名校地铁 加持李村东，绿城深秋 帘卷海棠红

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01、市场冷才能获得性价比

2019年的10月，对众多开发商都是一个比较残酷的考验。市场确实进入冷周期了，整体上再也见不到热销的局面了。众家开发商大多是愁容满面，面对冷清市场是无可奈何。

但是，沧海横流，方显英雄本色。大家都销售艰难的时候，就看出谁家的口碑过硬了。

房子是大事，买一套要耗尽半生积蓄，因此对买房决策，必然要靠老业主们的口口相传，了解产品质量，了解物业服务，了解性价比，等等。

绿城在青岛的最大楼盘理想之城的最后一个组团的海棠印月，自去年起，就受到青岛广岛购房者的关注，基本上属于青岛市区最热的刚需加改善盘，一年来热度不减，持续增温。

夏天的开放售楼处之后，海棠印月释放出2万出头的均价，轰动楼市，一周之内就有4000人到访，可谓盛况空前，人流涌动。

这些结果倒是在意料之中，这是因为市区第一大盘的理想之城，经过十年开发，积累了数万老业主家庭，这些人通过不断地持续介绍，将全青岛客户引来，所以，绿城基本上每次开盘，老业主及其相关人的购买率都在一半以上。

9月21日的开盘，因为客户超过了1300组，人数超过2000人，所以只能在体育场举行了。当天传来捷报，推出的北区672套房源基本去化完毕，收金19亿，可谓再创青岛北部楼市的新纪录。

即便所有的房子都被选走，还是会有一半的客户会失望而归，因为此次中签率只有50%，但是请不要着急。好戏在后头。

东李楼市在秋天又有了新变化。

02、东李土地为何要高调推介？

正当融创也把最后的300多套小组团产品也改为毛坯以应对绿城把客户都吸引走的局面之时，东李世园会传来再次大面积放出土地的消息。

10月10日，青岛市自然资源和规划局举办了土地推介交流会，推出李沧世博园西侧近700亩国有建设用地（住宅+商服等），共18宗地，总建筑面积超过80万平，可谓规模不小。

这非比寻常，是多年来青岛首次举办的规划成果和土地推介交流会，邀请了40多家主流地产企业参与，大家都兴趣很大。

因为市区真正有点土地的就是李沧了，而东李近几年几乎没有大地快出让，尤其是住宅地块，市场只能靠消化老盘，到现在也已经接近枯竭，供应即将断顿。所以这次开闸，自然让饥饿的开发商都虎视眈眈了。

悬念在于，这次是采用熔断方式还是猜房价竞地价的模式？是一家拿还是众家分？是高地价竞争还是设条件？

据参加推介会并做了深入调查的开发商透露，不管采用何种方式，这次的地价都不会低。不仅仅是僧多粥少争夺激烈，还因为世园集团需要还清银行债务，都要靠这些土地款。这也是高调举办推介会的原因所在。

按照市领导要求，这些土地年底就有望挂出来，到时候必然是一场拍卖争夺大战。东李楼市又要热闹一番了。

当面粉贵了的时候，面包的价格自然不会低。而这些土地变成房子还需要很长时间，更何况离李村中心还比较远。要近的话，还得看海棠印月南区。

03、山之南与湖之北，公园里阳气生

按照中国传统的风水观念，山南水北谓之阳。海棠印月背靠高耸的卧龙山，北侧是熙园的洋房，南侧是金水河公园，中间一个大湖，常年蓄满绿水，四周绿树成荫，杨柳倒垂。

正好是依山面湖，南低北高，东向是晓风湖畔的洋房， 南向是院士港的科研楼，都没有高楼阻挡视线。尤其是海棠印月南区的各个楼座，可以俯瞰公园绿色和大湖碧波，东眺崂山，南望双凤山，可谓风光无限，风水绝佳。

公园早已提前建成，只待海棠印月小区建成使用，便可融为一体，简直就是为小区配建的，这在市北等地容积率比较高的区域搬过来的业主而言，生活满意度会有巨大提升，因为真正是生活在公园里了。

