青岛各板块潜力及当前房价分析【一】

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这几天和家人在家里呆着，很快乐，疫情过后就要投入到紧张的工作中了。本不想开这么个大坑的。但一刷头条就刷出来与自己看法完全不同的观点，不高兴，觉得他们误导刚需。因此，坑大点就大点吧，有空自己慢慢填。另外也不知道为什么，头条老说我有不合适内容影响推送。唉，将就写吧，另外，我喜欢研究趋势，对板块表现不太擅长，大家对付看，有不同意见欢迎提出，大家讨论。

先谈谈板块分析中不能绕开了几个前置现象，如下。

1 大开发商的入驻。为什么我首先把这个放在首要位置来谈呢？先提个问题：你们认为排名前几的大开发商是不是真的是董事长领导能力强眼光敏锐？如果你认为是，那么其实下面的你就不用看了，对你不会有任何帮助。呃，有些事真不能说的太明白，这么说吧，你们知道当年青岛有个某泰地产，现在你也看到了。有个银某泰，后来，某某那啥了，你也看到了。我其实想说什么呢？就是有的开发商呼风唤雨是来自于信息的提前性以及强大的幕后智囊，因此能在某个区域成为热点前进驻。这个时候，我们就进入下一个话题：开发商哪家强？

一般我们的认知里，万科是头部企业，他的身影无处不在，金御华府系列，魅力新城系列都是很受欢迎的产品，红郡系列更是顶尖地段的低密度产品代表。但万科是否值得我们在分析趋势的时候加以关注呢？答案是否定的。具体怕影响推送，不谈。那么，我们到底应该重点关注谁呢？某海地产和某利地产。某利其实还差点，重点谈某海。

某海地产在业内是绝对的风向标企业。大家不知道关注过某海地产拿地的特点没有。当某个区域在大规模规划出台之前，其会大举大手笔进入，很多地王也是它制造的，比如南京河西，即墨蓝色新区等〔即墨东部地王当知道是某海的时候，笔者曾再次紧急提醒刚需入场，那时候即墨6000每平方属于常态〕算了，这个话题不详细谈了，怕影响推送。你只需要知道有些开发商的嗅觉高度超前就好了。

2 再次强调一个核心问题：当前的房价是否合理的判断依据。首先我们要清晰的知道，当前房价如果没有外力影响，则一定是看跌者和看涨者依据自己判断，做出行动（看涨的买看跌的卖）而综合出来的结果。而当有外力影响的时候，其价格一定不是真实价格的体现。当前在强大限购和金融工具影响下，其价格一定不是真实价格的体现。具体不啰嗦了，大家可以翻看我前面的几个帖子。

因此，当有一个区域，没有学校没有医院没有太好的配套却卖一万多的时候，大多数人的反应是：那破地方要啥没啥，凭什么卖一万？但我们的思维应该是：这地方没有配套都卖一万，如果有了医院盖了学校上了地铁，该卖多少？这个话题其实也可以再次引申出一个老生常谈：拆迁和房价的关系。由此，我们可以这么说，只要是在政府开发视线之内，无配套的地区只是哪一年配套落地从而补涨的问题。同时，我们也要规避因配套的提前宣传从而透支房价的问题。

而当某个区域，看起来挺成熟，但实际上所谓的配套皆是靠某个大红大紫区域的外溢，自身并于过人之处，且没有更多的土地用于城市开发，则要注意了。这种区域很容易沦为弃儿，因为其本质就是个睡城，但规划的先天不足导致其居住除了离大红大紫区近之外，其他的一团糟，当有某个便捷的交通方式导致其距离不再是优势的时候，或者新兴区域崛起后，其很容易被放弃。说的青岛哪个区大家也清楚。通俗说，当某个区域不能变的再好的时候，那就是它下坡路的开始。

之所以插播这条，主要还是为了透彻的讲到第三个话题：

3 居住热点的转移。这是一个篇幅比较大，但绝对影响房价的话题，无法绕开。

我们都知道，自古以来，人类都是“逐水草丰美而居”，大到国家的城市之间，小到城市的小区之间，都存在追逐的流动。在板块中，追逐的迹象更是十分明显，具体到我们青岛，也是从最初的中山路，到五四广场，到崂山沿海的变迁。甚至于浮山后都能成为小热点。这个现象必须引起我们重视，那么，这些追逐的人，是被什么吸引到新的居住地呢？什么才是现代的水草丰美之处呢？

笔者狭隘的理解其实就是：工作机会和居住环境。有的人会说不对楼主，你疏忽了医疗和教育，这里我着笔墨讲一下这两个问题。

待续。我去帮孩子把植物大战僵尸过了。

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