巢哥探盘丨胶州所谓的“神户型”，真有那么神？

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楼市纷纷扰扰，最近乱乱糟糟；房价起起伏伏，感叹一地鸡毛。

议维权，读政策，谈乱象，皆烦恼。

还不如实实在在，探盘的好。

所以今天废话也不多说，我们直接进入主题。

最近几个月，如果你有买房的念头，又加了几个分销或是房产中介微信，便总会在朋友圈看到我家·阳光上城的广告，比如：

其实这类朋友圈广告基本大同小异，但在胶州只有两个楼盘，会在文案中提到“神户型”这个概念，一个是天骄云麓，一个是阳光上城。

云麓巢哥去过多次了，单就户型来说，85㎡套三和117㎡套四给人的感觉确实比较惊艳，那么一直宣传“我家神户型”的阳光上城，到底神在哪呢？

怀揣着单纯的疑问，巢哥专程去了一趟我家·阳光上城。

Part.1 探·区位

看房先看外，阳光上城的准确位置是204国道北，西石河以东。

从位置上来说，并不属于市区范围之内，但也不算太偏。从宝龙开车到项目大约15分钟，总体来说这个距离略有些远。

1.交通

项目自驾主要依赖204国道，向西通往胶州路，向东直达胶东，向南通往海尔大道，前往市区驾车约10-15分钟，不远也不近。

（项目位置图）

公共交通方面，距离204国道上的几个公交站比较近，步行距离差不多300米，一共有十几条线路。

2.教育

项目南侧后期将建设一所小学和幼儿园，由开发商出资2000万用于建设，这块教育用地已获政府批复，所以幼小阶段的教育问题基本不必担心。

（项目南侧是规划小学）

但是附近的初中、高中的教育配套相当一般，周边学校少，距离最近的11中驾车也需要10分钟，而且目前来看近期也没有已确定的初、高中规划。

3.商业

商业方面内部规划了自建的万平邻里中心，包含了游泳馆、健身房、超市以及有偿提供一日三餐的食堂，前期由开发商自营，可以基本满足日常的生活需求。

但周边商业配套并不成熟，距离项目最近的大型商业是宝龙和广州路大润发，车程均为15分钟，如果坐公交的话就需要半个小时甚至更长的时间，这一点并不方便。

所以更多要依赖于兰州东路的李家河商户，好在距离不远，骑电动车大约只需要五分钟即可到达。

Part.2 探·项目

1.项目参数

项目总建面约80万方，体量着实不小。目前在建的一期共15万方，规划850户，容积率2.80。

通过容积率我们可以看出，一期显然是面向刚需客户的高密度盘。

（项目建筑工地）

2.产品

巢哥在去售楼处之前，先去项目工地周围转了转，目前项目一期的建设进度已经进行了约三分之一，预计交房时间为2021年底，从施工进度和交房时间上来说属于主流水平。

值得一提的是，项目采用了人车分流，全地下车位，亮点在于地下不仅有车位，还有车库和储藏室（随车位赠送），这在当下来说确实并不多见。

3.户型

作为项目最大的卖点，阳光上城的户型究竟是不是像宣传的那样“神”呢？

项目面积覆盖98-135㎡，都是套三设计，但交付时均为宽厅套二，这种打破传统思维的设计，算是户型同质化时代里的一股清流。

98㎡/三室一厅一卫

（98㎡样板间实拍）

首先看98㎡的户型，作为项目的主力户型之一，整体来看较为方正。虽然过道狭长浪费了一些面积，但依旧是一个比较经典的小套三户型。

户型缺点在于该户型客厅并非南北通透式设计，厨房通风窗为东向开窗，与之相连的厕所与北卧窗户为北向开窗。

108㎡ 118㎡/三室两厅两卫

（118㎡样板间实拍）

108㎡和118㎡户型整体布局相似，区别在于餐厅、阳台和房间面积的大小。两个户型均为套三设计，后期交付也为套二+宽厅，可以自主选择布局。

整体看来，118㎡相较于108㎡最大的提升在于30厘米的客厅面宽，较大的阳台设计，以及餐厅的窗户，都让该户型有了一些南北通透的感觉。

但是108㎡户型客厅并非南北通透式设计，而118㎡户型户型三间卧室进深又较小，所以要根据自己都喜好和预算进行选择。

135㎡/三室两厅两卫

（135㎡样板间实拍）

135㎡的户型虽然标注为三室两厅两卫，但实际上可以做成四室，户型交付时为超七米宽的客厅，配合大落地窗从居住体验上来说能够带来大平层级的既视感。

北向的两间卧室面积均不大，可以看出户型设计时为了保证客厅和主卧的舒适度，确实也做出了一定的妥协。

整体来看该户型虽然动静分区不明显，但产品力很强，适合对空间和居住体验有较高需求的购房群体。

4.装修

项目为全毛坯交付。社区内部配备了可视对讲和电子监控，房屋内部配备智能猫眼和紧急呼叫，属于比较实用的基础配套。

窗户方面均为平开内倒，三玻两腔，电梯方面使用了三菱电梯，其他方面比如建筑结构、室内其他装修和设备标准等细节，可以参照下图：

Part.3 写在最后

阳光上城作为我家地产进入胶州的首个项目，一上来就以80万㎡的超大体量面世，巢哥其实认为风险其实是与机遇共存的。

毕竟初来乍到，新项目质量如果有问题，后期的销售就会非常艰难。所以，对于开发商品质和产品的要求就会比较高。

（项目售楼处）

而项目的亮点也主要体现在了对于户型的造诣，所有户型都具有很大的改造空间，提供了比较实在的居住设计。

对于预算较少的刚需而言，98㎡户型其实已经基本满足了起居需求，而预算较为充足的购房者，可以在更大的户型段上做选择，甚至体验大平层般的居住体验。

至于优秀的户型体验，究竟能否弥补配套上的不足，便是仁者见仁，智者见智了。

毕竟在这个价位上，鱼与熊掌不可兼得也。

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