拨开云雾见月明，红岛高新区行情和各片区简析

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最近，高新区变为功能区的消息被广为传播，大家开始议论，热闹的红岛是不是要凉了?

讲一个事实青岛红岛高新区的房子，或者说青岛红岛高新区的楼市，几乎对得起所有的买家。（那些傻傻的去交茶水费的朋友除外）

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最严限购，维持了高新区房价的稳定

我们都知道，2018年3月份到现在，青岛各区的新房都有大概25%的跌幅。但是，唯独红岛高新区，因为限价的原因，2018年到现在，高新区的房价，拉出了一个横盘，或者是一个很小幅度的上涨。

换句话说，如果你不幸在2018年选择进入青岛楼市，除非你买了高新区，否则资产下跌这个事情，是绝对无法幸免的。

这篇是我们在2018年4月的一篇文章《多军的提醒，现在的房价不正常》，

当时我们已经注意到青岛房价不正常，并在文末做出了预测：

“而且他们特别后知后觉，即墨5000的时候为什么看不到他们的冲锋？跟着他们，往往就一个结局，被套。”

所以，整个2018年，对于看明白局势，又想买房的人来说，有且只有一个选择，那就是高新区摇号。

中欧摇完世贸摇，世贸摇完新城摇，新城摇完鲁商摇。摇啊摇，从6月份一直摇到10月份看，才跄跄捡了一套。

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看得见的手，为高新区预留了更大的发展潜力

为何高新区执行了全青岛最严格的限价政策。

有人说，是因为当初房企拿低价便宜。但这并不是主要的问题，城阳和即墨的房企也有两三千拿地的，为啥当时他们没有限价到13000-15000.

最主要的原因，是缺少人口。高新区平地而起，常住人口基本为零。而人口，是一切经济活动的基础，也是一切价值认同的基础，有人的地方才有价值。

钢筋水泥本不值钱，是因为有了人，才变得值钱。

领导们自然明白这个道理，所以在楼市大幅震荡的时间里，用一双有形的手去平抑房价的波动，既降低了后来购房者的进场门槛，也保护了已购房者的利益。

虽然这么做会牺牲掉KFS的短期利益，但是对高新区整体来说，是有利的，随着人口的增加，经济会得到发展，人口的涌入会加快，进一步促进了高新区房地产市场的发展。

总的说来，高新区的限价是一个共赢的方案。

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就业中心正在形成，人口聚集迹象

高新区从零开始，缺少人口是事实，但是不能总用这一条来评判一个片区。目前高新区大量的房子还在建设中，预计到明年下半年到后年，会有一段集中交付期，到那时候，人口的情况才会有所改观。

虽然人口暂时没有上来，但是趋势已经在慢慢的呈现。

晚上我们走火炬路是，常会观察一下卓越蔚蓝群岛亮灯情况，观察的结果是蔚蓝群岛的入住率非常高，几乎是住满的状态。

我们也会通过道路的拥挤程度来判断人的流向。以下两张图，显示了双元路和火炬路修建立交前的路口交通拥挤状况。

我们可以看到，早上，由青岛城区向高新区方向堵车，晚上，由高新区向青岛方向堵车。

这个潮汐车流，显示了当前高新区每天的人口流动情况，换句话说就是，高新区已经成为一个举足轻重的就业中心，并吸引了市区人们前来工作。

而我们知道，长期的远距离通勤，感受并不好，一旦工作稳定下来，人们就会想着在高新区购置房产，于是生活重心也开始慢慢的向北迁移。只要高新区继续吸引产业，扩大就业，这一人口流动状况就不会发生改变，而且会越来越呈现加速的趋势。

而在最近发布的青岛市2050城市规划中，我们看到红岛高新区有4个区域核心，其密度和主城区相当，并将其他区域远远的甩在了后面。从中我们可以看出红岛高新区在青岛市里的定位非常高，这也会是未来大青岛城区的重要一极。

