青岛房价会走苏州的路吗？

今天，带着大家来做一个简单的比较，来看看青岛和苏州楼市新政之后的房价变化。

同样是一省双星，青岛和苏州，在很长一段时间里，都盖过了本省省会的光芒。

▲山东省2018年各市GDP排名

▲江苏省2018年各市GDP排名

苏州有超过青岛的GDP，人均收入水平，长三角一体化的中心城市；青岛则有副省级城市和计划单列市，也是区域中心城市。

青岛有机场，有知名的石油大学，海洋大学以及得天独厚的气候条件，苏州有发达的商业和旅游业，能称得上是全国范本城乡一体化和县域经济。

一个面向大海，一个背靠上海，两个城市各有所长，都是省内最为发达的地级市。

苏州

青岛

02

18年的上半年和19年的上半年，青岛的楼市与苏州的情况极为相似，就像是自贸区成立，机场等似是而非的利好消息一样，6月份将召开的上合峰会、新旧动能转换工程、建设国家中心城市等利好也给青岛楼市打了几针强心剂。

也和苏州的园区、新区一样，青岛新政前的1-4月份，市南区，市北区，李沧区房价涨幅均高于总体平均值，唯一涨幅低于平均值的崂山区均价为市内最高，核心市区的涨价带动着青岛整体房价一路上扬。

在峰会前，中介、开发商和购房者普遍看好楼市行情，捂盘惜售，加茶水费，捆绑装修以及车位等各种花招频现，整体房价开始躁动不安。

当时，在狂热的情绪中用来对标的，是杭州G20峰会，直接让杭州楼市价格在一年内翻了一番。

面对着这种情况，18年4月份，青岛史上最严厉的楼市新政出台，与苏州的5月新政也极为相似，但整体有过之而无不及。新政内容主要有两点：1、仅限购买两套住宅；2、购买新房及二手房满5年方可交易。

关于这条限购令对青岛房价未来的预测，也如同此时的苏州，看空者有之，嗤之以鼻者有之，众说纷纭，对后市可能会出台的房产税的恐慌也不在少数。

一开始，对新政嗤之以鼻的那些人笑了。

从走势图来看，房价仍保持了上涨势头，环比较上月仍涨1.12%，4月份较3月份只是有轻微放缓，新政有效，但并没有立马刹住车。

对比看苏州在5月底的数据，与青岛的楼市变化保持了惊人的相似，也是在新政出台的一个月内，整体的上涨态势未发生改变，只有上涨幅度开始微微收窄。

▲511新政后三周苏州冰山指数

带着强大上涨惯性的青岛，在限购政策出台后涨势却并未得到终结，热点区域依然在保持上涨态势。

我们再来看一下青岛最热的西海岸区域房价截至5月份的情况：

西海岸的房价，最大的特点就是涨速一直极高，再加上5月份位于同一区域的东方影都开业，种种利好，刺激着西海岸的房价一路向上。

此情此景，是不是也像极了在5月新政以来，苏州的热点区域仍未退温，市场上热度丝毫不减？站在新政过去一个月的时点来看，苏州和青岛，都带着其巨大的上涨惯性，继续走高。

03

然而，如果我们把时间线拉长一些，站在19年的2月回望这一年，情况又是什么样子的呢？

峰会之前的疯狂，和峰会之后的急剧降温，如此过山车般的市场变化，让不少身涉其中的交易者心力交瘁。在这一年里，青岛的房价在走出了一个双波峰走势之后，义无反顾的下探到了一年前的最低点。

其房价下跌的分界点，刚好是6月份的峰会举办结束，在全国一片限购、限售的潮声中，青岛楼市房价开始回归理性，逐渐降温。

在2018年里的几个时间节点说明的一些规律，值得我们关注（以下数据来源于链家）：

价格：

挂牌价最高出现在8月份，为26763元/平

环比涨幅最高的月份为4月，上涨5.61%

环比跌幅最高的月份是1月，下跌5.92%

成交量：

全年共计成交54170套，较2017年下跌-22.58%

环比涨幅最高为3月，上涨228.4%

环比跌幅最高的为10月，下跌11.28%

在4月最为严厉的楼市新政出台四个月之后，房价仍在波段中站上了最高点，均价较新政出台前上涨了1000元/平左右，反映了楼市上多空双方在这段时间的激烈博弈。

而真正开始确立下跌趋势，且房价开始加速下降的，是在九月份往后。此时离新政颁布，已经过去了快6个月的时间。青岛2018年房价跌幅最大和成交量跌幅最大的时间点，同时都出现在10月份，绝非偶然。

改变物体的运动惯性是困难的，尤其是本身质量极大的物体，在施加足够大外力作用下，还需要有一段足够长的时间。可能是一个月，可能是一个季度，而从青岛的经验来看，这段时间，很有可能是半年之久。

再后面一个月青岛楼市的成交情况，几乎能说明一切：

2019年3月，青岛新房成交9495套，二手房成交5032套。

2018年3月，青岛新房成交17824套，二手房成交9053套。

2019年3月，涨价1205套均幅6.28%，降价8235套均幅5.83%

在2019年的3月份的青岛，无论是新房还是二手房，成交量都近似乎于腰斩，市场上已经全面达成了降价的预期，从3月份的成交数据来看，成交714套，平均成交单价为21778元/平，成交价仅为最初报价的91.29%。整个市场上，新房二手房量价齐跌，观望气息严重，加价空间加大。

在今天，距离苏州5月新政颁布，才刚刚过去了一个月的时间。从园区、新区挤压出去的购买力杀向了尹山湖，飞奔到了苏州湾，扑往了高铁新城、科技城。整个苏州市场上，新盘必抢，二手房继续高挂。

甚至于有些人觉得，即使七月份再来一次新政，在苏州强大的购买力和市场热度面前，也不过尔尔。

这是压抑过久的价值回归，还是最后的疯狂？只有时间，会给我们最终的答案。

毕竟，子弹，还需要再飞一会儿。

Tags：青岛,房价,会走,苏州,今天,带着,大家,来做,一个,简单,

转载：文章来自用户投稿不代表本站观点，如有侵权请联系我们。