\u002Fstrong\u003E：黄色为居住城区，所以很明显老黄岛是一大亮点，作为北部位置最靠东的片区由居住用地和商务商业等高端城市用地为主，而且面积最大，比王台都要大，\u003Cstrong\u003E化工搬迁之后这里的定位可见会非常高端。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E辛安片区\u003C\u002Fstrong\u003E：辛安片区居住区从最西边的殷家河一直到江山中路，南部和开发区中心城区有明显的工业区间隔。也就是说\u003Cstrong\u003E以后的十几年辛安的工业定位还是很难改变的\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E中德生态园片区：\u003C\u002Fstrong\u003E生态园居住区全部为圆形规划，后面十几年主要的方向就是龙湖主导开发的未来城。西部和王台之间是面积空前的高端制造业片区，居住片区大概只占20%左右，\u003Cstrong\u003E这是非常有价值的比例\u003C\u002Fstrong\u003E，可以看出中德生态园片区的住宅在后期的支撑会非常强。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fc83f055b85c34b6ab4ff4351408c4778\" img_width=\"584\" img_height=\"456\" alt=\"大预测：西海岸的楼市之土地篇\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E东部主城区核心板块开发区中心片区主要有开发区、唐岛湾、金沙滩片区组成。\u003C\u002Fstrong\u003E这三个片区无疑都是可以代表西海岸的价值高地，而且很明显即使规划到2035年，这个区域的城区面积和居住面积变化和目前都不大，\u003Cstrong\u003E也就是说这三个片区以后十几年的潜在住宅供应极小。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E开发区：\u003C\u002Fstrong\u003E确实和现在变化不大，虽然居住面积不小，但遗憾的是都是二手房了，\u003Cstrong\u003E这里是西海岸最成熟的住宅市场\u003C\u002Fstrong\u003E，目前区域新盘也很少了，稍微算是大盘的也就城发 长江瑞城了。指望这个区域有大量供应完全不现实。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E唐岛湾：\u003C\u002Fstrong\u003E整个唐岛湾一圈都是被商务 商业用地包围，住宅用地非常少，北部有一个正方形的商业用地，现在的西海岸最大商圈。目前区域的二手房风和日丽一直稳居热度第一，年轻人还是喜欢靠商圈近的住宅。海景新盘也很少，逸景湾 尚品也只有四栋楼，开盘当天去化就高达75%，机会不多了。这一块现在的城市面貌也很匹配，\u003Cstrong\u003E展现西海岸繁华的第一片区就是唐岛湾了\u003C\u002Fstrong\u003E！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E金沙滩：\u003C\u002Fstrong\u003E金沙滩片区主要居住区在安子，安子现在只有一块商业用地还没开发，\u003Cstrong\u003E沿海的住宅用地和现在没有任何增加\u003C\u002Fstrong\u003E，这一块区政府是铁了心要往啤酒节、旅游、音乐等高端娱乐方面发展了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F6e2fd18c84d64cc0b6aca3e780bee84c\" img_width=\"485\" img_height=\"388\" alt=\"大预测：西海岸的楼市之土地篇\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E灵山卫片区是属于东部主城区改善性溢出片区，由于这是整个西海岸背山面海的封面片区，重要性和价值性都很高，所以我们单独拿出来分析，从土地规划来看，灵山卫片区的发展会继续往北延伸到小珠山脉。但是毕竟沿海区域受制于地形原因，空间很小，整体还是以一个比较狭长的布局。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E灵山卫沿海中心片区：\u003C\u002Fstrong\u003E首先看上图我用蓝色画圈的地方，这里两边是红色商业用地，中间是黄色的住宅用地，\u003Cstrong\u003E这一小段黄色住宅用地就是灵山湾片区最有价值的楼盘\u003C\u002Fstrong\u003E。二手房：诺沙湾一期、科达天意华苑等，一手房就更少了只有鑫苑 御龙湾在售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E星光岛片区：星光岛片区商业其实还有很大空间\u003C\u002Fstrong\u003E，周圈的住宅用地原来是用来盖别墅的，现在由于影视产业超预期发展，这里都变为商务和商业用地，有了新的发展空间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E生态谷片区：\u003C\u002Fstrong\u003E生态谷片区是目前灵山卫潜在供应最大的地方，这是以后灵山卫的发展方向。