青岛18年以来，并非所有房产都不保值

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青岛418限购政策以来，房价经历了近1年半的下跌。其中给人印象最深的就是城阳的某阳府，18年高点的时候卖到22000精装带车位，如今毛胚13000-15000往外卖，其跌幅之大，令人咋舌。这个项目笔者不止一次提过，号称靠近大烟筒价格虚高的伪学区房。

那是不是所有房产都不保值，这一年半都下跌了呢？当然不是。

为什么我对某阳府这么记忆尤新，因为2018年的时候，青岛房价借助上合峰会暴涨，外地朋友也想来青岛购房，当时朋友提到某阳府，我当时就觉得很诧异，一个拿地2000多的项目，房子卖22000，而且环境很差，金田热电更无拆除的打算，这个项目容积率之高在城阳也是数一数二的。你怎么挑也不能选这个项目，基本没有什么宜居和舒适度可言。

18年本身不适合在青岛买房，但是朋友很坚持，一定要买。于是推荐了两个项目，第一个就是蔚蓝创新天地的mini别墅，这个比起某阳府，再不济也是别墅产品，而且赠送地下室和院子，别墅产品又是稀缺资源，120平250万。对比下来，你买某阳府120平的也要240万，关键是某阳府是高层产品，公摊巨大，实得面积要大打折扣，而且高层产品得居住舒适度远不及别墅产品。第二个就是市北区得蓝光黑钻公馆，这个项目号称豪宅产品，当时精装修售价25000，但是蓝光拿地楼板价就得12500，这个项目保值性要远高于某阳府，品质也要高于某阳府，重点是人家在市区，价格比一个郊区大烟筒项目没贵多少。

朋友最后对比下来，还是买了蓝光黑钻公馆。最近正好又有朋友问到这个项目，问我现在单价26000值不值，我还是为去年买房的朋友感到欣慰，毕竟没有贬值。

当然通过这件事，我们不讲什么大道理，不论政策怎么样，即使买在高点，只要产品对，依然不会贬值。而保值的产品不是什么小户型，刚需房，而是优质房产资源。最保值的第一类就是豪宅类产品，因为土豪对价格不敏感，同一个地方，土豪一般也只买一两套豪宅，因此限购对豪宅毫无影响。第二类就是市区有楼面价支撑的优质商品房，以蓝光黑钻公馆为例，12500的楼板价，纵使行情再不好，你指望房价在25000的基础上能跌多少呢？而且还得给你装修好。第三类就是城区的别墅产品，别墅的稀缺性和舒适性，决定了别墅的保值性，以龙湖舜山府为例，尽管市场下行，但是别墅产品依然很坚挺，就是因为别墅的稀缺性，而海信依云谷清盘以后，舜山府的合院就是这个市场唯一的独门独户产品。

决定开发商未来的既不是什么小户型，也不是什么价格战，而是产品的品质。为什么汇豪观邸全是大户型，价格接近2万，依然去化的不错。为什么某阳府价格一降再降，没有品质的保障，也没打算好好盖房子，当然只能降价。换句话说，一个靠降价才能生存的开发商，你对他盖的房子有信心吗？

买房子一定要选对产品，才能有保障

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