别墅物业管理的特点和要求是什么 别墅项目和住宅项目的物业管理

Answer 1

别墅物业管理的特点和要求是什么

　　别墅小区管理的特点

　　别墅小区建发商按现代高档次、住区的理念策划，对小区地域环境选址、小区总体布局、绿化水景景观、保安消防、环境保洁、居住功能、会所配套、现代通讯、水处理系统等逐一周密规划，因此无论在居住生活质量、自然生态环境、社区文明和安全状况等方面都超越其它类别的住宅小区，尤其是它的低容积率、高绿化覆盖率、庭院幽静、草木葱郁、繁花似锦、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是一流的。

　　别墅小区内通常都规划配套会所，包括游泳池、网球场、健身房、咖啡厅、儿童乐园、美容美发、购物超市等设施；另外，小区安全硬件设施齐全，诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统以及层内报警装置等自成一体，始终处于安全、可靠、正常的运行状态；与此同时，软件方面加强巡视力度，从而为别墅小区的治安及业主安全提供可靠保障，真正让业主生活在一个安全、舒适、便捷的社区中，使业主不出小区就能享受星级宾馆式的优质服务。

　　别墅住宅小区讲究高档次、高品位，其入住的业主身份也同样如此，入住的业主一般在社会地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景，其中相当一部分为外籍企业家和高级职员，他们居住房屋的养护、室内设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要求，因此对小区物业管理的服务层次也必须相应提高。

　　别墅物业管理首先要保证业主的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值。能够购买别墅的一般都是社会经济地位比较高的人，因为有钱，经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意或意外事故的侵扰。因此，物业管理应特别突出保安管理工作，要实行封闭式管理，通过技防和人防结合，实施小区周边安全控制， 24 小时小区内全面巡逻，全面监控，对门岗实行三流管理：即进出人员、车辆、物品管理实行登记制度、物品检查制度；对来访客人，要电话征得业主同意，方可进入。要采取一切有效措施，确保业主人身、财产安全。高水平的保安服务，绝不仅仅是看门站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。

　　参考物业管理网

　　http://www.gywygl.com/6/5124.htm

　　一般居住在别墅里的业主，除了要求有个安全的居住条件，还要求有一个清静、优美的生活环境，且别墅区内绿化覆盖率较高，绿化及景观配置档次也较高。因此，物业管理应特别注意搞好环境绿化，实行“三分种，七分养”的养护原则。首先应对小区的花木进行分类，将植物的特征、习性编写挂牌，登记造册，编好工作计划，根据季节、数植位置、环境等因素早打算早安排。根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施；另一方面进行看管、巡查、维护保洁等工作，为业主创造出一个花园式的居住环境，使一栋栋别墅掩映于绿茵丛中，鸟语花香；另外一个方面是水景水质的处理和保养，由于大多数别墅区外河道水质污染，区内河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流动有局限性、范围小、绿藻生长较快，因此应定期投放杀藻剂，专人负责河、溪水面漂物的清捞，每天启动巡环泵 6 小时以上，使水不断流动，保持充足的氧分，确保别墅区水景不受污染，让业主能真正享受到居住在花木水的自然环境中。

　　二、别墅小区物业管理的内容

　　客户服务：进行入伙登记、客户接待、客户联系、业主档案资料管理、延伸服务需求登记、装修管理服务、业主投诉处理及回访等。

　　工程维修服务：业主报修服务应实行 365 天 24 小时报修制度，还包括房屋设备设施的养护和修缮、各种设备的安全正常运行和维修保养、供水及供气管线的检查保养等。

　　保安服务：组织保安人员 24 小时不间断值勤巡视和门岗“三流”管理，即车流、人流、物流；防盗防火、保证业主人身、财产安全。

　　保洁、绿化养护服务：每天定时对公共区域保洁卫生，做到无垃圾、无堆积物、无积水，小区整洁、道路干净、交通通畅，搞好区域的绿化养护工作和摆花工作，绿化环境优美、环境优雅，使业主享受一个清新、优美而舒适的生活环境。

