4388元一晚爆满订不到房间！这个“京城头牌民宿”能火多久？

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第1507期

未曾去过，源味君就对山里寒舍有所耳闻，它号称“京城名宿界的头牌”，拿奖拿到手软：荣获“2014年中国最美休闲乡村”荣誉称号，并获得2016年亚洲“最佳度假酒店”、2016年最受欢迎客栈民宿、国际饭店业十佳度假饭店、国际十佳客栈民宿品牌等多项国内外奖项。

更神奇的是，因为气候原因，这个民宿每年都是开业半年休半年，却可以年盈利近1000万，帐篷营地建起之后，也能做到投资两千多万，两年就收回成本。

住宿的日常定价1388元一晚，到了节假日，最高规格的房间4388元一晚还往往订不到房。

这是多少做休闲文旅项目的人梦寐以求的成绩单，11月初，源味团队奔赴北京密云区干峪沟村，去看一看这个盛名在外的民宿最真实的样子。

“京城头牌”长啥样？

从固安市出发，我们驱车三小时，来到这个海拔600米、四面环山、人迹罕至的小村庄。沿着狭窄的山道一路前行，一路上最大的感受是——静谧。

难怪乎有人说这里是能让时间静止的地方，也有人说在这能听到大自然的心跳。久居城市喧嚣的人，很少能拒绝这里独立而宁静的氛围。

看见“山里寒舍”的门牌后，紧接着老院、古树、老井、山花、落叶、藤架纷纷扑面而至，仿佛来到另一个空间，这是独属乡村的景致。

32间院子，散落在200多亩的山林间，古朴自然，建材多为山石和当地树木，不加水泥而用石灰和黏土垒砌。

根据人数和房型分为乐活、乐悠、乐享、乐逸四个主题，每个院落风格不尽相同。

由石头砌垒的砖墙厚实又有温度，推开老式的木门，院落中种有果树，一张桌子、几把椅子，可以想象一家人夏日乘凉、秋收吃果子的场景。

特别适合沏一壶茶坐在院子里晒太阳、看山景， 团坐起来，喝茶聊天。

山头含烟，庭院，人家，村树，点缀在秋意中

最朴实的农家小院，充溢自然之色，闲居一日，放空自己

秋天的树，最为惹人注目

一地落叶，醉人的金黄

院子灰白矮墙的质朴外观，与传统的北方乡村民居没什么不同，房间保留了老村子里的建筑本身，看上去丝毫不起眼。

但走进去，会发现屋里功能齐备、设施现代，家具多是从村民手里淘来的老物件，透着浓郁的乡村特色。

衣柜门锁上的铜锈，和斑驳的老木板，仿佛诉说着村庄的那一份恬淡与安详。

记录时光印记的凹凸横梁

目之所及，都是岁月的积淀

山里新鲜的食材

院落附近的地里种植着时令的瓜果蔬菜，春季可以挖野菜，夏季可以摘瓜果，秋季可以采山楂。

“寒舍”的美食体验街

“寒舍”的接待中心

夜色下的帐篷营地

100个帐篷屋坐落在树林中，一到夜晚，星星点点的光齐刷刷亮起，蔚为壮观。

孩子们将露营当作一种野趣，情人们把露营当成一种浪漫，长者把露营定义为返璞归真。2018年开始，帐篷露营区成了山里寒舍的又一引爆点。

源味君在山里寒舍

仅仅两年时间，投入1800多万的帐篷露营基地，就收回了成本。

可能很少有人清楚，这样一个毗邻京城的网红民宿，曾经只是一个被世人遗忘的乡村。

一个荒村的嬗变

干峪沟村，一个隐藏在京城东北部的名不见经传的小村庄，因为地理位置偏僻、交通不便、常年缺水，这里逐渐沦为一个荒废的空心村。

这个密云最小的村庄，全村总共才38户人家，不到70口人。更甚的是，这里的人口还在不断流失，到2013年左右，常住人口不足10人。

但也正是因为偏僻与落后，这里保存了最原始的风貌，古树老井山花、石磨草屋篱笆，还有几十座有半个世纪以上房龄的老宅。

山里寒舍创始人殷文欢

2013年，从事食品行业20余年的殷文欢，偶然来到这里，被这里原始的面貌和生态所吸引：

40多座破落的石头房子杂乱无章地分布在起伏的黄土地上，偶尔一个孩子跑过，瞬时扬起一阵黄烟；家家户户围着低矮的院墙，几乎不用踮脚，就能看到院里的一草一木；向山野望去，阡陌间，高冈上，石缝里，盈盈秋菊竞放着……

炊烟、犬吠、鸡啼、鸟鸣，静谧的树林里似在沉睡的小村，这样的一份安静吸引了殷文欢，他大胆预测：

久被雾霾与喧闹困扰的京城人，一定会喜欢这样一个可以清幽的、可以彻底放空心灵之地。

当即，他决定租下村里废弃的老宅开始进行改造，尽量保留乡村的原始生态，所以，就有了我们在“寒舍”看到的外表古朴的小院。

走进这样的小院，就像是走进记忆中老家的院子，有一种质朴的亲切感。

2014年，殷文欢共投资1200万元，完成对30多个院子的改造，并整修村内外道路、解决用水用电等问题，将一个逐渐破败的“空心村”改造成一家高大上的“乡村酒店”。

为取得政府支持，也为带动当地村民一起致富，“寒舍”在当地成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。

