青岛猛跌，苏州猛涨！西安处于“临界点”？

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撰文=燕十三

这一次西安的房价再次令人失望，既没有抢到房价领涨，也没有抢到房价领跌，反而成为房价涨跌的临界点，毫无话题，让人十分遗憾！

近期，某数据机构公布的2019年11月25个重点城市挂牌价如下，仅做参考，西安二手房挂牌价均价跌幅西安竟然排在TOP18，西安挂牌均价在16536元/㎡，跌幅达到-3.28%，与网媒一直鼓吹的西安“全球涨幅第一”，差距极大。

仔细看一下这个排行榜，可以锁定三个信息：

1、相较于一年前，25个重点城市的挂牌价，有20个城市在下跌，北上广深仅有深圳走出了一波独立行情；

2、青岛跌幅领先全国，二手房挂牌均价22203元/㎡，达到了-20.31%，也成为全国仅有的一个；

3、“西三角”之中，西安跌幅在-3.28%，重庆跌幅在-8.98%，成都涨幅在6.21%，重庆挂牌价最低。

而另外一个数据机构，也提出了相似的版本，但不同之处在于上面第一张图25个城市中有22个城市在下跌，而冰山指数，上涨的城市有18个，下跌的城市为17个，上涨数量比下跌数量还多一个。

但无一例外，西安始终处于涨跌的临界点上！

这一情况简直颠覆西安市场认知，因为，在西三角之中，西安建成区面积最小、产业基础最薄、经济实力最弱、人口基础最低，挂牌房价竟然比重庆还稳、比重庆还高。

可见，某些城市的发展或许与大家理解不同，肿而不痛，大而不强，或许是另一种发展极端。

关于青岛跌幅的传闻由来已久，进入2019年之后，就一直被传为“暴跌”。

但因为不在这个市场之中，隔空乱猜不可取。只能说，在舆论上青岛楼市确实不稳，至少在二手房各机构数据验证上，缺少一些亮点，反而领跌全国。

目前，全国限购已经超过三年，一城一策都在推动，大量地方政府为了基建落地，不惜通过人才引进“变相”松绑楼市，但我们要看到一点，并不是所有的城市都值得人口青睐。

老“西三角”有重庆、成都、西安，新“西三角”有成都、重庆、贵阳，但在楼市调控期间，每一座城市都在承压。但很显然，重庆、贵阳的二手挂牌价格在数据呈现方面，比西安振幅要多一些。

此前，发布报告的是“中国社会科学院”和“经济日报社”，这两家单位在共同发布的《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》里，以较大篇幅谈到了中国的房地产问题。

在他们看来，风险最大的是一线城市，也就是北上广深，尤其是北上深。报告的结论是——“一线城市风险极大！”

其实，根据收入房价比的高低，来判定楼市风险，完全属于一种荒谬分析方法，楼市风险始终在土地最多、经济最差、人口最少的区域盘旋，而且在三四线城市痛苦郁结。

说的再直接一点，就在西部三四线城市，举一个通俗的例子，贵阳房价10733元/㎡对比广州房价31910元/㎡，哪个风险更高？一目了然！

最近，争论最多的话题，就是2020年楼市究竟是涨是跌，其实，无论如何判断，政策风险都不是一家研究机构能够把控的。

如今，市场割裂十分严重，很难出现同频率涨幅，不仅可能相邻城市不同涨跌，甚至一个城市也会各板块冷暖不同，典型如，2019年末的西安,2万+竟然出现千人摇号，9千+竟然出现流摇，市场究竟是冷了，还是温着？只能参照同一板块平均水平再细致分析。

但是有一点可以肯定，就是购买力不足了，最明显的一点，就是年末上客量不足，各大开发商纷纷启用扇贝，或者其他渠道进行冲量。

现在政府调控，已经不再像过去了，如今，都是“双向调控”操作。在方向之上，一旦出现大面积回暖，立即出现政策加码；在小范围之中，一旦出现市场停滞，立即出一些小工具，进行活血化瘀。

例如，郑州、杭州、成都、广州、三亚等城市，都在限购政策与人才引进上进行了一定调整，或是在市场之内定向的导流，或是直接降低落户标准，其实，都是为了不失温，保持一定的活跃性。

目前，西安市场“稳中偏冷”，并没有网上流传的视频拍摄那般火爆，也没有网上谣传的门可罗雀，优质项目始终不缺人，缺人的项目一直挺挣扎！

备注：以上数据仅为参考，因为统计的路径不一样，所得出的结论也是千差万别，但好的一点是，西安终于不再被吹捧为“全球涨幅第一”，而变成了全国重点城市的“涨跌临界点”。

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