康养产业类型划分及康养规划思路

我国居民正在进入避暑避霾避寒、养生养心养老的大众旅游休闲时代，人们愈加追求健康和精神享受，作为新时期人们的一种旅居生活方式，旅游度假逐渐成为休闲生活主流。

一、康养的概念

什么是康养？目前还没有一个明确且被广泛接受的界定。以下从学术界、产业界、行为学和生命学四个角度来说明。

二、康养的分类

概括来说，康养产业就是为社会提供康养产品和服务的各相关产业部门组成的业态总和。然而，根据消费群体、市场需求、关联产业、资源差异和地形地貌的不同，又可以衍生出不同的康养产业类型。

1.基于消费群体

从消费群体来看，又分为两个方面：一方面从消费群体的年龄构成来看，人的一生一般要经历不同的阶段，依据年龄构成进行划分，不同年龄群体有不同的产业分类。

妇孕婴幼康养：妇孕婴幼康养是康养产业中新的分支，随着社会和家庭对妇孕婴幼群体重视度的不断提升以及该群体消费转向多元化，妇孕婴幼的健康需求不再局限于医疗保健，更多母婴健康产品服务持续涌现，如产前检测、产后恢复、胎儿早教、小儿推拿、妇幼膳食、益智玩具等其他围绕妇孕婴幼群体的康养产品。

青少年康养：是指为满足青少年群体康养需要的产业集合。因此，针对这一群体的康养供给更多是围绕教育、体育、旅游、美容、养生以及心理咨询等方面展开，如健身赛事、康复医疗、中医药疗养、亚健康防治、美体美容、心理诊疗等相关产品与服务。

中老年康养：由于业界始终将健康和养老视为康养产业的主要组成，且现阶段中国社会加速步入老龄化，因此中老年康养长久以来都集中或等同于养老产业。就现阶段该群体实际需求来看，中老年康养不仅包含养老产业，还包含医疗旅游、慢病管理、健康检测、营养膳食、老年文化等相关及周边产业。

另一方面从消费群体的个体健康来看，一般把人群分为健康、亚健康和病患三类：健康群体重保养、亚健康群体重疗养、病患群体则重医养。

健康状态的保养：健康人群的康养需求集中在对身心的保养上，即通过健康运动、休息睡眠以及其他心理和精神方面的康养行为等保持身心健康状态。基于健康人群的康养业主要集中在：体育、健身、休闲、旅游以及文教和影视等。

亚健康状态的疗养：亚健康人群是目前康养产业最关注的人群之一，对应的康养业主要集中在健康检测、疾病防治、保健康复等行业。如：中医养生、保健品、康复运动、心理咨询、休闲旅游等，都是亚健康人群疗养类康养产业的主要构成。

临床状态的医养：病患人群医养是目前康养产业最成熟的构成，涉及行业主要集中在三个层面，一是诊疗、医护等医疗服务业；二是生物、化学制药等药物制造加工业；三是医疗器械、电子设备等装备制造业。

2.基于市场需求

康养的基本目的实现从物质、心灵到精神等各个层面的健康养护，实现生命丰富度的内向扩展。

基于养身的康养：养身即是对身体的养护，保证身体机能不断趋于最佳状态或保持在最佳状态，是目前康养最基本的养护内容和目标。如保健、养生、运动、休闲、旅游等产品或服务，旨在对康养消费者的身体进行养护或锻炼，满足康养消费者身体健康的需要。

基于养心的康养：养心即是对心理健康的关注和养护，使康养消费者获得心情放松、心理健康、积极向上的心理体验。因此，养心康养所涉及的产品或产业主要有心理咨询、文化影视、休闲度假等对人心理层面产生影响的产品或服务。

基于养神的康养：养神即是对人的思想、信仰、价值观念等精神层面的养护，旨在保证个人精神世界的健康和安逸。基于养神的康养业具体涉及的内容主要有安神养神产品、宗教旅游、艺术鉴赏与收藏服务以及禅修服务等。

3.基于关联产业

根据康养产品和服务在生产过程中所投入生产要素的不同，将康养产业分为康养农业、康养制造业和康养服务业三大类。

康养农业：康养农业是指所提供的产品和服务主要以健康农产品、农业风光为基础和元素，或者是具有康养属性、为康养产业提供生产原材料的林、牧、渔业等融合业态。如：果蔬种植、农业观光、乡村休闲等。主要以农业生产为主，满足消费者有关生态康养产品和体验的需要。