村民以房租入股，年底进行分红。

一间房的房租是1500元每年，一亩自留地的租金是1000元每年，山场属于村集体所有，一年的租金是3万元。

然后租金按照四舍五入的方式计算，假如有三间房，租金是4500元，就给村民5000元，另外，每五年租金增长10%。

成立合作社还有一个好处，国家法律规定租赁期限最长只能20年，有了合作社，就可以解决这一问题，长期租赁了。

通过这种合作模式，村民不仅仅可以获得房租收入，还可以去山里寒舍工作获得工资收入，另外，还可以将一些农副产品卖给“寒舍”的消费者。

这种模式，被北京市政府评为“新三起来”模式，即土地流转起来、资产经营起来、农民组织起来。

只用了一年时间，山里寒舍就接待游客近2万人次，盈利近千万，短短一年，殷文欢让这里从悄无声息被世人遗忘的小村庄，一跃变身为车水马龙的网红打卡地。

冯骥才先生曾说：

古村落是巨大的文化包囊，是农耕文明的最直接体现，容纳了物质及非物质文化遗产，因此，传统村落的保护发展在乡村振兴战略中具有典型意义。

而我们现实面临的问题是，人们纷纷从故土中出走，越来越多的古村落被遗弃，所以，“山里寒舍”的成功，对唤醒乡村沉睡资源，用资本改造乡村，有着重大的现实意义。

盛名之下，其实难副？

在当下，民宿行业早已是一片厮杀惨烈的红海，相比之下，常常一房难求的“寒舍”好像过得滋润富足。

对此，殷文欢给出了这样一组数据：

2018年山里寒舍平均入住率为37%；

节假日一房难求，入住率100%；

周末入住率80%-90%；

周一到周五平均入住率20%；

每人每天平均消费500元；

2018年亏损200万元。

为何还会亏损？殷文欢解释，主要是“寒舍”投入了近2千万做帐篷露营基地。

其实，在源味君实地考察的过程中，还是隐约能看出一些问题：

首先，“寒舍”火爆主要吃的是人口红利。

临近北京，是“寒舍”能持续火爆的主要原因，长期受雾霾的影响，人们对回归自然，对绿色的渴望尤其强烈，能寻一块亲近自然之地，吃上生态的农家菜，让他们愿意掏出五星级宾馆的价格开车几小时，住一个条件相对简陋的农家小院。

而京城周边类似“寒舍”的民宿不算多，这就是“寒舍”暂时能活得滋润的主要原因，同样的项目复制到其他地区，前景就不那么明朗了。

其次，审美上还有待提升。

客观来说，走进山里，源味君还是很能被这一片宁静打动，这种北方小院的朴实无华，也让人心生亲切感，但走进室内，会生出一些惋惜之感，因为欠缺一份精致。

帐篷的内设，用砖砌的床板

如果砖砌的土炕和院子的外立墙还算是搭配和谐，那帐篷里也用砖砌床，就欠点情趣和格调了，多少有点对不起这个居住的价格。

进入屋内，过于简单的陈设让体验感打了五折

再次，居住体验感还有待改善。

因为源味君去的时候，已是休业时期，没能在心心念念的帐篷里住上一宿，但翻阅众多平台的用户评价，不难看出大家还是反馈了不少细节上的问题：

比如，夏夜蚊虫过多，当然在乡郊的民宿很难避免这一点，但在种花草树木的时候，要考虑花草以及季节和昆虫的一些相容性和排异性。

最不济，也应有必要的温馨提醒，在通风处点上无味低毒的蚊香，而驱蚊水、清凉油、花露水等也应常备。

密密麻麻的帐篷，缺乏独立的私人空间，隔音效果有限，私密性受到干扰。

在这其中，源味君感受最深刻的，通往营地的只有一条长达8公里的狭窄的山道，一遇到节假日堵成一片，会车是个极大的考验，新手司机可能要糊。

最后，主打乡村生活，但游客体验不到真正的乡村生活。

“寒舍”力求保持村里的原貌，让都市人体验久违的村居生活，但实际是圈地打造了一个封闭的、以乡村生活为卖点的度假酒店。

很多城里人想要看到的袅袅炊烟、鸡犬相闻、老农们带月荷锄归的情景在这里是不存在的，说到底，这还是城里人的乡村。

那么问题来了，这样的模式如果不是在京城，放在国内其他地方，可以复制吗？如果京城周边也有类似的业态，“寒舍”可以任性地在漫长的淡季直接闭营，续写辉煌吗？

不吹不黑，火遍京城的山里寒舍，在探索乡村振兴之路上给我们展示了一种新的打法，虽然有不少槽点，但也确实取得了令人艳羡的成功。

而且寒舍目前也在商业模式上发生转变，不再重资产运营基地，而是作为一个示范标杆项目，为更多的基地去做核心业务——托管运营，应该说殷总这一步棋是走对了。

“让乡村更美好”，这是“寒舍”宣传文案中的一句话，但我们到底要怎样让乡村更美好？源味君希望能看到更多的有识之士做出不一样的探索。

期待你的留言！

编辑 | 源味君

排版 | 小抽屉

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