试问：2018年-2019年初，刚需能买房吗？答案在哪里？

近几年持续火爆的房地产行业，在过去的几个月里，相信不少对房价关注的已经发觉房价正在悄悄的发生着变化，好像停止了往日疯长的势头，难道？还是？相信很多人也如此疑问，如果对房产有需求呢，怎么办？是买还是等，试问有答案吗？也有专业人士对目前形势以青岛为例进行了简单的分析：

已经疯涨了将近两年的房价，在这个过程里，慢慢的，有钱买房子却没有买的在逐步减少，新开的楼盘却 一直在源源不断供应。青岛郊区房子已均价两万了，买投资房的人群将会越来越少，即使涨50%或者翻一倍，加上各项资金等成本的投资，即使5年后翻一倍再卖其实也赚不到多少，再加上房地产税近几年要推出。除了极少人会继续以如此高价位买投资房之外，买投资房的会越来越少。

然后在谈谈需求。一再强调，上涨就是涨价去库存。很多人没有想到库存是靠涨价去的。在上涨过程中吸引了很多跟风楼盘。但是未来的竞争对手只有真正的刚需，经过两年的消化，有能力的刚需前期也买了。也就是以青岛的工资，即使在郊区为你接盘的，也要是青岛工作的白领或者金领。而服务予市民或者在青岛上班的工厂的蓝领会加速撤离青岛。毕竟青岛还是个制造业城市，这就是多诺米骨牌，若是一个制造业城市（跟北京上海不一样，人家是金融城市，高新产业，服务业智力产业相当发达）失去了宝贵的 蓝领落户，那么制造业会加速衰落，同时，也影响了白领金领的工作，让这部分人因为工作就业问题出现转移。其实，高房价对于制造业城市，对于青岛市民不是一件好事情。

最后再分析供应量，未来高新区城阳区黄岛区胶南区，假如如青岛市政府规划那样，会有源源不断楼盘入 市，其次，供应上，2年限卖期或者5年限卖期到期后，会有本次大量二手房投资房进场与开发商竞争，未 来，天量的供应。毕竟，原来的库存还是库存，只是由开发商，各地城投公司等手里的库存转移了相当一 部分个人手里投资房。说句不好听的话，个人投资房还是要去市场的。

上面已经分析过，需求（房价这么高，刚需是要有能力的）越来越少，供应越来越大，不要看现在人山 人海的抢房，这是上合借峰会炒作引起的最后的疯狂。等疯狂过后，完全透支了刚需数量后，回归到理智后，立马就有买房市场变成卖房市场。可以预料的是未来青岛天量的供应需要多少年才能消化完成。 2017年青岛常住人口增量8.65万人，增量较2016年减少2.05万人。未来，低收入高房价，更会让青岛的人 口流入急剧减少。甚至出现人口流出。房价高必然引起了地价高，再加上青岛除了是港口之外，天然的地理缺陷，只适合做首发站，铁路线路上 整个青岛只有一条胶济线与外界联系，与四通八达武汉，郑州，长沙，济南，西安，成都等的铁路中心相 比，与高校林立的武汉，西安，南京，成都，重庆相比等人力资源优势（可以上网搜这些城市的985工程 院校），与已经形成高新产业集群的南京（半导体，台积电建厂，吸引清华紫光一系列半导体企业），武汉（中国光谷），杭州（以阿里为代表的电子商务与电子金融中心），贵阳（大数据中心）相比，青岛的 招商引资的能力又有哪些呢？无论人力资源，还是区位优势和产业结构，在加上高房价高地价，那么青岛 如何和别的新一线城市竞争呢？什么叫做涨价去库存？涨价去库存必须产生巨大轰动效应和赚钱效应，给人的心里形成巨大冲击，冲击大 家心里承受能力和贪婪能力，才能吸引大家去买，只适合房价低位。涨个百分十几二十几，无法起到效果。说白了，涨价去库存，就和股市一样一样，也可以变相的理解为股市，抓住的是人性的贪婪和恐惧。 有能力买房子的刚需因为恐惧不再观望抓紧时间入场了。手里有资金的中产阶级看到了巨大赚钱效应，纷纷将存款换成手里的投资房。

大家看到房价在一个故事和一个故事传播中，大家纷纷传播，去讲好故事， 比如地铁房，比如国家中心城市，比如上合峰会，比如～～～看到房价在不断飙升中，大家沉浸在一片赚 钱的喜悦中，幻想着自己实现财务自由后，周游全国，周游世界，面朝大海，春暖花开……那么，我下面问一个赤裸裸现实，你或者你周围的同事或者朋友有多少人手里存款100万却没有买房呢？ 有多少人手里有钱没有买投资房的？有吗？有这样的人吗？若是有这样的人，我真心佩服。本来已经实现 财务自由的你可以拿着这些钱去消费去旅游，可以做点自己想做的事情。现在是不是换成投资房后，守着 一堆钢筋混凝土继续撸起袖子加油干呢？

