在青岛投下300亿，金地开始发力产城融合

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12月3日，金地集团与青岛西海岸新区签署了战略合作协议，将在西海岸地区规划签约近5000亩地块，未来将在区域内进行包含住、教育、医疗、商业综合体等综合业态的开发，总投资额300亿元。

这是金地集团首次就大体量的综合性开发区域进行高调签约，也是金地产城融合项目在青岛的首次落地。这意味着这家成立31年之久的房地产企业，在多年的相关多元业务领域探索之后，其产城融合已经可以进入了实质性落地阶段。

据悉，未来金地在西海岸的产城融合项目，将主要集中在隐珠街道、交通商务区、桥头堡国际商务区。

其中，在位于金地2017年就已经进入的西海岸交通商务区内，将在原有已经开发的住宅项目周边，配合开发以康养为核心，具有旅游、医疗、养生养老功能的康养社区；隐珠街道目前以旧村和工业园区为主，未来金地将进行旧改升级，并结合金地体育板块弘金地的业务，做以产业和消费聚集区的体育小镇；桥头堡国际商务区则主做高质量发展核心区，未来计划引入生物医药和文化创意产业。

金地从2013年起成立的金地商置，是金地集团旗下主做产业园开发和运营的主体，近年来在环渤海、珠三角、长三角已经布局了近20个不同业态的产业园区项目。

随着商置的产业园运营逐渐成熟，金地集团董事长凌克认为，公司积累的产业基础和园区运营能力将成为金地未来的一项核心竞争力之一。西海岸项目的签约，便是金地复合型业态在重点城市的首次落地尝试，金地将联同青岛西海岸新区，打造以”市场+产业+技术+人才+配套”为核心的产城融合生态圈。

复合业态的产业园区开发和运营，更多考验的是房企综合性的开发能力和多样化的运营能力，以及最终的溢价能力。金地集团董事长凌克表示，从开发企业角度而言，租金收益率是衡量一家开发企业运营产业园的重要标准，目前金地集团的产业园区租金收益率能维持在7%-8%的水平，但是考虑到产业地产的资产流动性特殊性，未来进入市场端，所评估的标尺在于产业园的资产溢价和运营溢价。金地所做的产城融合的目标，就是将两项溢价都能做上去。

值得关注的是，金地集团在住宅主业开发的基础上，已经在多产业运营上深耕多年，目前已经成立包含产业、体育、教育、医养等多个新业务板块。

就在签约仪式的前一天，金地集团董事长凌克在公开演讲中表示，以纯地产开发定位的企业已经越来越少，房企多元化布局是发展趋势，多元化赛道也会越发拥挤。

“我们不会做跨领域的多元化，金地的多元化都是围绕开发产业上下游进行的多样化。”凌克表示，这将有利于发挥集团内多元业务的协同效应。

如今，金地商置在环渤海、长三角、珠三角以及美国纽约、旧金山、波士顿、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高低，累计开发运营管理的产业园区面积达到200万平方米，众多世界500强企业都是金地产业园区的租户。以深圳金地威新科技园为例，包括英特尔、亚马逊、松下等部分产业位于中国的区域总部，都设在园区之中。

而随着国内产业企业从一线城市的外溢，金地产业园的选择地区也有所下沉，除早前集中的深圳、上海、北京等一线城市之外，也逐步落向南京、苏州、成都、武汉、河源、东莞等二线甚至三线城市。而此次首次尝试的产城融合项目，便落在了青岛。

凌克认为，产业发展的方向和延伸，是一个梯级关系：“在深圳地价这样昂贵的地方做研发可以，但是做生产车间就很难，所以产业要向外延伸，要不断地由贵的地方逐步往便宜的地方走，这是迁移的关系。”

他坦言，在人才集中的一线城市，的确可以产生很好的聚合效应，但是一些带服务性质的产业，还是需要考虑工厂建设城市的成本，是否合算，以及产品客群的所在区域。

另外，企业也有拓展市场的需要，当市场向外部延伸，前往不同的区域时，就需要寻找一个合适的落脚点。“我们要做的，就是帮助企业在外部延伸时，可以落在我们的产业园区或者产城项目里。”凌克表示。

实际上，金地集团自2010年进入山东以来，已经先后在烟台、济南、青岛开发建设了多个项目，其中2017年进入青岛西海岸以来，已经开发了5个项目，在建面积121万平方米，属金地的重点开发区域。

将多个复合业态的产城融合项目落在青岛，也和近年来青岛的发展规划有关。2017年，青岛提出发展“三湾三城”城市空间发展战略，建设以“中心湾区、西部湾区、东部湾区”海湾型城市，具体为胶州湾、灵山湾、鳌山湾构成的湾区都会组团。其中也伴随着重大公共设置的建设，包括青连铁路的运营，济青高铁、合青高铁、胶东国际机场、青岛科技馆等施工开建，19个市级重点公共服务项目日渐成型，对青岛及周边山东其他城市的发展都起到带动作用。

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