康养制造业：康养制造业泛指为康养产品和服务提供生产加工服务的产业。根据加工制造产品属性的不同又可以分为：康养药业与食品，如各类药物、保健品等；康养装备制造业，如医疗器械、辅助设备、养老设备等；康养智能制造业，如可穿戴医疗设备、移动检测设备等。

康养服务业：康养服务业主要由健康服务、养老服务和养生服务组成。健康服务包括：医疗卫生服务、康复理疗、护理服务等；养老服务包括：看护服务、社区养老服务、养老金融服务等；养生服务包括：美体美容、养生旅游、健康咨询等。

4.基于资源差异

康养产业是资源依赖性很强的产业，根据自然资源的不同可将康养产业分为不同类型。

森林康养：是以空气清新、环境优美的森林资源为依托，开展包括森林游憩、度假、疗养、运动、教育、养生、养老以及食疗（补）等多种业态的集合。

气候康养：以地区或季节性宜人的自然气候（如阳光、温度等）条件为康养资源，在满足康养消费者对特殊环境气候的需求下，配套各种健康、养老、养生、度假等相关产品和服务，形成的综合性气候康养产业。

海洋康养：主要以海水、沙滩、海洋食物等海洋资源为依托，建设形成的海水和沙滩理疗、海上运动、海底科普旅游、海边度假、海洋美食等产业。

温泉康养：因大多数温泉本身具有保健和疗养功能，是传统康养旅游中最重要的资源。现代温泉康养已经从传统的温泉汤浴拓展到温泉度假、温泉养生，以及结合中医药、健康疗法等其他资源形成的温泉理疗等。

中医药康养：以传统中医、中草药和中医疗法为核心资源形成的一系列业态集合。主要有：中医养生馆、针灸推拿体验馆、中医药调理产品，以及结合太极文化和道家文化形成的修学、养生、体验旅游等。

5.基于地形地貌

根据不同的地形地貌，可以分为高原康养、山地康养、丘陵康养、平原康养。

高原康养：是基于空间特征的康养分类中被关注最多的概念之一。由于高原独有的气候特征和自然风光，往往成为人们旅行的向往之地；又因高原地区的自然和文化等保存相对完整，因此形成了以旅游休闲、高原食品、宗教文化以及民族医药等为主打产品的康养业态。

山地康养：山地康养活动针对户外运动爱好者以及静心养性者呈现一动一静的形态，主要有登山、攀岩、徒步、户外生存、山地赛车，以及户外瑜伽、山地度假、禅修活动等。

丘陵康养：丘陵康养主要集中在丘陵规模较大和景观较好的地区，由于丘陵特殊的景观和生态环境，其康养主要以农产品种植、药材生产、生态体验等为主。

平原康养：主要集中在农业发达地区，康养产品以绿色果蔬、保健食品等为主。

三、康养小镇

康养小镇是指以“健康”为小镇开发的出发点和归宿点，以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。国务院在2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出，应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式。

规划思路

1.资源优势

适宜创建发展康健小镇的地区，一般应有良好的生态环境和气候条件，这是实现健康生活的一个重要基础条件。在这个基础条件上，根据当地不同资源，结合市场需求特点，可以发展融合不同产业体系的康健小镇。

如拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等等。可依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。

2.产业特色

康健小镇的产业应该是以健康为主的， 如养老产业、休闲农业产业、度假休闲、健康食品产业、体育产业等。

3.功能明确

康养小镇不同于一般的小镇，它的功能性更强。以体育产业为例，依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。

建设标准

①康养小镇年均PM2.5值小于或等于50。

②该区域的负氧离子标准浓度大于或等于5000个/每立方厘米（根据世界卫生组织规定，清新空气的负氧离子标准浓度不低于1000—1500个/每立方厘米）。

③村镇环境优美，干净整洁。

④附近100公里之内有高铁、机场、高速，交通方便。

⑤活动范围在3平方公里以上。

⑥有发展医疗产业的环境基础。

开发类型

1.文化养生型

深度挖掘项目地独有的宗教、民俗、历史文化，结合市场需求及现代生活方式，运用创意化的手段，打造利于养心的精神层面的旅游产品，使游客在获得文化体验的同时，能够修身养性、回归本心、陶冶情操。如依托宗教资源，打造文化度假区、依托中国传统文化，打造国学体验基地等。

2.长寿资源型

依托长寿文化，大力发展长寿经济，形成食疗养生、山林养生、气候养生等为核心，以养生产品为辅助的健康餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能的健康养生养老体系。

