购买了“烂尾楼”购房者究竟该如何维权？

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近日，家住城阳区的张女士就房产问题向律援行动求助，她于2013年1月购买了位于城阳区银河路某小区的一套新房，随后按照购房合同约定向开发商一次性付清了购房款，并于同年10月份在房管部门网签了《青岛市商品房预售合同》。

按照合同中约定，房屋交付必须满足房屋竣工验收合格，并且交房日期定于2013年12月31日前，至今距离约定的交房时间已过去6年半之久，房屋仍未通过竣工验收但开发商已违规进行了简单交付；此外，在订购直至签署商品房预售合同的过程中，开发商都没有向张女士告知房屋为开发贷款抵押状态，张女士到房管部门查询后才了解到这一情况，之后才在合同附件中发现标注有该房屋的开发贷款抵押信息。

张女士还说道，几年间，小区业主们多次联系开发商咨询，何时房屋才能达到竣工验收标准完成验收并办理房产证，开发商一次次信誓旦旦的承诺新的时间，又一次次失信。2017年左右，开发商在未完成竣工验收的情况下，通知业主可以领取钥匙入住，安排物业给业主发放钥匙并收取垃圾清理费，很多等不及的业主已装修入住；大部分业主也没有拿到房屋延期交付的违约金。此外，小区房屋质量也存在很多问题，前不久，因降大雨，导致该小区多个居民家房屋漏水，部分墙面也存在大面积渗水痕迹，反映给开发商却无人监管与维修，住在这样的房屋里有很大的安全隐患。今年7月底，张女士电话联系开发商，开发商一位负责人称，小区还有多个项目未完工，而且因资金不到位，无法就小区竣工验收时间给出明确答复。

更令人担忧的是，开发商在该小区向两个银行进行了三项开发贷款抵押，开发商至今全部未解押。

张女士问，在这种情况下，购房者如何主张自己的权益？如何尽快让“烂尾楼”完工并且确保房屋产权能够归属自己？

山东元鼎律师事务所律师隋锡进律师认为，在商品房买卖过程中，由于开发商利益所驱，时常存在买卖中的商品房被抵押、延期交付等情况，因此出现了一些法律关系较为复杂的商品房买卖合同纠纷，就张女士反映的情况，建议在向开发商主张权益的时候，注意以下诉求：

山东元鼎律师事务所 隋锡进律师

1.房地产开发贷款抵押是指开发商为了从银行贷款，以开发项目的国有建设用地使用权和在建工程以不转移占有的方式作抵押担保的行为。但是通常开发商在销售房屋的时候，按合同约定，买房人交付的房款进入开发商的的预收款监管账户，然后开发商向银行办理解除抵押，以备办理商品房预售合同网签以及商品房权利证书等。本案案情是开发商已经全额收受房款，但并没有给予解除抵押，显然开发商违约将房款挪作他用而解押不能。因此，张女士可以提起民事诉讼，要求开发商给予解除抵押，办理房屋产权证书，并以开发商欺诈、违约为由，向开发商主张违约和损害赔偿责任。

2.由于开发商办理了开发贷款抵押，因此，张女士的商品房权利与银行抵押权发生权利冲突。对此冲突，张女士可以根据物权法第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，向法院提起行政诉讼，请求法院确认自己对商品房享有所有权。张女士也可以行使合同解除权而提起民事诉讼，请求法院确认商品房预售合同有效并且认定由于开发商的根本违约导致合同目的不能实现，因此张女士可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定处理，可以请求解除合同，并请求开发商承担相应的损害赔偿责任。

3.张女士购买的商品房，由于开发商没有按照约定在2013年12月31日之前交付，张女士和其他购房者对开发商的延期交付合同违约行为进行了多次交涉，开发商在尚未验收的情况下违规于2017年将商品房予以交付，严重损害了张女士的合法权益。对此，张女士可以向人民法院提起民事诉讼，要求开发商向自己支付延期交房的违约金，同时也可以以商品房未经验收交付违约为由向开发商主张损害赔偿责任。

如果您有涉法疑难问题，请关注“律援行动”或留言，将有机会由专业律师为您解答。

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