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F0eb605e0eb4a422991841b9b10121f21\" img_width=\"666\" img_height=\"651\" alt=\"大预测：西海岸的楼市之土地篇\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E西部城区城区居住面积接近东部城区两倍，潜力的供应面积以及城镇化空间还是非常大的，\u003Cstrong\u003E这里是国家级新区的主战场。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E风河两岸：\u003C\u002Fstrong\u003E风河两岸在今后的差距会越来越小，虽然现在城南的人气和配套和北岸还有较大差距，但是北岸目前空间已经不大，锦绣城还有最后一两期，金鲁班学区盘已经开动，除了双珠路沿线几个棚户区之外，就只有纸厂片区了。纸厂也是这次土地规划中变化最大的片区。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E古镇口启动区（世博城）：\u003C\u002Fstrong\u003E从图上可以看出整个世博城以几乎都是紫色的高教大学和科研用地，除去最南部的安置区，商品住宅比例在10-15%左右，是目前西部城区所有片区中潜在供应最少的。尤其是三沙路以东只有三个盘，阅峰二期、灵犀湾、中铁国际社区。\u003Cstrong\u003E可以判断再过两到三年这里的稀缺性将比肩金沙滩和灵山卫沿海一线\u003C\u002Fstrong\u003E。古镇口将是西海岸乃至整个青岛最有实力的科教新城。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E老城区和西客站：\u003C\u002Fstrong\u003E老城区以后十几年的发展空间和现在相比变化很大，作为以后主要的棚户改造区，居住面积占比最大，西客站也是如此，\u003Cstrong\u003E是西部主城区主要的潜力供应片区。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F9f244c8bcbdd45089445fed35028425f\" img_width=\"603\" img_height=\"580\" alt=\"大预测：西海岸的楼市之土地篇\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E四个组团，藏马山、泊里、张家楼、琅琊，各具特色。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E张家楼：\u003C\u002Fstrong\u003E张家楼有两大区域构成，北部是以农业、旅游、居住为主的小城区，南部是以科研教育为主的大学城，比如对外贸易大学青岛校区就落在张家楼，\u003Cstrong\u003E可以预见在今后还会有更多大学落地于此。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E藏马山：\u003C\u002Fstrong\u003E近一半是商业用地，作为西部组团一般是不会那么大胆规划这么大比例的商业用地，就是主城区也不敢这样规划，但是这里定位的是青岛影视外景基地，影视旅游为主，住宅面积倒不多，很有特色！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E琅琊：琅琊片区我认为还是比较有前景的\u003C\u002Fstrong\u003E，并不是沿海规划一堆住宅用地，而是商业商务为主，特色小镇的模式，目前东西部主城区沿海一线都没有太大发展空间了，琅琊应该是下一个。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E董家口泊里：\u003C\u002Fstrong\u003E泊里城区面积比现在有了大幅度扩张，南部中间规划为主要的小城市中心，其他都是大范围的住宅用地，可以见得以后的泊里人口还会有大规模增长，毕竟这里是四大组团中\u003Cstrong\u003E唯一同时具有地铁、高铁、港口的城区，潜力巨大\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F763c141ff15e45a395cbc749b1b6f572\" img_width=\"305\" img_height=\"20\" alt=\"大预测：西海岸的楼市之土地篇\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E这就是西海岸以后十几年的土地供应和城市发展趋势，可见东部主城区发展成熟，土地空间极为有限了，灵山卫沿海一线也差不多了，后面就是往小珠山脉发展。\u003Cstrong\u003E作为国家级新区主战场的西部城区仍有巨大空间，可以说是大有可为。\u003C\u002Fstrong\u003E四大组团格局特色，与主城区形成不同定位的搭配。楼市长期还是要看土地，懂得土地就可以看出整个西海岸的发展格局和大势！\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"

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