3.中医药膳型

药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是健康旅游中至关重要的一项内容。健康食品的开发，可以与休闲农业相结合，通过发展绿色种植业、生态养殖业，开发适宜于特定人群、具有特定保健功能的生态健康食品，同时结合生态观光、农事体验、食品加工体验、餐饮制作体验等活动，推动健康食品产业链的综合发展。

4.生态养生型

以原生态的生态环境为基础，以健康养生、休闲旅游为发展核心，重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业，一般分布在生态休闲旅游景区或者自然生态环境较好的区域。 即依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。

5.养老综合型

有一定的环境资源，同时拥有有一定经济实力的老年群体，将医疗、气候、生态、康复、休闲等多种元素融入养老产业，发展康复疗养、旅居养老、休闲度假型“候鸟”养老、老年体育、老年教育、老年文化活动等业态，打造集养老居住、养老配套、养老服务为一体的养老度假基地等综合开发项目，为老年人打造集养老居住、医疗护理、休闲度假为主要功能的养老小镇。带动护理、餐饮、医药、老年用品、金融、旅游、教育等多产业的共同发展。

6.度假产业型

居住养生是以健康养生为理念，以度假地产开发为主导而形成的一种健康养生方式。这种养生居住社区向人们提供的不仅仅是居住空间，更重要的是一种健康生活方式。除建筑生态、环境良好、食品健康等特点外，它还提供全方位的康疗及养生设施及服务，并为人们提供冥想静思的空间与环境，达到在恬静的气氛中修身养性的目的。

7.体育文化型

依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。

8.医学结合型

康疗养生产品的构成主要是以中医、西医、营养学、心理学等理论知识为指导，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。

我国自古有“农医同源”之说，我国现存的第一部药物学著作就名之为《神农本草经》，而“本草”则基本来自乡村，可以说，养生与乡村渊源深厚。

乡村旅游资源的六种养生方式

1、景观资源——以静养生

乡村景观经过悠久的历史演变，山、水、生物等风光展现了“天人合一”的精神本质，和谐的景观通过视觉给人以美的享受，使人心灵上受到美的熏陶，产生与自然融为一体的感觉，进而沉淀浮躁与喧嚣，释放郁闷与压抑，调节机体的免疫系统，起到养生、保健、治疗的作用。

2、空气资源——以气养生

空气中的负氧离子具有养生功能。现代科学证明，当负氧离子浓度达到4000个/ cm3时，可以满足人类疾病预防及治疗和健康长寿的要求。富含负氧离子的空气可以与其它活动一起，形成特色的养生产品。可将负氧离子与疗养保健机构、相关仪器等结合，实现负氧离子对相关疾病的针对性治疗。

3、农耕活动——以动养生

“以动养生”是我国古人们在长期的生活实践中逐渐形成的朴素的养生观念。三国时的医学家华陀认为：“动则谷气易消，血脉流利，病不能生”。唐代孙思邈在《千金方》中记述：“养生之道，常欲小劳，但莫大疲及强所不能堪耳。且流水不腐，户枢不蠹，以其运动故也”。原始农耕，可让人们体验古老农耕文化，感受对天地的敬畏之情；农场租赁，可利用都市人闲暇时间修身养性；科技农场，让人们在农业科技的魅力中得到养生锻炼。

4、人文资源——以和养生

乡村人文资源包括乡村文化、民间习俗和传统节庆等。乡村人文资源是乡村在悠久的历史发展中，逐渐形成的人与人及与天、地和谐统一的相处方式，展现了乡村悠久且和谐的整体面貌，是以和养生的基础。

乡村的生活习惯、民俗活动以及对自然的敬畏思想等，都是养生的人文资源，让游客参与到乡村丰富多彩的民俗艺术中，或者让游客成为非物质文化遗产的传播人，让乡村的人文活动陶冶游客的身心，实现乡村养生与传统文化传承的双赢。

5、饮食资源——以食养生

饮食是生命赖以存在的物质基础，《黄帝内经》、《素问·平人气象论》、《太平圣惠方》中的很多篇章都有关于饮食对健康和疾病产生影响的论述。乡村的“以食养生”主要体现在时令养生和有机养生两方面。时令养生指根据季节，注重“春生、夏长、秋收、冬藏”的不同养生之法，坚持“不时不食”的理念；有机养生则是指由乡村提供的绿色、无污染食材构建的养生食品。

6、环境资源——以睡养生

良好的环境有助于人的睡眠，而睡眠与人体健康与否有密切关系。清代李渔说过“养生之诀，当以睡眠为先”，莎士比亚把睡眠称为“生命宴席”上的“滋补品”。城市睡眠环境和乡村睡眠环境有很大差异，乡村中的各种声音构成了一首美妙的催眠曲，人们更容易养成健康的生物钟，进入深度睡眠，进而实现“以睡养生”的目的。

