大趋势：西海岸楼市的严峻形势

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上一期大机会：西海岸楼市下半年预判！我们分析了西海岸沿海一线高端住宅供应的结构性短缺将是下半年楼市的大机会，但是这个形势远比想象中的要严峻，因为最近的一个供地已经开始采取强制措施了！

8月6日，西海岸沿海1宗纯住宅地块被一家地产公司以3.5亿的总价竞得，楼面地价3962元/㎡；地块占地面积71725㎡，规划建面88221.75㎡，但住宅将全部提供给中科院青岛科教园教职工购买 。出让条件也十分苛刻须在古镇口融合区为高等院校建设5亿元以上的教学科研设施。

1:沿海低密度洋房成本跨越式上涨：首先这是一块容积率≤1.23的低密度沿海区域的纯住宅用地，我们看到的3962元/㎡楼面价只是一个表象，因为必须要建设5亿元的科研设施，要知道拿地也才3.5亿，实际拿地楼面价成本逼近一万/㎡。如果按照正常的成本，入市的洋房产品将在两万元/㎡以上，要知道这只是西海岸价格还不是很高的古镇口。

2：沿海低密度住宅用地潜在供应非常严峻：为什么这个地块建好的洋房不对外出售？很明显ZF知道这种容积率的地块在沿海主城区已经快用尽了，他们对控规和土地供应最清楚，必须先保证在这里做产业的科研人员先可以买到，形势非常严峻。

原扇贝岛消失，星光岛周圈土地用途让位产业发展

如果古镇口结构性短缺还只是一个趋势的话，那么灵山湾中心片区已经在面对的问题了。灵山湾片区地势本来就十分狭窄，沿海一线的供应只能填海去补充，但是现在填海已经被国家明令禁止，以前的扇贝岛在新一轮控规中就没有了，而且灵山湾片区现在影视产业发展的有声有色，急需更多产业用地作为补充，星光岛一圈近千亩的住宅用地全部变为红色的商务和商业用地。这在以前的楼市来看都是不可思议的事，很明显发展产业是目前区政府认为最重要的事情。

灵山湾沿海一线最具价值区域

从东方影都到西海岸国际体育与文化中心的灵山湾沿海一线正中区域只有三个住宅用地，也就是前几年建好的诺沙湾、科达天意华苑以及目前在售的鑫苑 ·御龙湾，这三个盘就是灵山湾沿海一线最具价值的代表。

为什么诺沙湾一期、天意华苑高层二手房价格明显高于后面小区四五千一平方？后面的房子只能看山，只有这三个盘的高层可以拥有灵山湾无遮挡的视野。

一个更有价值的机会也来了，从图上可以看出诺沙湾和天意华苑高层前面都是用来建设很奢侈的别墅产品，因为这一块又是低密度又是沿海一线无遮挡，实在太稀缺了，是最好的别墅用地。但是鑫苑 ·御龙湾前面这片土地居然将推出洋房产品！

而且这次的产品力可以说很有诚意，地下及一层均设计精装入户大堂，只有在豪宅中才能达到这样的标准。

一般普通住宅的层高在2.8-2.9米左右，鑫苑 · 御龙湾的洋房标准层直接定标3.2米，首层层高更高达约3.5米！至少从已知的楼盘这是最高的，这是之前完全没有见到过的高端，更高的层高不仅仅是看起来更大，将住房面积向上发展，实现光照面积的有效扩充，比普通住宅有更高的采光度，通透、朗阔的空间环境，心理和生理都能获得较大的愉悦感。

另外鑫苑 · 御龙湾一层还有约30-150㎡私属大庭院，经常探盘的应该知道现在带院子已经凤毛麟角了，而且这个院子的面积堪比别墅的院子，南北双采光下沉庭院，虽然是洋房但是还是按照别墅的品质去定位。

不仅如此，鑫苑 · 御龙湾洋房还对标大平层的大面宽设计，阳台宽达7.2米，视野很霸道。主卧步入式衣帽间、独立卫浴及豪华浴缸；配置中央空调及新风系统，这些细节确实非常到位。

首开洋房分布

鑫苑 · 御龙湾整个洋房占比也非常少，就这几栋，稀缺性可以得到很好的保障

别墅的土地价值将全部赋予在洋房产品上，等于可以只用购买洋房的资金就能撬动富人最需要的高端资产。可以想象鑫苑 ·御龙湾洋房的价值和潜力！

西海岸这五年的高速发展，城市区域功能布局发生的很大变化，其中的最明显的一点我认为就是沿海区域赋予了更多的城市功能和价值。不同于一开始普通沿海城市粗暴的将海边大面积定性为住宅用地，西海岸将新建的剧院、酒店会议、会展、公园、体育场馆大多都统一布局在海边，大量的沿海住宅用地消失！城市发展的趋势也造就了城市投资的大趋势，在以后的十年，西海岸的高端住宅需求将会十分强劲，一套汇聚灵山湾最核心资源的墅级洋房将是价值投资的不二之选。

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