物业公司屡上被告席专家从法律角度建言

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□记者 薄克国 报道

本报青岛讯 物业服务企业屡屡走上被告席，如何应对？在11月23日举行的2019第二届高端物业浮山湾研讨会上，青岛大学法学院副教授丛广林从法律角度建言，应对新时代物业企业的风险与危机。

据统计，2014年至2019年的近六年，我国物业服务纠纷案件数量逐年大量递增，物业服务企业与业主之间的冲突在日益凸显、日益加剧，而且案件呈现多元化特点，像民事案由方面，表现为物权纠纷、合同纠纷、侵权责任纠纷、物件损害责任纠纷等。

“新形势下，物业企业内管理者进行风险管理的方式直接影响了企业管理风险的水平，利用法律手段规避风险、排除潜在风险隐患，毫无疑问是当前业界最认可的风险防控方式之一。”丛广林认为，合理利用法律手段进行风险规避的前提之一便是企业管理者有较高的法律风险防控意识。也就是说，物业企业进行法律风险控制需要从企业管理层入手，进行自上而下式的推及，进而在企业内形成法律风险防控意识，其中，重要的一条是提高企业管理者的“法治”意识。

丛广林建言，应对新时代物业企业的风险与危机，除了提高企业管理者的法律风险防控意识之外，还应建立企业法律风险分析评估机制，完善物业企业的合同管理制度，积极运用诉讼、仲裁等手段开展法律救济行动等。

她举例说，建立企业法律风险分析评估机制方面，与公司重大利益相关，带有明显风险的业务活动，比如前期物业项目的招投标、物业服务合同的签订、物业的选聘、有关设施设备的改造和更新、新项目的承接、项目移交，诸如此类业务都应当通过法律风险分析评估系统将其单独加以评估，利用专家把脉，律师法律意见书等对核心法律问题进行研究，列举其全部后果并制定应急措施，最后进行授权批准开展相关业务。

“合同风险是物业企业对外经营过程中最需要关注的法律风险之一，很多看似没有问题的合同条款，往往内含法律风险。”丛广林说，健全企业合同管理制度，应当依照严格法律审查、慎重仔细签订、提升监管的原则。同一家物业企业的具体服务项目往往相同，合同具有重复使用的格式意义，大都属于可以反复使用的格式范本，但正是因为合同使用的广泛性和重复性，更加要注意对风险的防控，否则一旦出现某一方面的问题，则会导致众多已签订的合同具有同样的法律风险。

丛广林说，物业服务作为一项特殊的产品，服务内容庞杂，业务经营过程中不可预见因素多，很容易在劳务用工、服务收费等问题上产生法律诉讼及纠纷，这些都是十分正常的。

“建立多元化法律救济途径，运用法律武器保障企业合法权益是物业企业必须掌握的本领。”丛广林说，当发生法律纠纷时，所涉及到的各级企业工作人员必须要有保护企业利益的意识和维权意识，要有严谨、认真、细致的工作态度，注重对相关证据的收集与资料保管，综合运用协商、调解、仲裁、诉讼、诉讼保全、申请执行等法律手段，力求以最合理的成本，通过最适当的法律途径和方法来处理纠纷，维护企业的合法权益及现实利益，绝不能消极等待或听之任之，将风险扩大。

“积极应对风险与危机，希望物业服务企业的员工与业主之间充满友善，让员工和业主有幸福感。”展望物业服务企业与业主的关系时，丛广林说，希望企业与业主、业主委员会之间建立平等与尊重，让企业获得利益，业主获得安全、秩序与美好；企业、业主与政府之间建立起彼此的信任，让社区稳定和谐。“大家彼此献出真心，付出真情，让物业小区充满真爱。”

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