上述，已经论述过，涨价去库存，必须短时间翻倍，最好是3倍以上。并且，要形成全民讨论量。所以说用且只能用一次。

不要被眼前的繁荣遮住了眼，吓破了胆，看问题要长远，辩证的看问题。不要有速胜论和亡国论想法，让时间来验证。强大的日军也曾不可一世过，但是在人民面前，还是经过了时间的考验。历史，一次又一次 的证明了，趋势真理是站在了大多数人那里。而未来房子不会是仅仅少部分人牟利的工具，肯定也会站在 大部分人民，刚需那里。 时间验证真理，验证一切。

这几个问题需大家思考：

1.手里的投资房要卖给谁？城市确实由城镇向二线转移，二线向一线转移。但是，前提是必须要有能力。 可能现在城市居民赚钱比较容易，但是城市居民都是有房子的或者安置房，那么转移过程中，必然新增人 口是来自农村。若是，可以承受价格，这种转移是可以实现的。大家有没有去农村或者小镇去调研过？有 多少富裕的小镇？如此高昂的房价阻止了这种人口转移。

2.未来人民币会大幅贬值吗？大家收入会继续不断翻番吗？很多人拿着改革开放时大家收入来说，这三十 年大家收入翻了10倍。然后就，得出了未来三十年大家收入在此基础上也要翻十倍的结论。首先，刚改革 开放时，大家都一穷二白，基础基本是零。这就跟竹子一样，平时埋在土地里三年，但是一旦出土后，几 天后就长成啦。但是竹子会一直涨吗？改革开放之前，我们要感谢我们的父辈们，一直在打基础，各种工 业基础，扫盲，培养人才，培养技术工人，这种过程是漫长的。但是一旦基础好了，然后发展就是几次幂 的发展。但是，这种发展不是无穷的。经济发展到一定程度上，自动就变成L型啦。也就是说让1块变成 1000很容易。但是让1000变成两千都很难，何况变成1000000呢？其次，中国经济发展这么快，得益于 人工成本。但是即使如此，很多劳动密集型工厂，已经感觉到压力，很多将工厂迁到越南，孟加拉国以及 印度等。人家人力资源成本不到你的一半。若是你的工资再翻几倍，难道是不要中国的工业吗？难道中国 也能跟美国一样，通过高科技和金融服务业就能养活中国十几亿人口吗？首先中国高科技是否是世界一 流，然后人民币是否为国际贸易结算货币，最终，如此多人口是否能够实现）。也就是说大概率大家未来 收入很缓慢的。这么讲吧，2013年到2018年，扣除你升职的因素，你是否收入翻倍啦？再参考中国台湾地 区，日本以及其他发达国家，他们发展到一定时期后，经济增速……

3.各个城市的高新区能否发展起来？持怀疑态度。各个城市新区发展起来前提，是要解决就业的。而大面 积解决就业最好的方式就是工厂。前几年城市进行扩张，正好是伴随着工业扩张进行的。而目前，中国的 工业产能是饱和的，所以国家才想着一带一路，把过剩的钢筋，钢铁，建筑材料，手机，家电，甚至高铁 和核电等高端制造业等转移到国外，转移到亚非拉。本来就是产能过剩，加上人工智能的普及，即使新建 工厂可能也用不了那么多人。那么新区只有房子，却不解决大家就业，是可持续发展吗？所以，我要打个 问号。中国前几年大城市的快速发展，这也是伴随着中国工业快速崛起的过程。我说的是在保持现有的工 业产能后继续新增工业产能。比如说建设一个50万人口新区很简单。建房子就好了，但是新增50万人口， 是不是要新增同等规模的工业产能或者服务业科技业。不然的说，这50万人的就业怎么办？难道仅仅住在 房子里就能生存吗？对比看看央视曝光的很多原先扶贫地区，给他们把房子建设好啦，建的很漂亮。但是 很多农民仍然返回原先的危房居住。为什么呀？因为安置点没有他们的土地，他们仍然要每天来回20多公 里回到原先的地方去耕种。同理，不仅仅是一个城市在增加新区，各个城市都有规划中新区。更别说还有 一个千年大计的雄安新区。好的项目就那么多，肯定优先考虑雄安新区，其他项目就看各个城市的吸引 力。说句实话，你若是去各个城市转转的话，这几年城市变化最大的就是建了很多小区，空置率还很高。 但是，工业产能增加寥寥，除非科技导致的颠覆性。有人说，就业靠服务业也可以实现。但是，亲，没有 工业产能兜底，哪来的服务业？中国国情如此复杂，人口众多，仅靠服务业就能解决大家吃饭问题，就能 解决大家幸福生活？所以，这才有了最近的乡村振兴战略。

大家一起探讨，一起找寻答案。

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