青岛各区的定位——我们为什么买北岸城区

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青岛，论经济总量来说，是北方排名第三的城市，在全国排名第12名，算人均的话是14名，算人均收入的话，也是14名。

放在全国几百个城市里，名次很靠前。但我们一直说，大城市才有房地产，大城市的房子才值钱，345线小城市，房价无限趋近于零。如果我们只买全国排名前15的城市呢？

上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波。

那青岛就成倒数了。如此说来，青岛的房地产的投资价值，其实并不算太高。

可要是我非得要在里面找价值呢，还是能找到的，比如我们加上“海滨城市”这一条件，前15名中，就只有上海、深圳、天津、青岛、宁波这五个城市了。

当然你加的的条件越多，最后剩的选项也就越少。

总的算起来，青岛虽然在全国排名一般，但放在北方，仍然是个耀眼的明星，城市的IP价值仍然很大，承载着北方人民对居住，旅游，置业，养老的远大梦想。

关于青岛，其实真没什么好吹的，总体来讲除了能看海，就是物价高，工资低，你来了青岛，就认了吧。

能看海值钱吗？我觉得不值钱，倒是这个气候值点钱，值一平米多3000块吧。

既然大家来了青岛，我们还是说道说道青岛的内部，更实在一些。

在平原城市生活就的人们会习惯问环线在哪，有了环线，就可以对应房价，一环买不起去二环，二环买不起去三环。内环买不起去中环，中环买不起去外环。

可打开青岛地图，就很蒙圈，只看市内四区的话，会发现它没有环线，地段等级是呈现带状分布的，南岸最贵，越靠内陆越便宜。

我们大部分人，对青岛板块的定位是这样的。

这也是目前房价梯队的构成。也是目前青岛地段的鄙视链。

是的，我心心念念的城阳区，对大部分青岛人来说，就是大号农村般的存在，连我们去李沧区，也会自我调侃说：乡下人进城了。

这个地段认知，在过去是没有问题的，但当我们拉大城市框架，将整个胶州湾放在眼前时，我们自然发现了这里面有个问题：

鉴于青岛的地理条件，如果内环放在市南区，它对周边的辐射是不充分的。

北京的二环可以向八个方向辐射，上海的内环也能向8个方向辐射，而青岛的内环，最多只能辐射两个半方向，向崂山，向市北，因为还要过海，所以向黄岛的辐射算半个。其他的都辐射到海里去了。

核心区对周边的带动能力没有发挥出来。再加上十梅庵附近，被地形卡了脖子，南北主干道只有环弯路，重庆路，黑龙江路，青银高速四条，长期满负荷运营。提升空间已经不大。

想想进首都北京的通道有多少条。北京的咱就不放了，下面是济南的图，差距还是很明显的。

所以青岛像北京、济南一样，搞单核心是搞不下去的（北京不也搞出了一个通州），通往红岛，胶州，黄岛的所有的直线通道，都在海里了。

也正因为如此，长期以来，城阳、即墨、胶州自搞一套，独立发展。

在市里上班的人，是不会买城阳的，因为那点工资对不起一天3个多小时的通勤，也正因为如此，他们不知道，在城阳住的人，也很少去市里上班。

这是大家的区域认知差异的主要根源——北岸城区，是独立般的存在。

回到大青岛的建设，因为地理条件的限制，青岛要想建设成超大规模城市，只能朝着多核心发展，拥湾发展，东部城区，北部城区，西部城区，各自成核，协调发展。

最终的形态，有点像北京城抠掉了3环以内的区域，3-5环间，全是核心，环胶州湾城市群。

写到这，其实我是悲观的，我们就算知道了青岛未来的框架，但想达成最终目标，关键是还需要执行啊。

我大青，没人啊！

我们打的广告，可是常住人口700000人的大城啊。

你想造城，最主要的就是人，你把落户标准搞那么高，到底是想干啥。而且就现在这个情况，就是降低了落户标准，也不见得有人来了，普高升学率50%，放到全国都是笑话，谁来。

比如说一张白纸的高新区，中欧国际城，占地2500亩，建筑面积400万平方米，号称都住进来，有10万户的超大型社区，它规划多少义务教育资源呢？一个每个级部200多个学位的公立小学，和一个差不多规模的私立小学。

What？

青岛总体教育资源都很紧张，前几年人口进来的太快，生的有点猛，教育配套没有跟上，这个欠账，还需要慢慢补。这是一个利空因素，这对青岛楼市形成压制，阻挡一部分外地刚需的进场脚步。

不过也不是特别重要，反正现在出生的孩子，也没有前几年多，既然前几年孩子都有学上，自然不会差你一个学位，大不了就上的远一点。

新的学校，两年就能盖好。

利空说完，我们讲讲利多。刚才说了，青岛将是一个多核的城市，沿胶州湾分布的多核。

多核有什么特点呢，就是他的核与核之间的价差不是特别大，长远看，多核城市的各地的价差会逐渐拉平。

比如深圳

我们目前也看到了这个趋势，就是李沧区和市北区在部分区域上的房价非常接近了。

随着地铁的开通，各区之间的隔阂将被进一步打通，区域面向整合，房价的价差进一步逐渐缩小。

君不见，城阳区和李沧区的房价比，已经由2016年前的1:2，变成了现在的1:1.5了。

这就是我们为什么看好城阳和高新区的原因，即便是青岛的房价没有破新高，新区的价格也会渐渐追赶上来。

至于红岛高新区的什么重大利好，红岛高铁站，胶东机场，青岛中学，医疗中心，奥体中心，会展中心，市府搬迁等等，我们通常是不讲的，没有意义，建造城市和运营城市是两回事，不会因为你搞几个地标建筑就能把一块地区带动起来。

这些所谓的利好，就是不兑现，我也会慢慢追平你，这些利好万一见鬼了，还真兑现了，保不齐我就会反超你。

左右都是赚。

人生艰难，买的就是个心安。

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