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是时候认真谈谈青岛楼市特有的“板块轮动”现象了（下）

2020-02-13 19:23商家促销

简介" 上一轮“板块轮动”，我们用浮山后的例子，告诉读者们，在青岛落地投资，医疗、教育这些考量，只要不是目前家庭急所，大抵不必“迎难而上”。瞅准发展的“下风向”，人口、资源流入的板块落地，随着大量人口的进入，三甲医院迟早会有的，名校是可以开到家...

上一轮“板块轮动”，我们用浮山后的例子，告诉读者们，在青岛落地投资，医疗、教育这些考量，只要不是目前家庭急所，大抵不必“迎难而上”。

瞅准发展的“下风向”，人口、资源流入的板块落地，随着大量人口的进入，三甲医院迟早会有的，名校是可以开到家门口的。但是落在发展“上风向”的板块，随着人口的流失，名校是会裁撤的，医生也是会调走的。

这时候有人会问，你这不是非常肯定浮山后的发展吗？为什么之前的几篇小文里都把浮山后作为反面教材，说现在买房考虑浮山后的人是“钱多烧包”呢？

很明显，浮山后这个地方位于大山之后的“阴地”，本来定位就是刚需聚集地，配套虽然齐全，但是谈不上高端，楼座大都是高密高层，发展天花板有限。如果浮山后大部分楼座发展成下图这个样子，甚至出现豪宅化的趋势，那就违背浮山后建设的初心了。

所以，我虽然为十几年前没有进入浮山后而后悔，但是事实上，对于现在的浮山后，我的判断是，此板块已经发展到醇熟的程度。因为房价基数已经很高，逼近豪宅化，而浮山后本身又没有豪宅风水和豪宅基因，因此再向前进一步会很难。虽然未来还可能继续升值，但跑不赢通胀是大概率事件。相反，20年后，随着现在落户浮山后的主力，也就是70后、80后的逐渐老去，变成下一个西镇也不是不可能。

说到这里，各位浮山后业主轻拍，毕竟你们当年“四两拨千斤”进入这里的眼光是很牛的，现在正是享受这里价值最大化的机会，虽然我已不认为再进入浮山后是正确的选择，但同样，卖掉浮山后已经醇熟的住房再投资，也是不合适的。

毕竟一句话：“房子首先是拿来住的”。

既然浮山后已经醇熟，而人口还在继续进入青岛，因此，下一个/几个板块自然就呼之欲出了。

今天看到这么一个新闻，崂山北宅宅科社区奠基一所中心小学，于是又想起一段历史：

毕业后的第一份工作，家在团岛，公司在海大崂山校区附近，这意味每天上下班要花三四个小时的时间在路上，很不方便。于是下班就投奔北宅的一个朋友家栖身，其实在市里住惯了，睡炕也是一种体验，挺不错的。

那时候从公司到北宅怎么坐车呢，112路，别无它选。那时候乘112路的体验如何呢？看下面这张图就知道了，不要幽默死：

其实道理很简单，112路当年属于城郊公交，过了李村开上九水东路就意味着出了城，服务质量、服务意识和传统市区公交确实存在差距。

等等，过了李村就意味着出了城？那现在的有山有水有公园，风景宜人的东李社区是怎么回事？

很多人知道，东李社区的发展很大程度拜2014年世园会所赐，但是没多少人知道，10年前也就是2010年的九水东路，还是一条稍微宽一点的双向四车道，周围都是村子、坯房，开行几趟最旧最破的公交车……

2014年时候很多人都觉得“房价太高，已经不能再涨”，任总的微博下面天天被黑出翔，但是，新兴的东李板块，从零到逆袭，十年时间，用实际行动展现了它的生命力。

2018年最高价

十年前绿城一栋别墅和八大峡一套房子等价，现在依然是等价，只不过是单价相等……

苍天啊，全是泪……

就东李板块的发展水平来看，这一板块未来十年，还应该有向上继续逆袭平推的可能。具体能到多高，我也不是神仙，就没法讲了。

新的板块建成，资金、人口涌入、配套建设方兴未艾，活力四射。此时旧的板块没有新鲜资源注入，逐渐老化、人口流失、失去活力，衰落是必然的归宿。“后浪推前浪，拍死沙滩上”，是青岛建设过程中的一个重要现象，甚至可以说是青岛特色。

回到上篇开头，张老师认为青岛的房子上涨/下跌是一荣俱荣，一损俱损。对于上涨周期或者下跌周期而言，这个没有问题，但是很明显，不同的板块在“板块轮动”的过程中，上涨和下跌的幅度是不一样的。经历过几次涨跌行情之后，“板块轮动”的效果就出来了。

问题是，青岛下一个新兴板块在哪？三湾三城大规划，已经给大家说得很明白了：青岛下一轮的新兴板块，是北岸城区、西岸城区。也就是城阳、西海岸。

想想“东部大开发”，崂山版块崛起背景之下日渐门可罗雀的中山路，再寻思一下“三湾三城”大规划之下，新版块城阳、西海岸崛起，那，谁又会是下一个中山路呢？

这时候，这宣扬“主城区永远是青岛楼市的核心和根本”的哥们还是不服，这次他这么回复我的：

没错，时间已经到了今天，一些楼市大V已经开始忽悠“房地产走到尽头、主城保值抗跌”的理论了。那么青岛的“板块轮动”还能继续下去吗？

答案是肯定的，以史为鉴，可以知未来。我们看看我们的隔壁邻居日本当年的地产是怎么发展的。

很多人愿意用这张图说明，日本当年的房地产泡沫，损失是惨重的，教训是深刻的。

问题是，我在这里需要追问他们一句，日本1985-1991年确实发生了严重的房地产泡沫不假，但是，我们现在的发展水平，相当于日本哪一年？是1985年吗？很明显不是。

那么具体是哪一年呢？我们有一句话，房地产这东西，近期看金融、中期看土地、远期看人口。

那么最有说服力的，莫过于人口城市化率这个数据。

但是，看上图，我们惊讶的发现，中国2015年的人口城市化率，还不如日本的1955年。考虑户籍制度可能带来的偏差，我们武断的把中国人口城市化率提高10%，我们发现，2015年，中国的人口城市发展水平，和日本1960-1965年相当。

换言之，我们现在的发展水平，相当于日本1965-1970年上下。为此我咨询过几位经济学博主，他们的看法都是认同的。

很明显，日本1978年前后才完成人口城市化，所有的“刚需”届时都被消灭。但考虑到改善的需求，1985年之前，日本的楼市不能称之为泡沫。而且日本泡沫经济崩盘以后，日本住宅价格（看上上图蓝线）挤水后，最终回到的，也是1985年水平。

一句话，我们的经济相当于日本1965年水平，日本1985年以后楼市是泡沫了，但是1965年到1985年，期间日本房子整体涨了多少（5倍），又有谁能解释呢？

而且，有一个所有人都认可的数据：青岛一年人口净流入10万余。考虑工厂、高校迁移导致西海岸、城阳两大新兴板块从青岛其它板块如市内四区老板块、平度、莱西吸血拉人的现实，这两个地方一年导入的人口实际上高于10万。（譬如说风水师一家人，2017年后，实际上已经在西海岸生活，但户口算市南区的，这样的人在西海岸已经不少于六位数，这算不算导入呢？）

实际上我们看到的西海岸交付三年左右的小区，入住率是这样的：

虽然不能说很高，但同样，不低。