国家战略看青岛 上合最火是胶州

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楼市的降温已成大势，但是青岛却在逆势飞行，特别是“南深圳、北青岛”的国家战略导向。尽管青岛各方面距离深圳还是差距明显，但是中央的扶持加上自身的努力，还是给人很大的想象空间。而中央相关文件提到的战略落脚点即是“上合”，而青岛最火的也非“上合经贸区”所在的胶州莫属。作为“大青岛”的腹地门户，胶州这两年的发展势头甚至盖过了“红黄蓝”。

2018年7月24日，《山东沿海城镇带规划(2018-2035年)》出炉，其中提出要优化行政层级和行政区划设置，适时推进胶州撤市设区。而近期胶州两个乡镇改制为街道办，似乎也预示划区将近。三湾三城大青岛的发展战略点明了青岛的布局和发展方向，根据战略布局：胶州湾定位是中心湾区，环胶州湾的东、西、北三岸是未来的中心城区。环胶州湾是青岛的战略核心，而胶州好像是起步最晚的区域，如今热度后来居上，到底有何原因？

胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，因东南临胶州湾，以胶水而得名。1987年2月经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市。陆地面积1324平方公里，海岸线25公里，常住人口89.33万人。胶州市依托青岛市的发展战略，立足自身优势，构建“一带、两区、四板块”的空间发展战略，积极探索一条适合自己发展的成长之路。随着“四大国字号产业平台”相继落户开工，胶州城市能级将进一步提升，与西岸、东岸、北岸 城区无缝链接。

国家级开发区打造高端智慧新区。2012年12月11日，国家级开发区成功获批，成为继青岛经济技术开发区获批后30年来，青岛市域范围内首个新获批的国家级开发区。胶州欧亚经贸合作产业园正式获得商务部批复，成为我国沿海首个面向欧亚的国际性产业园区，也是上合组织实业家委员会在欧亚布局的四个产业园区之一。

依托4F级胶东国际机场，建设国家级临空经济示范区。2014年10月11日，胶东国际机场获国务院、中央军委正式批复，打造面向日韩地区门户机场、东北亚地区重要的综合交通枢纽。高效推进机场项目建设。协同推进青岛轨道交通、济青高速、机场快线和济青高铁、青连铁路等交通体系建设。

青岛欧亚经贸合作产业园区打造国际产能合作平台。青岛欧亚经贸合作产业园区是经商务部支持建设的中国境内唯一的欧亚经贸合作园区，建设“面向欧亚、对接日韩，多边互动、区域合作，多式联运、关检联动”的国际转口贸易综合枢纽。

建设多式联运全国示范区，打造“一带一路”双向开放桥头堡。2014年12月11日，多式联运海关监管中心正式获批，成为继西安之后的全国第二家，海关总署确定将胶州打造成为全国示范区。2016年7月8日，胶州湾国际物流园成功获评首批29家“国家级示范物流园区”。2018年，中国—上海合作组织地方经贸合作示范区落户胶州，也是对胶州莫大的肯定，提升了胶州的竞争力与国际知名度。

大沽河省级生态旅游度假区提档升级。大沽河沿岸总投资100亿元的服务业项目组团加快建设，宝龙美术馆、房车基地等项目投入运营，打造一条集休闲旅游、康体保健、文化创意、养老服务、特色商业等功能为一体的服务业产业链，带动高端服务业蓬勃发展，迈入创建国家级旅游度假区新阶段。二 多重的利好

中央定调两大新示范区：南深圳，北青岛！7月24日，中央全面深化改革委员会第九次会议，审议通过《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》《中国-上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》。

一、轨道交通的新枢纽。在青岛地铁整体大规划中，通往胶州的地铁线也有4条：8号线、12号线、14号线、16号线。8号线是一条北上线，从市南五四广场途经老四方，李沧，红岛最后到达胶州北站，线路长约60.9km。地铁8号线最大的亮点——连接青岛北站与胶东国际新机场，串联空港经济区，这使得“大青岛”的概念层级更加扩大。

12号线自黄岛区金沙滩景区，止于城阳上马街道。14号线线路起自胶州北站，向北进入平度中心城区，线路长约59.4公里。16号线线路起自城阳区上马街道，止于即墨海泉湾。支线从16号线正线引出，向西经李哥庄镇进入胶东机场。另外，备受瞩目的济青高铁预计2018年12月份通车，济青高铁经停胶州北站、青岛机场站，在便捷联结与青岛市区的同时，极大地加强了与省内其他城市的沟通。

二、新机场的大本营。机场位于胶州市中心东北11公里，大沽河以西、东外环以东、胶济铁路和胶济客运专线之间，距青岛市中心约40公里。该场址周边交通优势突出，拥有青银、青兰、沈海3条高速公路，胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线4条铁路和胶济客运专线胶州站，规划中的济青高铁也下穿胶东国际机场并设机场站，已形成纵横交错、四通八达的道路网络，为场址提供了良好交通条件，利于打造陆空综合交通体系。为区域性枢纽机场、面向日韩的门户机场。正在修建的机场高速和即将开通的跨海大桥胶州支线，无疑是最近的利好。

