刚需已没机会 房价直逼主城！西海岸这个片区怕是下一个市南

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8月6日，位于青岛西海岸的亚星凤凰岛项目发布方案更改公告，由原来的11栋住宅楼变成10栋住宅楼，居住户数由原来的1368户更改为1302户。紧邻地铁1号线，坐拥融汇山、海、岛特色、保持全季活力的国际知名山海旅游度假胜地——凤凰岛，1300余套房源若上市势必将引起关注。

整个凤凰岛版块来看，虽然在售、待售的商品房项目仅有少数几个，但是房价已经超越市北、李沧，部分项目售价已向市南看齐，且产品多为改善性户型，对于刚需购房者来说，机会已经不多了！

规划更改 住宅少了66户

项目位于凤凰岛滨海大道以南、金沙滩以北、北影传媒学院以东，由青岛亚星置业有限公司建设，建设内容为住宅和商业网点。

2016年4月份，青岛市规划局黄岛分局发布了青岛亚星置业有限公司凤凰岛一期规划方案公示。该项目基地内布置11栋25-32层高层住宅建筑、2栋2层商业建筑。规划总用地面积80046㎡，总建筑面积174193.96㎡ （地上136078.2㎡，地下建筑面积38115.76㎡），容积率1.7，绿地率35％，建筑密度11.8％，停车位1377个（其中地上387个）。

变更后该项目基地内布置10栋24-34层的高层住宅建筑、1栋2层商业建筑。规划总用地面积80046㎡，总建筑面积218108.2㎡ （地上136078.2㎡，地下建筑面积82030㎡），容积率1.7，绿地率40.03％，建筑密度16.77％，停车位1578个（其中地上157个）。

变更后，北侧商业面积增加，布局方式由沿街式商业改为内街式商业。新增两个商业车库出入口，原地下车库为一层，商业与住宅合用，变更后地下车库商业与住宅分开设置，住宅一层车库，商业二层车库。原本规划居住户数为1368户，变更后居住户数为1302户。

改善性住房为主 房价逼主城

从位置上看，该项目北侧紧邻滨海大道，且距离地铁1号线薛家岛湾站一步之遥，西侧紧邻北京电影学院现代创意媒体学院，南瞰金沙滩，东侧依靠道观山。项目依山傍海、自然环境优越。纵观整个凤凰岛版块，目前在售、待售的项目数量较少，且产品多为改善性项目。

根据搜狐焦点网数据统计，版块内在售、待售项目的有金沙乐府、绿地凤栖澜玥、卓越天元、卓越维港、龙湖天璞和鲁信随珠花园，新建商品房项目销售价格22000元/㎡-30000元/㎡。而根据锐理新媒体最新的数据统计，7月份原黄岛区的新建商品房的成交均价为15661元/㎡，李沧新建商品房成交均价为22867元/㎡，原四方区和原市北区均价23000元/㎡-27000元/㎡。

而从产品上来看，版块内除了已经售罄的金凤凰铭品拥有小户型之外，目前在售、待售产品的户型多为大户型改善性产品，绿地凤栖澜玥建面130-300㎡大平层在售；金沙乐府目前在售11#、12#，高层产品，在售户型建面为115㎡、136㎡；卓越天元建面160-360㎡户型在售，后期将推出360㎡户型。与此次亚星项目一墙之隔的鲁信随珠花园在售的150㎡和180㎡精装小高层。另外，片区售罄的青岛印象金沙滩、金沙滩壹号和缦沙半岛也均是改善性产品。对于刚需购房者来说，无论价格还是产品，与此片区基本“绝缘”。

西岸城区的另一个市南？

市南是青岛政治、经济中心，与黄岛区隔胶州湾相望，拥有绝佳一线海岸线和海景资源，除此之外，还有山、有岛，因此也成为青岛旅游度假胜地，片区房价也触到青岛房价的“天花板”。再看西海岸凤凰岛版块，根据规划，版块东至胶州湾，西至唐岛湾，南至海岸线，北至滨海大道，规划总用地面积约 23.88平方公里。与市南区颇为相像，版块内融山、海、岛为特色，规划目标是完善旅游产品结构、提升整体旅游品味。充分利用自己的资源优势，以山海生态为依托，以旅游产业为动力，以提供中高端旅游产品为主，打造具有国际知名度的滨海旅游度假胜地。

2018年11月14日，《青岛西海岸新区凤凰岛片区控制性详细规划》公示，根据规划，片区规划形成“一轴、三区、多节点”的空间结构。一轴：打造集休闲、娱乐、消费、文化会展等为一体的滨海复合功能轴带，同时营造连续丰富的滨海公共空间系统。三区：东部滨海山地海岛度假区；中部大众型滨海休闲旅游区，主要为娱乐、服务功能；西部高端休闲及民俗体验区。多节点：完善的公共空间体系，打造包括啤酒广场，金沙滩、银沙滩、西海艺术湾、山体生态公园等在内的景观、功能节点。市南有一浴、二浴，这里有金沙滩、银沙滩，市南有浮山生态公园，这里有山水生态公园，市南有浮山湾，这里有唐岛湾……一个翻版的西岸城区“市南区”正在形成，房价方面也开始相互靠拢。隧道已经通车，地铁1号线原定2020年底开通，两个片区通行距离也在缩短，再加上青岛啤酒节的影响力和号召力，此次重新规划的亚星凤凰岛项目处于这样一个片区，你觉得它能售价是多少钱/㎡呢？

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