乡村旅游养生的建设要点

养生项目的建设讲究品质和品位，没有品质非凡的旅游环境、没有奇趣自然的体验项目，很难达到“休闲养生”的目的。想要做出品质和品位来，就要在开发过程中注重多种要素的相互融合：

1、将乡村与田园融合

农业养生，以乡村为载体，分为田园、村庄和自然三大板块。在乡村这一载体中，应以田园为主，以村庄为次，以自然为补充，做到田园的村庄化和村庄的田园化，将村庄和田园融合成一个整体，特别是将住宅建到田园中不宜耕作的地方，将田园变成住宅的庭院。比如在山岭梯田种植作物，山顶建房造屋，建设村庄。

2、将自然与艺术贯通

自然与艺术的融合，就是尽可能保持原貌，尽可能减少人为的改造，体现乡村的自然性。同时，使田园、村庄和自然环境的设计更符合美学规律，符合养生者的审美需求，使其更具有艺术气息，更有品质。

3、将养生与生产结合

通过农作、农事和农活等方式，在实现农业生产和农村经济发展这一目标中，实现养生的目的。因此，在养生的过程中，将生产同时进行下去。将生产与养生融合，才是真正的农业养生，达到养生与农业齐发展的目的。

4、将趣味与劳动结合

要做到生活和劳动的结合。采茶作为劳动，讲究的是采茶的速度、数量和质量;而作为生活，则是在保持一定的速度、数量和质量的基础上，追求对采茶知识的认识、劳动的锻炼、技能的掌握、乐趣的获得，这便是一种生活化的劳动。因此劳动的场景中要融入生活的元素，如将田园设计成景观化的田园，将工具设计成玩具式的工具等。

案例赏析

柘园养生农业观光园位于浙江省西南部的丽水市云和县。丽水地区以其优越的生态环境闻名遐迩，被誉为“浙江绿谷”，具有丰富的养生旅游资源，是养生福地、长寿之乡。

1、养生资源分析

生态环境方面

项目所处地段山林环绕，植被覆盖率高，自然环境良好。气候凉爽，具有明显的小气候特征。空气优良率达97.6%，负氧离子平均3000个/cm3 以上，适宜养生旅游的开展。

自然资源方面

场地内水资源较为丰富，有若干条溪流贯穿其中，可满足农业灌溉、休憩养生的需要。野生动植物资源丰富，森林植被有针叶林、阔叶林、竹林等。得天独厚的自然资源为养生产业经济的发展提供了优越条件。

地形地貌方面

山坡地众多，可依山就势对其进行改造设计，为各种产业布局提供良好的用地条件，形成多层次的农业种植，适合多种植物的生长，丰富养生产业的多样性。

地方特色文化方面

规划区域范围原为畲族村落，具有浓郁的少数民族特色。畲族传统的医药文化、体育活动等都可成为独特的养生资源。

中草药资源方面

云和县蕴藏着丰富的药用资源，据初步统计有361种，并有较为广泛的中草药种植，如食用菌、铁皮石斛等，有利于建设以中医药产业为主题的饮食养生项目。

2、养生项目策划

如何利用项目所拥有的资源优势进行养生体系的规划是本项目的重点，也将会是园区特色性的体现。可通过汲取传统养生文化、畲族特色文化等养生理念，将其合理地运用到农业观光园的规划中，建设相应的养生配套服务体系，形成具有自身优势的养生项目，增强园区的整体竞争力与吸引力。

3、规划思路

依托现有山体、水体、林地、耕地等资源，因地制宜，创造怡人、质朴、健康的田园景观。整体规划以农业为基础，以高科生态养生农业产业为主导，形成老年养生游、少年科普游、青年探险游、中年度假游共同发展的旅游模式，使之集游、居、养、娱等功能于一体，将农业观光园打造成休闲养生基地、生态高效特色农业基地、地方特色文化传播窗口。

项目规划依山就势，以山、水、文为脉络，形成六大功能区，即服务管理区、中草药种植区、高山养生区、畲族风情文化区、滨水休闲区、科普教育体验区。

4、景观规划

园区景观主体风格自然淳朴、田园气息浓厚，各功能区的景观突出以人为本，构建宜游、宜居、宜养的生态环境，注重与生产相结合。

植物景观

在现有林地基础上进一步扩大绿地面积，完善绿地类型，形成“点、线、面”有机结合的园区绿地系统。宜以抚育为主，保持地域性的风景林景观。同时，在局部林带开辟具有养生功能的小树林( 如释放负离子的松树林) 。对由于人为因素作用产生的空地进行适当改造提升，合理地种植具有养生功效的植物，如银杏、红豆杉、枫香等。

