青岛的环线（中）

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这些天大家的留言我都逐条看过了，因为文章都是今年年初发表在微信公众号：东海云栖的，刚刚搬运到头条这边，时效性的问题还请大家见谅。当然，您也不要指望每天在我的头条号刷到各种“劲爆”、“炸裂”、“突发”的新闻，因为本头条号创立的本意并不是追逐新闻热点、每天对各种消息和政策作出解读——其实市场上真正有价值的新闻少之又少，对于房产投资来说更是如此。时间是我们最好的朋友，干好自己的本职工作，照顾好自己的家庭，平心静气——这是做任何投资的前提。

本头条号拒绝制造焦虑，也无意辩论房价的涨跌，我们的宗旨是运用理性思维探究财富的本源和规律。房产是中国普通民众最好的投资品，比其余你能想到的任何投资品种都要好不止一星半点，过去十年如此，未来十年依然如此。在楼市疯狂上涨的时候强调这一点完全是多此一举，但是在如今房价阴跌的静淡市，我觉得很有必要重申这一观点。

跨海大桥是青岛中环线的关键组成部分

书接上文，今天我们来讨论中环线。有读者问到，青岛的中环线不就是市内四区的边界吗？我在这里回复您，这种说法并不确切。我所定义的环线主要是属于道路交通的范畴，在此基础上综合考量多个维度：土地价值、商业活动、医疗教育和自然环境等资源，而不单单是行政区划的差别。例如，尽管行政上金家岭街道和王哥庄街道都隶属于崂山区，但是两者在区位价值上有着天壤之别，造成这种差别的主要原因是交通的便利程度不同。交通决定着产业的分布，产业决定着人们居住地的变动。政府通常也会优先发展交通便利的板块，因为这样效率最高、效益最大。

土地本身的价格是我参考的另一个重要指标。众所周知，我们购买的物业能够不断升值的根本原因在于土地的价值随着经济发展而不断增长（这种增长不同于通货膨胀引起的一般商品价格的上涨，这一点很多朋友并不理解）。从政府的角度出发，不同区域的土地对应着不同的价值，其表现形式就是土地级别和基准地价。

地方政府每三年调整一次土地级别的划分，并上调一次基准地价（2017年住宅用地价格的平均增幅为10%；2019年最新的基准地价已于11月12日公布，表面来看地价有涨有跌，实际信息量极大，我会在后续文章中详细分析），从这一类图表上我们可以得到许多有价值的信息。例如，同属于李沧区的中南世纪城和万科生态城在土地本身的价格上就相差两级，这种差异对楼盘未来长期的增值潜力有着深远的影响（有心之人可以复盘一下这两个楼盘在过去这一轮上涨之中的表现）。在我们准备出手购买物业之前，这一类信息都需要纳入我们的考察范围。

综上所述，当我们一只手抓住道路交通，另一只手抓住土地价格，结合城市目前发展的实际情况进行分析后不难得出想要的答案，青岛的中环线就此可以确定下来。如图所示：

外环线：橘色 中环线：紫色

环线的本质是道路，代表的是可通达性，是以高速公路、快速路、高架路为主来构成的，而不是行政边界或是所谓的房价等高线（因为具体到一个版块甚至一个小区的房价受到众多因素的影响，其价格可能会透支，也可能会滞后于实际价值）。目前我用金水路作为北部区域的中环线，距离市中心五四广场大约15公里，符合我们对城市规模的认知，待唐山路/世园大道贯通后，可以将这一段环线北移。

定义环线的根本目的是指导房产投资活动，当我们面对数以千计的楼盘，只有先构建起框架，再分门别类的输入各种信息，才能保持思路清晰。从纯投资的角度来看，一个物业的位置、区划和地区状况对于其增值具有决定性的影响，这是我们最看重的，而物业本身的风格、质量、装修和陈设等往往只反映该物业的成本因素，对其未来增值能力的影响十分有限。

以上。

下一篇文章，我们讨论令人心旷神怡的内环线。

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