青岛的环线（下）

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本篇文章是环线系列的最后一篇，为大家介绍青岛的"内环"。

就像人们常说的，北京的历史都在三环以里，当我们提起青岛这座城市，闭上眼睛，脑海里浮现的碧波荡漾、红瓦绿树也都在它的"内环"。

无论是栈桥见证的风云变幻，还是里院上演的悲欢离合；无论是八大关的风景如画，还是台东的游人如织；无论是鱼山路的网红拐角，还是奥帆中心的盛大烟火，"内环"承载着青岛市民的集体记忆，是青岛之所以称之为青岛的精神内核。

为了不让感性的思绪飘的太远，我们必须专注于要解决的问题：区分青岛的外环、中环和内环，为今时今日的"大青岛"划分层级。需要交代的框架思路和背景信息都已经在前面两篇文章【青岛的环线（上）、青岛的环线（中）】里详细地介绍过了，不再重复，这里我们使用相同的方法论，通盘考虑岛城的各项规划，结合道路交通和土地价格，将内环线确定下来。

外环线：橘色 中环线：紫色 内环线：黄色

如图，笔者定义的青岛内环线由松岭路（滨海大道）、辽阳东路、辽阳西路、杭鞍高架组成，它们与海岸线一起，围成了青岛自近代以来最核心、投入最大、公共资源最密集的区域。

在未来的文章中，当笔者使用"内环内"这一表述的时候，其所指的地域范围即是：东至滨海大道，北至辽阳路-杭鞍高架一线，南至海岸线，西至海岸线。

这样的划分与政府公布的地价分级基本吻合，从下图中我们可以看到，青岛市从一级至四级的土地基本都在内环线之内，同时也可以看到，西海岸新区最优质、最贵的土地也只有五级。因为青岛发展的历史和交通的制约都决定了，西海岸新区目前没有我所定义的内环内区域。（我们可以想见，在恶劣天气下，跨海大桥封闭，隧道拥堵瘫痪，东西两岸无法实现高效率的互通。）

从个人角度，我非常希望看到西岸城区和东岸城区的联系更加紧密，交通更加畅通无阻，但愿一号线的开通运行能实现这样的愿望。但短期内，西岸城区还没有任何一个版块能和东岸的核心区域平起平坐。（从另一个侧面来看，什么时候家住西海岸的土豪们不用开车到海信广场购物消费了，我觉得才差不多可以考虑做出调整）

其实，即便是地理上与老城区毫无阻隔的崂山区，也是用了十几年的发展建设才完成从郊区到城市的转变，一直到2017年完成教育上的合并（高中统筹招生），这才算是真正地被接纳。而崂山区能归入内环内的板块，也只有含着金勺子出生、集万千宠爱于一身的金家岭片区。

外环线：橘色 中环线：紫色 内环线：黄色

上图是对"内环内"的进一步细分（老市府、老市北、新市府、CBD、浮山前、浮山后、金家岭），不同的房产中介公司和房地产公司会使用不同的方法，但基本都分成7~9个板块。

环线内各个板块之间、不同房龄的楼盘之间在价格上仍有一定的差距，但以环线的视角理解楼市已经远优于依照行政区划的理解。我习惯在每一个版块挑选一个有代表性的次新大盘（如金茂湾、晓港名城、华润悦府、鲁信长春等）进行长期的观察记录，以此来了解楼市真实的走势。

至此，通过一个月的思考和求证，藉由三篇文章，我已经把自己对"大青岛"城市框架的理解呈现给各位读者，并且力求客观公正，绝不夹带私货，坚决脱离"吹牛"和"忽悠"这样的低级趣味（甚至极力克制自己插科打诨的逗比本能）。这并不是多么高难度的工作，但是需要由立足岛城、深耕本地的房地产自媒体来完成。

对于大多数土生土长的青岛市民来说，内环内的"市里"承载了他们从小到大的全部记忆。以80后的土著为例：父母辈大多有一套内环内的老房子，面积较小，居住条件较差，虽然没有停车位但是大都有学区，能够解决子女辈的上学问题。自己的婚房可能位于浮山后，居住舒适度较高，去哪都方便。

老人的柴米油盐、自己的工作打拼、子女的教育娱乐，祖孙三代人的生活都不出"市里"，由此难免产生较强的地域观念，对内环以外的城市发展无暇关注。（就好比过去老上海人痴迷于"上只角"，对狂拽酷炫的浦东新区视而不见）

与之相对应的，新青岛人的视野往往更开阔，受到历史因素的影响较小，考虑的范围相对更大。在城市化高速推进的过程中，反而买入了新都心这样的潜力板块，收获了较大的涨幅。他们也因此跃跃欲试，接下来把目光投向了房价更低、距离市中心更远的区域。

在我看来，一味地固守着"市里"（笔者的太太就最爱/爆爱/超爱台东，称之为青岛最迷人的Downtown）和一竿子支到张家楼、李哥庄（为什么总有龙湖的身影）都不是最优解，这也是我试图构建城市框架思路的初衷——帮助读者跳出固有思维，打开视野，既做到把整个城市尽收眼底，又做到层次分明、主次有别。

那么，究竟哪里的物业才更具投资价值，是内环、中环还是外环？究竟未来青岛主要发展的是哪个方向，是向东、向西还是向北？究竟青岛能不能像深圳一样形成多中心的格局，即有全新的核心区域诞生？在未来的文章中，我们将慢慢探讨这一系列问题。

我希望通过不断地码字阐明自己的逻辑、分享自己的知识、具象化自己的思考，令各位读者，不管是土著、新青岛人还是外地投资者，不管是否有置业投资的打算，都能从文字中挖掘出一点价值。当然，前提是，那逻辑是严谨的，那知识是正确的，那思考是深入的。

以上。

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