生产景观

园区所处地形地貌决定了进行农事活动需要对现有场地进行适当的整治。可随山就势开辟梯田，种植农作物，形成具备当地特色的梯田景观。在中草药种植区中开辟草药圃，种植药用植物，周边设置养生长廊等，在观赏药用植物时通过有关中草药知识的展示对游客进行中医养生知识科普教育宣传。

休闲农业的目标人群不应只锁定年轻人，他们往往只在节假日才有时间休闲。给休闲农业注入养老元素，“ 田园+养老 ” 休闲农业模式，或成中国老人的最爱。

时间都去哪儿了？

还没好好感受年轻就老了。

中国正迈入老龄化社会。老人们生儿养女、紫米油盐操劳一辈子不容易，是时候该享受了。城市里喧嚣污染重，呼朋引伴到乡下住住。阳光灿烂空气新鲜，门前竹青屋后李红，树上还有两只黄鹂鸣翠柳，诗酒田园梦寐以求。

在休闲农业中融入养老，这种形式在我国国内还未有成熟案例，而目前存在的养老养生别墅价格昂贵，距离市区较远，只适合短期度假旅游。建设适合长期养老的休闲农业将是未来的一个机遇与挑战。可建设一部分乡土风情的房屋供老年人短期或长期租住，注意环境布置，确保舒适。

 休闲农业的养生因素

1

预留部分农业用地，根据客户需求，进行耕地出租，老年人可以在租到的土地上种植自己感兴趣的农作物，前期要注意稀缺效益，引起老年人的种植欲望，以便为今后的大规模开发做推广。

2

有些老年人并不懂种植技术，农庄在经营菜地种植时，可为有需要的老年人进行技术指导，提升信任度与影响力，打造品牌效益。

3

在留出客户耕种的土地的同时，预留出农庄的“经营”用地，这部分土地可以进行统一种植、统一管理，要种植绿色健康的蔬菜，开展参观、体验采摘等活动，提高知名度。这点目前休闲农业都在做，需要有创新。

4

由于土地面积的限制，不可能所有的租户都能够配备相应的菜地，而那些没有租到配套土地、或者是自己不愿意耕种的老年人，可为其办理采摘会员。每年缴纳一定的年费，便可定量在农庄的菜地里进行采摘。采摘的蔬菜在满足老年人自己需求的同时，也可以送给子女，一举两得。

5

可以定期邀请参与耕种菜地的老年人参加类评比项目的活动，评选出优秀者，在进行物质奖励时，推广经验，将农庄打造成现代都市外的世外田园。

6

人年纪大了难免有各种各样的小毛病，而养生食疗对这些小毛病都有一定的疗效，对于那些不愿自己动手做饭的老年人可根据他们的身体状况制定食谱，当然味道是要保证的哦。农庄在老人入住时最好对老人的身体状况有一定了解，对于不适合入驻的老人尽量委婉拒绝。有常驻医师能够治疗一些常见病症。

7

物以类聚，人以群分，一拨儿兴趣相投的老年人，一起去做自己感兴趣的事情，反而会更有动力。俱乐部活动不仅能激起老年人的兴趣，更能让他们体验生活的乐趣。

现在人们的生活水平提高，精神追求也在空前增长，这为休闲农业带来了新的契机。发展休闲农业+养生，发展以“养生”为诉求的休闲场所具有很大的市场潜力。

我们在开发养生农园时，要结合人们的身体和精神的双重需求，除了做好养生餐饮外，还要提供民众喜好的休闲养生服务，带来不一样的体验。

职工参考：

四年3000亿，华夏幸福的“零成本融资术”

导读：四年融资3000个亿，不通过银行，不通过股市，不知道这样的企业和企业融资方式在中国还有多少这样的类似企业。

民营企业的身份，产业新城的不确定性，收益的未知性，抵押物的缺乏，再加上历年来负债率过度高企和不断增加的短期偿债压力，注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。我们来看一下华夏幸福2015年财报，即便这时候的华夏幸福已经市值近800亿，总资产近1700亿，品牌知名度如日中天的超大型企业，但是其全年银行贷款金额却只占整体融资金额的26.94%，不到三分之一。