说到具体产品，海棠南区作为绿城经典二代高层，受益于绿城首席产品官宋卫平反复强调的“颜值、贤惠、聪明”的产品设计理念。

其中“颜值”——外立面部分，很多人在开车过青银高速李沧段的时候，应该能对绿城理想之城最西边的几个组团留有深刻印象，无论诚园还是郁金香岸的外立面，比起周边楼盘，显然要漂亮的多。

“贤惠”——贤惠就是温度，户型优化，海棠印月南区虽然是毛坯房，但是户型设计是经过精装设计师差不多20多稿的反复优化，可谓下了苦功夫。

“聪明”——在景观营造方面，以更加适合的“playscape&landscape”理念，摒弃了树木花草和器械的简单堆砌，让景观成为一个整体的、具有生命力的游戏场所，可以更好的激发各年龄段业主参与互动，创造和引领更积极的未来生活态度。

除此以外，海棠印月南区还有针对高端客户的10套复式房源，据说堪比“度假酒店”，景观更是无敌。这10套房子，具体信息尚未释放，毕竟200平左右的面积，总价怎么说也得小500万，有点别墅的感觉了。

04、地铁旁边的学区房

关于商业配套，前面金水路南就是已经投入使用的绿城天地商业综合体，既有商业写字楼，也有餐饮零售等诸多日常生活必需的丽达购物中心，从自家单元门走路5分钟之内就可到达，十分方便。

近日，青岛市城市轨道交通三期建设规划（2020-2025年）公众参与第二次信息公示公告。

本轮建设方案拟包括7条线，首当其冲的是2号线二期工程段 ，也就是李村东延长线，其第二个站口——佛尔崖站，就设在项目旁边。通过西边的李村站连接整个市区，通过东边的世园站连接崂山和蓝色硅谷，可谓四通八达。另外根据轨道交通的三期规划来看，15号线金水路站也是在这附近。

就学校而言，目前崭新的合水路幼儿园已经开学，而佛尔崖小学正在紧锣密鼓地建设中，很快就将投入使用。

在教育上还有一个巨大利好传来，就是青岛实验初中（原育才中学）李沧分校的土地问题经过李沧区数年努力，在这个十月终于解决了拆迁问题。

自2014年以来，有关部门年年说学校就要开工了，以至于无论开发商还是购房者都不敢太相信此事。经过5年的延宕，该学校有望近期开工，并在2021年投入使用，这将改变李沧区没有优质初中的历史，在整个李沧区的基础教育中建立公立名校的标杆，成为整个李沧区未来最重要的学区房片区。

而这里所囊括的区域，基本就是绿城理想之城的区域，本来就是绿城的品牌和物业作为支撑了，无非就是缺名校， 名校到位之后的未来前景，就是市北的新都心又有什么不能比的呢？

在这几大优势的加持下，海棠印月无疑将成为东李最重要的小区之一，前景看好，所以这次南区的再次推盘，理所应当的是热度不减。

当然了，这些硬件，你如果去销售中心，置业顾问不一定能给你说这么多，至少学校这个事情上，她一定跟你说“一定要以官方信息为准”。

其实绿城之所以有这么高的口碑，经得起市场的考验，除了产品硬件之外，最关键的是软件到位。

绿城2009年创立的园区生活服务体系涵盖了健康、居家、教育三大系统，并在后续随着产品开发遍布大江南北的实践过程中形成了具有绿城特色的服务IP。

2019年春天，百忍老师也去杭州参加了绿城本年度的品牌发布会，园区服务2.0也做了全新发布，未来3-5年，绿城也将持续在生活服务上进行探索，这也是除了房产品品质之外，绿城能屡获业主满意度第一的关键所在，有形无形的也为海棠印月提供了另外一种支撑。当然，也是大部分开发商所无法比拟的。

上个周末刚刚举行完毕的绿城MODO（魔豆）音乐节，吸引大批业主和音乐发烧友乃至网红前来助阵，氛围极为浓烈，火爆异常。作为绿城持续五届的一个音乐节，已经成为了品牌的又一张名片。

开发商一般就是卖完房子，就把服务甩给物业了事。绿城不是如此，而是继续播种，持续耕耘，当然会有比别人更大的收获。

学区绽放公园里，绿城深秋海棠红。你看到海棠印月这个秋冬的收获，其实是理想之城无数个春天播撒的结果而已。

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