选房“满二唯一”与“满五唯一”区别深扒 别傻傻分不清了

"\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E??很多人买二手房只考虑了房价，其实税费也是交易中的一笔巨大的支出。很多人经常听到“满二唯一”和“满五唯一”这类名词呢？它们就是影响税费的关键词语。这边科普一下一下满二唯一和满五唯一意思以及区别。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002F029ab0a5-e2c0-4bda-b735-d398c82d4c4d\" img_width=\"1200\" img_height=\"868\" alt=\"选房“满二唯一”与“满五唯一”区别深扒 别傻傻分不清了\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一、什么是“满二唯一”？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“满二唯一”即满二年且唯一住房的意思。但其实在二手房交易中，满二是影响增值税是否缴纳，以及缴纳多少的关键，唯一并没有什么意义。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E二、什么是“满五唯一”？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“满五唯一”即满五年且唯一住房的意思。“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在本市内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，有的限购城市是以家庭为单位“唯一”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E三、“满五唯一”和“满二唯一”有什么区别？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E1）增值税的征收方法：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照全额的5.6%缴纳增值税及附加；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。也就是说只要房子满两年，那么无论是否唯一都可以免征增值税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2）个人所得税的征收方法：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E对住房转让的个人，征收房屋评估价格的1%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这也就是说必须同时满足“满五”和“唯一”两个条件，才能免交个税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E四、买二手房有哪些其他税费？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“满二”以及“满五唯一”影响的是增值税和个人所得税，那么除了这两个税之外，还有哪些税费时购房者在买二手房需要准备的呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E1）契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%，二套90平以下1%，90平以上2%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2）交易手续费；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E3）办证、交易登记等杂费；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E4）土地出让金等（只有特殊类型房屋才需要交纳）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一般而言：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E1、卖方的房产证满5年，并且是家庭唯一住房的，购房者不需要缴纳个人所得税；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2、卖方的房产证不满2年，购房者需要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）；以及增值税（税率为5％）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E3、卖方的房产证满5年，但并不是家庭唯一住房的，购房者需要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E由此可知，在二手房交易过程中，满五唯一的房子交易成本低，是购房者的最佳选择。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如何判断您买的房子满五年了吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E1、普通商品房与经济适用房\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E普通商品房和经济适用房是否满五年主要有两种方式：一是查看房子的契税发票开具时间，二是房产证的登记时间，这两者任一都可以视为产权起始时间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2、已购公房（房改房）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E房改房的产权时间确定有三种方式，分别是房产证登记时间、原始的购房合同和首笔购房房款，选择任一即可。但需要注意：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E以市场价买的，属于完全个人产权，跟普通商品房的认定方式完全一致；以成本价买的，必须满五年才可以上市交易，就不存在“满五”的问题了；以标准价买的，业主只拥有部分产权（原产权单位也享有部分产权），也是满五年后才能上市交易，原单位有优先回购权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E3、其他类型（继承和赠与）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E继承的房子产权时间是以被继承人获得产权时间为准，核准产权时间需要卖方提供原房产证和继承公证材料。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E赠与的房子又分为两种情况，如果是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点；如果是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E满五唯一的房子在二手房中十分抢手，因此购房者核实房子是否满五唯一很关键，别因为自己的疏忽徒增时间成本和金钱成本。在签订二手房买卖合同时，也可以将“是否满五唯一”写入补充协议，并附上相应的违约条款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E举例子：房屋面积：80㎡，网签价格200万（计税价格），原价160万，购房者为首套房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E1、二手房不满两年\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E增值税（全额征收）：税额=[200万\u002F(1+5%)]×5.6%=10.67万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E契税（全额征收）：税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万，（说明首套房小于90㎡，契税税率为1%）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E需要交纳的税费总计14.1万元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2、二手房在两年到五年之间增值税免征\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E契税（全额征收）：税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E需要交纳的税费共5.57万元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E3、二手房满五年非唯一增值税免征\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E这种房子的税费成本和二手房在两年到五年之间的完全一样，免征增值税，需要交纳的税费共5.57万元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E4、二手房满五唯一增值税免征、个人所得税免征\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E契税（全额征收）：税额=200万×1%=2万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E符合满五唯一条件的二手房只需缴纳2万元的契税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E综上所述，如果买房者选择的二手房是不足两年的，那么需要支付相当多的一笔税费，而符合满两年的可以节省增值税，符合满五唯一的不仅可以节省增值税还可以节省个人所得税，因此选择满五唯一的房子很重要！在买房的过程中购房者勿必要认真核实所购房子是否满五唯一，要在签订二手房买卖合同时，将“是否满五唯一”写入补充协议中，并且约定好违约条款，以便维护自身权益。????\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"

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