情势所迫，华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手，翻阅华夏幸福的报表和公告，你会感觉这家公司就是一本“花式融资百科全书”，在中国能运用的融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍。

      随着华夏幸福公布了2017年年报数据，针对华夏幸福年报数据做一下解读，也整理了一下所有对于华夏幸福的理解，仅供参考

一、华夏幸福目前的商业模式

从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。

二、华夏幸福商业模式中的痛点

1.想要政府钱不容易：

我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招商落地返还也要找政府拿钱。

那这个时候就会有一个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政府在话语权和地位上都是远高于企业的，所以决定了华夏幸福的相对弱势。看组数据：2011-2017年，应收款账款依次为3亿、14亿、17亿、51亿、71亿、95亿、189亿。

2.巨大的融资需求：

2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿

3.产业新城想成功，极其复杂，难度极高：

如果综合来看，可以认为华夏幸福是一座城市的设计者、开发者与运营者，想作为一座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的方面那真的非常复杂、而要把所有元素融合更是难上加难。

如果开发不成功，那么在拿地方面、政府回款方面都会受到很大的影响，而且前期资金全是自己先行垫付的。

4.开发周期长、投资大，收益见效慢。

三、华夏幸福商业模式中的优点

由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房企绝对的优势（虽然名义上都是统一走招拍挂程序，价高者得。但园区是华夏幸福自己规划，哪块地值多少钱没人会比华夏幸福更清楚，价低可以拍下来自己开发销售，如果高溢价完全可以让给其他友商，而友商的拍地款会进入政府财政池，最终又会成为政府的支付款再次回到华夏幸福手里。另外，没有任何一家企业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规划到建设都是华夏幸福一手运作，随便控制一下开发节奏，小企业分分钟会被拖垮，大企业也会承担更长的时间成本。），由于华夏幸福模式的特殊性，也并不需要像其他房企一样囤积大量的土地（很多政府的财政收入里土地收入一直维持在50%左右，在一些落后低税收地区土地收入占比更大，政府是否有钱给华夏幸福结算费用很大程度上取决于卖出了多少地。华夏幸福作为政府的大债主，政府结算时候也更倾向于用土地去顶账，所以对政府的应收款项也可以理解为华夏幸福另类的土地储备），在面对变化莫测的房地产政策上，这点优势显得尤为重要，地产牛市可以快速换成地去开发享受高额利润，地产熊市可以继续等待着应收款慢慢结算成现金。华夏幸福目前销售额排在第九，却是TOP20里房企中土地储备最少的，在今年也被评为最稳健的房地产开发商。

华夏幸福和地方政府签订的PPP协议中，开发面积少则几平方公里，多则上百平方公里，时间少则十几年，多则半个世纪。如果一个区域开发成功，那么后期能在很少投入的情况下源源不断的产生持续收入。可以这么理解，类似于种树，前期土地整理、施肥、浇水、打药等精心照顾，全是投入项，后期果树长大了，只需要简单照顾，每年就能源源不断地带来非常可观的收入。

华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，那么政府会按照45%比例的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如果华夏幸福入股了某家自己非常看好的落地企业30%股权，那么在落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后期还能享受到该企业发展的红利。这个模式赚起钱来爽极了，利润率极高，甚至有点空手套白狼的意思。而且也是轻资产业务，后期各个园区成熟了，华夏幸福必然会转型成一家轻资产企业。

四、华夏幸福能干成这么复杂的事情吗

那我们就来细数下华夏幸福的各路武功吧

第一招：选址

        选址是重中之重，选址对了，事半功倍，选址错了，寸步难行。

未来城市的发展，一定是以城市群的方式推动，华夏幸福在拓展布局方面，紧跟国家京津冀一体化协同发展、长江经济带发展、一带一路建设的三大战略，国内重点布局环渤海、长三角以及珠三角三大地区，同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市，锁定国家九大中心城市，布局全国15个城市群。对于海外业务，集团子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓展，以东南亚现有业务为核心，围绕大型核心城市快速布局，以产业新城模式推动当地的经济发展与城市建设。优质土地是稀缺而唯一的资源，谁先占领，谁就具有天然的优势。

第二招：规划

        规划是顶层设计，是发展的方向，指引：像固安的规划，当年在手里现金匮乏的阶段依然花3000万请罗兰贝格做产业发展规划，如今十几年过去了，一张蓝图干到底，越干越有潜力。

第三招：开发策略

        华夏幸福三年百城的卡位策略基本完成，如果全部启动，没有科学的开发策略，那资金压力可想而知。所以每个产业新城都是滚动开发，对于开发节奏也有红线要求。一个园区上百亿的投入不是一次性投入，通过滚动开发模式，以旧带新，能缓解资金压力。