　　应急处理服务：制定并实施治安、火警、停水、停电水侵及其它突发事件应急预案，定期组织人员进行培训和演练，明确责任人，确保别墅小区发生紧急状态时能应对自如，使业主的利益得到最大的维护。

　　延伸服务：在社区提供多种延伸服务，满足业主便民服务、代办服务、特约服务和社会文化活动服务的需求。

　　三、别墅小区的管理模式

　　别墅小区管理的构架设置要充分体现公司的服务理念，让业主、开发商和政府主管部门从别墅的组织架构上就能清楚地看到项目上每一个部门、每一个岗位设置。每一个部门、每一个岗位的命名都是为了业主的利益，都是为了更高效、更直接地为业主提供最需要的服务。项目上组织架构设置应避免设行政人事部、财务部、档案室、市场部等传统的、类似上级公司职能部门的机构，避免形成部门繁多、人浮于事、效率低下的机构，让业主承担其不愿承担的支出。

　　别墅小区管理的架构设置不但要满足业主居住的公共性服务需求，更要充分考虑业主的延伸服务需求，架构设置要有利于物业管理企业开展对业主提供公共性的专业服务和延伸服务，要让业主在其需要的时候，能找到人和叫到人。延伸服务的人员，能让业主需要便民服务、代办服务、特约服务和社区文化服务时有人接待、有人服务，提供 12 小时客户接待、随叫随到的服务。保安、工程维修服务提供 365 天 24 小时服务。

　　别墅小区作为一个物业项目，对该项目物业管理的架构设置为项目物业服务中心，任命一个物业服务中心经理全面负责，并配备一名物业经理助理协助管理。物业服务中心下设各部门其具体操作岗位有客户服务、保安、维保、保洁、绿化以及其他服务人员，他们分别在各自部门主管领导下，按别墅小区管理运作规程和操作规程完成各自岗位的作业任务。制定从经理、各部门主管及操作人员岗位职责，明确工作职责，责任到人，便于内部定期考核。

　　四、费用来源

　　无论是购买或者租用别墅的业主，都有义务缴纳以合同约定的物业管理费，这是为了物业管理更好地为业主服务、正常运作别墅小区内的所有设备设施；物业管理企业应充分发挥专业服务的优势，开展多层次延伸服务，如：私家花园、绿化养护、花草树木补栽等，以及业户提出的特约服务，延伸服务项目大部分是非公共性的有偿服务，对业户和物业管理企业有利。

　　参考物业管理网

　　http://www.gywygl.com/PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=519&QuestionsID=148

Answer 2

别墅项目和住宅项目的物业管理有何不同

管理重点不同，别墅比较注重园林绿化，住宅重点是设备设施管理

Answer 3

别墅的物业费一般是多少

你好，物务，是以人为本人服务。别墅物业相比住宅物业来讲，要注重服务的质量和要求，且必须远远高于一般小区物业，因此，其物业公司均为大物业公司，其服务均为超标服务。我们可以说，别墅物业从保安来讲，整个小区必须是封闭式小区，所以访客的进入都必须经过保安与业主之间的确认才能登记放行，所以非业主的车辆出行都必须认真检查，也就是说保安需要比一般的物业更为严格，形象更为整洁。从保洁而言，小区的环境必须保证在绝对干净的情况，基本是循环宝洁，路面的垃圾，必须循环清理，对于物业客服人员和工程人员，在为业主提供服务的时候必须要更加规范为业主所想所急。真正做到业主是上帝。其实总结，别墅的物业管理要求是必须高于一般物业管理。谢谢。打这么多字，请采纳

