解析开发商捆绑精装修逃避限价监管的商品房预售合同效力

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青岛市国土资源和房屋管理局网站

自2016年10月份，青岛房价开始了新一轮的上涨。

为加强商品房预售管理，维护房地产交易秩序，2017年5月11日，青岛市国土资源和房屋管理局作出了《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》。

该通知第五条规定：房地产开发企业申请办理预售许可的项目有前期的，本次价格应参照本项目前期上一年度同期销售价格、同质可比楼盘地价、房价占比等因素综合确定预售申报价格，不高于上一年度均价最高月份的本项目销售价格。由此，限价交易的新建商品房进入了公众视野。对不堪房价高涨重负的购房人来说，无疑是个福音。

然而，因政府限价的新建商品房价格较低，新房交易市场也越来越多地出现一房难求的局面。开发商开始通过捆绑高价精装修、高价车位来变相提高销售价格，甚至出现了装修标准4000以上、车位价格高达40多万的极端情况。

各种变相加价、逃避限价交易的乱象愈演愈烈，吞噬着购房群体的希望和耐心。自2017年11月开始，有关开发商捆绑高价装修的投诉也越来越多，常常见诸媒体。

进入2020年，随着2017年上市的新房进入交付季，如开发商交付的装修标准明显低于合同约定，双方极易发生纠纷，甚至发生群体性事件。

精装房：省心？闹心？

开发商捆绑精装修逃避限价监管的商品房预售合同效力如何？实务中常见的有三种观点：

第一种观点，合同无效。如广州已有法院判决认为：将案涉房屋交易价款拆分成买卖合同价与装修价款，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收嫌疑，损害了社会公共利益，装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。

第二种观点，合同有效，但业主有权要求退房。理由是：开发商捆绑精装修虽然规避了限价监管政策，但有关政策均为地方规定，不属于《合同法》规定的违反"法律、行政法规"的范畴，不应因此否定合同效力，但开发商构成根本违约，业主有单方解除权。如在2019年1月22日，一份由武汉市房产交易中心发布的通知显示，为贯彻落实武汉市主要领导关于武汉市精装修商品房信访问题化解的批示，经市局研究，79个涉稳项目，凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续，不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料。

第三种观点，合同有效，业主无权要求退房。理由是：开发商交付的房屋装修以次充好，明显低于合同约定的装修标准，但房屋装修不是开发商的主要合同义务，开发商不构成根本违约，业主无权退房。但在此情况下，业主可以要求开发商赔偿装修差价。

不同地区在处理类似案件时的裁判观点会存在差异，业主在遇到此类纠纷时应注意检索当地判例情况，确定适当的请求权基础，避免诉讼方案选择错误导致雪上加霜。

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