简述商品房从建造到销售的成本构成

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今年楼市如这秋风萧瑟，下行态势较重，但房价对于普罗大众来说还是偏高。是因为建筑原材料与人工费高昂吗？下面从商品房从无到有、再到手的三个阶段：开发、建造、销售，详细解读商品房的出品成本构成。

第一， 开发。主要包括土地费与前期设计概念费。土地费看楼盘位置，市区核心区价格较高，一般为200万元/亩，折算3000元/m2；边远郊区50-100万元/亩，折算约800-1500元/m2。也不排除有拿地成本300万元亩的好地段楼盘。

第二， 建造。包括桩基基础、土建砌体、门窗工程、地下室、电梯、保温外墙、水电安装等各种费用，条目较多较繁，在此不再赘述。简单说来，高层建筑造价基本上2500元/m2，小高层一般1500元/m2，别墅产品一般500元/m2。

第三， 销售。主要包括广告费、策划费、销售代理费。置业顾问的销售提成一般是房价的1-4‰，所以折算下销售费用，高层一般在100-200元/m2。高端楼盘可达500元/m2。

下面青岛市区某楼盘高层楼房成本列表汇总价。

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