第四招：招商

        招商能力是核心中的核心，没有产业，城市如何健康的持续发展？潜力又何在？没有产业，华夏幸福在政府那里就拿不到钱，所以华夏幸福在这块非常重视，费尽心思打造了一个产业发展人数全球最多，人员结构最为丰富，招商能力极强的4600人顶级团队。

重点围绕川普对我们打贸易战的行业进行招商。

全球招商，储备庞大的资源

为拥有庞大的商业资源，积极对接行业圈层，不放过任何好机会。

据说华夏幸福的招商情报系统中，拥有比国家工信部还全面的企业数据，而且这些数据每天不断更新，甚至精确到办公室秘书的个人联系方式。企业的需求华夏幸福很懂，所以对接的效率也非常高。

第五招：加速企业落地入园

        不同的企业，有不同的需求，企业考虑在某地方落地，会有对交通成本、原料供应、产业聚集、劳工成本、建筑成本、土地成本、生活设施、政府扶持政策、银行贷款利率优惠等多方面考虑，华夏幸福在这方面有一套自己的打法。

（一）拥有核心县域的核心地段，而且全国各地拥有百城，企业可选择性大幅提高。

（二）针对不同区域，打造不同的产业集群，吸引相关的企业加入进来。

（三）为企业提供一揽子政策设计与政策落实等综合解决方案。

（四）为客户提供全程持续的服务。

（五）为各个发展阶段的企业提供资本帮助。

（六）打造宜居的新城。

五、华夏幸福目前做的怎么样

1.招商数据

从招商数据来看，招商增长迅猛，而且依然在继续狂奔

2.园区结算数据

累计的收入池同样增长迅猛。

3.现金流重要来源的房产销售数据

2017年由于环京调控政策，销售冰冻，销售增长放缓，但从2018年前两月来看，非环京区域的嘉善等地销售数据火爆，销售额大幅增加，很有希望完成公司今年提出的2100亿目标。

从上面三个核心数据来看，华夏幸福总体上干的非常不错。

六、华夏幸福的核心竞争优势

战略选址能力优势明显

卓越的选址能力成为华夏幸福运营产业新城的护城河，核心的城市和地段是一种稀缺而唯一的资源，目前华夏幸福百城卡位基本完成，未来只需要精耕细作。

产业发展能力国内领先

产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的4600人招商团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。



融资渠道多元化

由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了A股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降了一个百分点到6%，这在房地产行业里，是极低的融资利率。

PPP模式遥遥领先



建设宜居城市能力突出

七、华夏幸福的未来

        目前华夏幸福处于初级阶段：产业新城还在陆续开发中，产业新城还在全国乃至全球复制中，百城里达到后期运营管理的还只有固安一家，华夏幸福未来的路还很长，应收账款依然会继续猛增，近几年还会保持着重资产，高负债，依然离不开房地产的现金流支撑，依然需要庞大的资金等等，面对的风险无处不在，业务太过于复杂，风险极难掌控。

根据统计显示，从2012年~2016年4月份这4年多间，不依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元，涉及融资方式多达21种。

下面我们就简单梳理一下华夏幸福眼花缭乱的产业新城融资术，希望能够对参与园区PPP和产业新城PPP的社会资本有一些借鉴意义：

1、销售输血法

首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。

全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要！”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。

我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。

2、信托借款

信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额25亿元。

信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。

3、公司债

2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。

4、夹层融资

什么是夹层融资？说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。

华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。

这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解？由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。

这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。

5、售后回租式融资租赁

这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂，但一看实例大家很容易明白。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。

也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。

2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。

显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。

6、债务重组

这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。

债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%÷360；从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%÷360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。

7、债权转让

这其实跟前面的债务重组很像，这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。

2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。

在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。

3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。

8、应收账款收益权转让

华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让。

第一种是《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款，这个比较容易理解。2016年3月9日，华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协议》，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元；循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿元。

听起来很复杂，其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。

第二种就比较特殊了，是对地方政府享有的应收账款收益权转让。2015年7月30日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。

也就是说，名为转让，实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。

值的一提的是，这么好的交易，华夏幸福这5年来只做过2笔，分别是2012年对东莞信托的一笔，以及2015年对汇添富的这一笔，在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元，是个非常危险的存在，华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些，但是很显然，金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁，一旦爆炸破坏力非同小可，因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几。