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高新区各板块解析

关于高新区各住宅片区，我们之前的文章有过分析《【盘点】红岛地段的选择题，你准备落子在哪里？》考虑到时效性的问题，这里我们再简单做下梳理。

1、高新区东片区

高新区东片区的定位最为清晰，几乎可以认为是纯居住区，并配有相应体量的商业和教育配套。

其中具体的楼盘为：中欧国际城、世茂系列、珊瑚湾、星雨华府、新城云樾晓院，外加海信红岛府和融创一号院两个小盘。

因地段和拿地价的关系，高新区板块一直是高新区最便宜的板块之一，价格基本集中在13500元/平上下。

特点是开发时间早，在高新区各片区中最先成熟，走环湾大道的话，距离主城区更近。

地铁方面，规划中的10号线会在宝源路设站。

2、高新区中片区奥体板块

这块区域主要由几个小区构成，分别是：卓越嘉悦、碧桂园翡翠城、世茂璀璨天城、海尔珺玺、鲁商蓝岸新城。

严格来说，该区域并不是奥体板块，距离奥体中心，还有一个火炬路跨线桥的距离。

该片区最引人关注的就是青岛58中分校，我们不否认这个学校的价值，但我们还是想提醒一句，58中是高中，是要考试的，学区房情节的朋友注意下。

商业方面，鲁商蓝岸新城南边配套了5万平方米的银座商城。

价格方面，目前该区域的住宅均价为14500左右，多为大户型，只有卓越嘉悦有89的小户型，均价到了15000，但因为总价低，最近的一次开盘，也实现了开盘售罄。

这个片区的特点除了学校，轨道交通方面，距离8号线地铁站比较近，大概2-3公里，坦白说，并不是很近，未来9号线和10也有可能在这里交会，到时候轨道交通方面会得到真正的改善。

3、高新区中片区智力岛板块

该片区楼盘并不多，分别是融创腾讯双创小镇，高实景苑，中海红著。

高实景苑13200均价，现在卖的差不多了，基本剩下一些低楼层和顶楼了。腾讯双创小镇现在开始推精装洋房，品质不错，价格为14000-16000，值得关注下。中海红著精装洋房是15500左右，已接近售罄。

这一片区虽然名气不大，但其实占到的资源还是很多的，前期我们团购高实景苑，对此就有分析，谁让我们在那买了呢，索性就多分析一点。

智力岛是高新区管委所在地，也是未来高层写字楼集中的地方，看规划就知道，领导们估计想在这里搞一个小曼哈顿，所以这里会成为高新区的就业中心。

往北是上马的商业中心，红色部分规划的都是商业，这个片区将成为未来高新区和上马的最大商圈，人气自然没有问题。

周边由高新区的水系环绕，公共绿地充足，环境不错，属于闹中取静的一个片区。

地铁方面，城阳区接下来的9号线，会走岙东路，到时候附近会有个站点。

4、青岛中学板块

这一片区的盘，主要是招商海德系列和保利紫荆阁，环境不错，上青岛中学和清华附中会比较方便。

商业配套方面，我们看规划图可以看到，这一片区和其他片区相距较远，商业配套目前来看有些欠缺。

目前招商海德公园的二手18000-20000，紫荆阁的叠拼目前释放的价格是16000左右，具体价格要等开盘才能知晓。

5、红岛南片区

红岛南片区最主要的盘就是红岛湾，红岛湾是一块地，被三家开发商一劈三块分别开发，于是有了融创红岛湾，新城红岛湾，保利红岛湾。其中融创红岛湾已经清盘。

三个楼盘地段无明显差异；价格无明显差异，均价15500左右；户型无明显差异，都是140往上的大户型，目前保利红岛湾有120平米的户型，入场门槛更低。

该片区比较独特，周边的村庄还没有完成拆迁，土地整理进度缓慢，等到交房时，估计也不会产生居住氛围。

红岛南片区的传言基本上也销声匿迹了，但红岛湾的房子仍然有很多人关注着。因为它的区位优势得天独厚。

从区位上看，红岛街道是插进胶州湾的一个半岛，我们找一个青岛东部城区的地理中心——新都心为基准点，测量两地的路程距离——开车从红岛湾到新都心，大约为17公里，和它处在同一纬度的是天泰城，距离新都心大约14公里。两地当前的房屋单价相差无几，区位也相差无几。而且8号线开通在即，天泰的15号线还处在规划之中。

不管是工作在高新区还是工作在市区，红岛湾都是一个较为理想的选择。

以上，是我们对于高新区各片区的一个简单分析，从规划图上看，高新区的大部分土地为产业用地，住宅用地并不多，属于一个比较稀缺的状态。因此，我们认为高新区的房子是有投资价值的。

而上马街道的土地大部分为住宅用地，所以我们可以想见，未来这片地方，会呈现出上马居住，高新区上班这么一个状态。

而高新区现有的几个住宅楼盘，则会因为离就业中心更近，并拥有更多元更优质的教育的原因，房屋的租金收益和增长潜力都会更高。

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