Answer 4

别墅物业环境管理与服务人员怎么配置

别墅的物业服务和普通小区商品房的服务区别其实挺好区分的。

用一句话总结就是 别墅的物业服务应该做到细致入微。

商品房有的，别墅一定要有，商品房没有的，别墅也要有。

Answer 5

别墅物业管理的特点和要求是什么？

你好，物业服务，是以人为本，为务。别墅物业相比一般住宅物业来更需要注重服务量和要求，且必须远远高于一般小区物业，因此，其物业公司均为大物业公司，其服务均为超标服务。我们可以说，别墅物业从保安来讲，整个小区必须是封闭式小区，所以访客的进入都必须经过保安与业主之间的确认才能登记放行，所以非业主的车辆出行都必须认真检查，也就是说保安需要比一般的物业更为严格，形象更为整洁。从保洁而言，小区的环境必须保证在绝对干净的情况，基本是循环宝洁，路面的垃圾，必须循环清理，对于物业客服人员和工程人员，在为业主提供服务的时候必须要更加规范为业主所想所急。真正做到业主是上帝。其实总结，别墅的物业管理要求是必须高于一般物业管理。谢谢。打这么多字，请采纳

Answer 6

什么是物业形态？

                                   

                       

　　定义。

　　物业形态就是业存在的各种形式业管理的各种运行方式。也可以认为业类型。如住宅小区物业、商业物业、工厂物业。

　　二、基本类型。

　　物业的种类大致归纳成几类，一类是居住物业，第二类是商业物业，第三类则是生产、后勤、办公等自用物业。

　　不同种类的物业，管理有其共性和个性，因服务对象不同，管理模式、服务功能会有较大差别。

　　三、物业形态细分

　　物业管理进入结构调整转型期以来，市场细分和专业定位出现多元化走向，随着地产市场的迅速发展，物业类型之多，给物业管理产业带来了新的契机。同时，由商业地产汇集开发理念、城市规划和社区要素而形成的主题社区，又为新一代的物业管理人提出了新的要求。

　          　

　　　　1、住宅物业。普通多层、是有电梯6楼到18楼属于多层,18楼以上属于高层建筑。

　　一般的住宅小区，包括商品房小区、经适房、家属院、别墅区等等

　　2、商业物业，如写字楼、商业楼、综合商务楼、酒店、宾馆及各类大厦等

　　3、工业物业，如工厂、企业办公楼等

　　4、行政、事业单位物业，主要是各个政府办公机构、学校、医院、群团组织办公场所、体育馆场、博物馆、纪念馆等

　　5、公益性物业，如公园、车站、码头、地铁站

　　四、实例

　　1、普通住宅。

　　单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。

                                         

　　单元式住宅的基本特点有：

　　（1）每层以楼梯为中心，户数较少，一般为2~4户，大进深的每层可服务于己5~8户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。

　　（2）户内生活设施完善，减少住户间的相互干扰，适应多种气候条件。

　　（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。

　　（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往。

　　2、公寓。

　　公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

                                              

　　公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。我们还可根据公寓的结构和型态，将其分为小型公寓，花园公寓和高层公寓。

　　3、花园式洋房。

　　花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。

　　一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。

                                             

　　住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。

　　4、酒店式公寓。

　　酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。

                                             

       概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。

　　5、商住两用。

　　商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。

                                                  

商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。

　　6、别墅。

　　“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。

　　目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

　　（1）、独栋别墅

　　独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。

　　（2）、联排别墅

　　又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。

                                                

       它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，

　　（3）、双拼别墅

　　它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。

                                                

      目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。

　　（4）、叠拼别墅

　　它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

　　（5）空中别墅

　　空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。

　　7、写字楼.

　　写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

                                                 

        相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法,第一要素：黄金区位,第二要素：超大规模,第三要素：建筑文化,第四要素：硬件设施,第五要素：软件服务

　　8、商铺。

　　商铺是指经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。可分为如下几类——商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、商务楼、写字楼商铺、交通设施商铺。

                      

　　（1）、商业街商铺

　　商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

　　（2）、市场类商铺

　　在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。

　　（3）、社区商铺

　　指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

　　（4）、住宅底层商铺

　　指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。    

                         

       （5）、百货商场、购物中心商铺

　　指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

　　（6）、商务楼、写字楼商铺

　　指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。

　　（7）、交通设施商铺

　　指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。