9、资产支持证券（ABS）

自2014年11月11月资产证券化备案制新规出台以来，交易所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长。由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，各类投资机构对资产支持证券需求旺盛，华夏幸福也希望能够在其中分一杯羹。

2015年11月23日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。

此次专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元；次级资产支持证券由幸福物业认购。

发行期限方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。

华夏幸福表示，此次募集资金主要用于补充流动资金。幸福物业签署《差额支付承诺函》，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。华夏幸福为幸福物业在《差额支付承诺函》项下的义务提供连带责任保证担保。

10、特定收益权转让

这其实与平安信托的那一笔商品房应收账款买卖协议如出一辙，但更规模更小更直接一些。2014年6月19日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署《特定资产收益权转让协议》，约定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。

11、股权收益权转让

2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特30.9%股权的股权收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满24个月后，向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的，是一种预期收益权的抵押借款，无非是标的物的区别而已。

12、战略引资

战略引资，不是简单的财务性融资，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。比如2013年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元，13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后，华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。

天方资产进入后，不仅派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福屡屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力，能够实现更快地扩张。

13、关联方借款

华夏幸福还有几个重要的关联方，都是银行系统的，这也给自己开辟了一条更便利的融资渠道。2014年，华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800万元、3400万元，借款期限均为1年，借款利率均为9%左右。而廊坊银行正是华夏幸福的关联方：公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。

同样的借款还有很多次。比如2015年9月9日，三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币1亿元，借款期限为1年，借款利率为6.955%。公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事，因此廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。

14、特殊信托计划

2015年5月26日，华夏幸福的两家下属公司，三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权，三浦威特以这3亿元债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托计划，信托项目存续期预计为12个月，西藏信托同意受让标的债权，转让对价为3亿元，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按《债权转让协议》约定支付标的债权回购款项。

15、夹层式资管计划

华夏幸福非常擅长和资产管理公司达成这种资管计划，来进行短期的融资。2015年，华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件，涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4亿元,湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。大成创新有权自出资日起满12个月后，与京御地产签署《股权受让合同》退出华夏新城。

资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似，本质也是一种夹层融资。类似这种资管增资，仅2015年一年时间华夏幸福就运用了15次之多，涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。

16、定向增发

2016年1月18日，华夏幸福渴盼已久的定向增发完成了资金的募集，最终为华夏幸福拿到了69亿元的真金白银。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出，增加了净资产规模，又能够快速填补资本缺口，堪称“一本万利”。

17、委托贷款

委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱；另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。由于这些年委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压。

2013年之前，华夏幸福较少使用这种贷款形式，但随着2014年资金需求量爆发，华夏幸福也开始频频使用委托贷款，如2015年11月，大厂孔雀城与金元百利、上海银行股份有限公司北京分行签署《人民币单位委托贷款借款合同》，借款金额7亿元。

18、银团贷款

银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking Group）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。对于产业地产商而言，这些抱团银行对你的信心，往往比成堆的黄金更值钱。

银团贷款在海外融资市场上比较常见，不得不说，华夏幸福又开了产业地产商的一个先河。2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为1年，借款利率为8.5%。

19、银行承兑

这是华夏幸福在2015年新开发出的一种融资手段，也称为“银承”或“银票”，英文叫做“Bank'sAcceptanceBill”。华夏幸福在2015年一共用了3次，如2015年3月11日，华夏幸福下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署《银行承兑协议》，票面金额共计2亿元，承兑金额1亿元。

20、短期融资券

和银承一样都是短期融资的利器。2015年5月26日，华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限1年。

21、股票质押和对外担保

严格来讲，这个股票质押和对外担保都不算华夏幸福的融资行为，前者是它的控股股东华夏控股的行为，后者是华夏系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与华夏幸福的融资息息相关，我们也在最后把它们列入进来。

在华夏幸福及其下属公司的很多融资中，华夏控股以及实际控制人王文学都附有连带担保责任，再加上华夏控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各类担保。拿什么担保？主要靠华夏控股与王文学手中持有的华夏幸福股票。

在融资高峰时期，如2015年1月，华夏控股将持有华夏幸福股票中的88%都质押了出去，当时也正是处于华夏幸福股票的高峰期（约50元/股），在5月份之前的整个大牛市中，华夏控股的这个质押比率一直处于80%以上，道理显而易见，股价越高，就越应该质押更多的股票以套取更多的真金白银。

而到了2016年3月，华夏幸福的股价处于低谷期（约23元/股），再加上大量公司债发行与定向增发的完成，现金充沛，华夏控股也明显减少了股票质押的规模，持有华夏幸福股票的质押比例只剩下40%。

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