三、上合经贸示范区。胶州市方面，市委市政府也提出了胶州要争创山东自由贸易港区核心区的未来目标：“要在产能、商务、人文、科技、金融等方面全面对外交流，打造对外开放新高地”。借助上合经贸区的建设与贸易物流综合枢纽的硬件优势，让胶州在自贸港区建设的比赛中，有机会率先“撞线”。山东半岛位于东北亚经济圈交通枢纽位置，而胶州市又是山东半岛联结海内外的重要交通咽喉，紧邻并串联青岛港、前湾港等港口，凭借“海、陆、空、铁”的立体化交通体系，在全省建设自由贸易港区竞争中，具备雄厚的实力。

四、生活服务大配套。北方消费中心预计2022年建成，总投资约300亿元，规模相当于3个万象城，北方消费中心将会成为青岛最大最高端的繁华商圈之一。着力打造“一站式”购物和“体验式”消费场所，构筑全方位的休闲购物空间。北方消费中心放眼山东半岛和整个北方，济南一个小时到达、潍坊20分钟到达，比市区开车过来还要方便。

上海东方医院----在建的上海同济大学东方医院是胶州市首个三级甲等医院，总投资约10亿元，总建面13.5万方，该医院设置床位2000张，预计2019年完工。

2016年12月9日，胶州市与青岛大学正式签约，双方确定建设青岛大学胶州校区。该校区占地3000余亩，将选址在胶州经济技术开发区中央商务区以东，建成后将成为青岛大学各分校中规模最大、建筑水平最为先进的校区。

随着胶州各类利好消息层出不穷，各大开发商也纷纷进驻胶州。2018年土地出让建面超过200万平方米，而今年虽然大幅下降，也是百万平的大体量。现已吸引新城、荣盛、龙湖、中洲、保利、银盛泰、三木、天泰、融创、中建等多个大中型房地产开发商落地胶州。作为青岛不限购片区，胶州楼市已形成几个购房热门版块：新城版块、老城版块、空港版块、少海版块、开发区版块和农业生态版块。

1老城板块：人气较旺，配套成熟！

老城版块属于胶州楼市发展的“先遣部队”，胶州原市政府的所在地，周边有胶州市人民医院、胶州市第二实验初中、胶州实验中学、胶州火车站等配套，总体来说，教育、医疗、交通、商业等配套比较成熟。并且已有锦绣御园、金山小区、阳光小区、康都绿苑等众多成熟小区，居住氛围浓厚。

2新城板块：房价较高，难见小户型

作为胶州市政府所在地，新城版块拥有的地段优势明显，各项配套也非常成熟，也成为众多开发企业抢驻的重点，目前版块内集聚了龙湖、银盛泰、绿城、奥园、新城等开发企业。目前该版块在售、待售的新建商品房项目有8个，均价应该是胶州各版块之中最高的，龙湖天矩在售均价为17000元/㎡，其他在售项目均价也都在10000元/㎡以上。

3开发区版块：项目扎推，大鳄抢驻

胶州经济开发区始建于1992年4月，同年12月被山东省人民政府批准为省级开发区，总控制面积17.7平方公里，规划面积9.7平方公里。从区位上看，胶州开发区还是具备一定优势的，那里是青岛陆上交通的门户和关键节点，未来新机场、高铁站均半小时可达，远期规划的地铁12号线由此经过，计划明年完工的跨海大桥支线也经过此地，现在正在建设当中，通车后，青岛市区至胶州开发区只需要半小时的车程。

开发区版块目前在售、待售的新建商品房项目共计12个，是胶州在售、待售项目最多的版块，也是大鳄比较钟情的版块。目前版块内聚集了花样年、碧桂园、荣盛、远洋、融创、三木、天一、新城、中骏等开发企业，项目销售均价10000-11000元/㎡。

4少海版块：环境优美，主打改善

作为国家4A级旅游风景区，少海湖备受开发企业青睐，碧波荡漾，风景如画的少海成为项目最大的卖点。因此，开发企业在开发过程中产品也偏向于高端。围湖造“房”也成为该版块楼市发展的趋势。

少海版块目前在售、待售的项目有8个，分布在少海南、北湖周边。北湖岸边有中洲半岛城邦、新城玺樾、保利叁仟栋、中海林溪世家；南湖岸边聚集了协信航空科技城、枫林小镇、万豪白鹭岛、协信天骄观澜国际社区。产品有洋房、别墅、小高层、公寓等，均价约11000元/㎡左右。

5空港版块：借“机”起飞 潜力巨大

运行等级4F级的青岛胶东国际机场工程及配套建设已进入最后阶段，胶东国际机场于2015年12月正式开工建设，预计于2019年下半年转场运行。目前该版块在售、待售的项目共有6个，均价约8000元/㎡，作为未来打造的空港产业小镇，这个价格对于投资者来说比较有吸引力。

集中的开发自然是短期内带动了区域的快速发展，但是胶州楼盘集中上市供应量太大，也造成销售压力。据说胶州已经派出多位领导，去往山东内地进行招商推介。如果说去年是青岛市区外溢客户炒热了胶州，那如今便是外地的投资客群维持了火热。周末各地的看房车蜂拥而至，万元青岛房的概念还是很有吸引力，也都慷慨解囊支持“上合”发展。

市场降温和竞争加剧也带来一些项目降价促销，引发了不少人的保值忧虑。但是购买者仍源源不断，与其说是被房子收益打动，不如说是对未来信心鼓舞。随着胶州利好的不断实现，未来的房价还有上升空间，但短期还是有一定的压力。毕竟调控政策已经把周期拉长到7年，实际上风险已经分散，关键是的十年崛起的胶州很值得期待。

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